在幾次的房地產調控政策當中，都可見“促進房價合理回歸”這個字眼。

它曾經讓市場迷茫——“房價降多少才算合理回歸”？

這甚至成為了居民和政府心中對于本輪房地產調控的預期，何時結束，以什么成果結束？

3月14日，國務院總理溫家寶在十一屆全國人大五次會議的記者會上給出了“合理房價”的含義：“合理的房價，應該是使房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配。”

“現在我可以明確地告訴大家，房價還遠遠沒有回到合理價位。”溫家寶如是說。

“總理房價”

溫家寶的講話，對房地產市場和居民購房預期產生了巨大影響。

3月14日，股市地產板塊上午還是“一片晴朗”，下午立即變成“狂風暴雨”，全天地產板塊跌幅3.73%，成為近期以來，地產板塊跌幅最慘的一天。

總理的講話更給市場一個明確預期——房價仍要下降。

當日下午，陜西、河北等地網友紛紛算出了當地的“總理房價”(按兩條標準算出來的房價)應該是多少，結果大部分“總理房價”是目前當地市場房價的一半左右。也就是說，目前大部分一線城市的房價需要至少下跌一半以上，才符合“總理房價”的要求。

以西安為例：根據陜西省統計局數據，2011年陜西城鎮居民人均可支配收入18245元。以一個兩口之家為例，家庭年可支配收入為：36490元。一般來說，合理房價是家庭年收入的4-6倍，上述西安兩口之家家庭6年可支配收入為：218940元。以90平方米為基準(因為這是小戶型與大戶型的分界線)，西安“總理房價”應該為：3649元/平方米。

而2012年2月份，西安商品房實際成交均價是7219元/平米，是“總理房價”的兩倍。而目前西安市場上，找不到均價4000元/平米以下的樓盤。

但是，如果目前商品房市場房價真的下跌50%，恐怕大多數地方政府難以承受。

全國政協委員，上海市人民政府參事張泓銘認為，以2011年房價高點為基準，一旦房價絕對下降到實質性程度例如20%左右，相對回歸就要成為主要策略。因為房價絕對回歸到20%~30%就是敏感區域，需要特別注意。

“一方面，此前買房人多是首付20%，一旦房價降幅超過這個比重，大批人群將拒絕還貸，由此觸發銀行信貸危機。另一方面，上市公司報表來看，房地產行業凈利潤在10%左右。房價降20%還可承受。但如果再往下降，難免開發商會跑路。”張泓銘如是說。

溫家寶3月14日表示：“因此，調控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產市場的混亂，不利于房地產長期健康和穩定發展。”

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，雖然近幾個月房價出現環比下跌，但這不是溫總理認為的合理，這就意味著今年房價還應該下跌一些。這也和前一段住建部說的七八個一線城市房價今年應該再跌一點的口徑一致。

相對論

住建部部長姜偉新曾在今年“兩會”上表示，房價的泡沫一旦破裂，對整個經濟甚至社會的影響都是非常大的，現在下定決心，至少七八個大城市的價格一定得降下來。這句話也在一定程度上，讓一線城市的房價的進一步下探，有了一定想象空間。

復旦大學房地產研究中心主任尹伯成也在電話中對記者表示，合理的價位，應該是老百姓買得起的價位，開發商應該是成本加上合理的利潤的價位，外加地方政府不高昂的土地成本。

“所以以溫家寶的表態來看，限購三五年內應該不會松動。”尹認為，除非是保障房系統，和類似物業稅的稅種出來了。否則就需要房價出現30%-50%的深度跌幅才行。

但是，也并非所有專家和企業代表都認可目前房價跌幅要達到30%-50%的提法。

全國政協委員、大連萬達集團董事長王健林對媒體表示，今年政府工作報告“促進房價合理回歸”的提法容易引起一些誤讀，一些經濟學家說房價下降50%才算合理回歸的說法是嘩眾取寵。

王健林表示，2010年房地產上市企業的綜合年報顯示加權平均毛利率不到25%，凈利率大概就是10%左右，萬科這么優秀的企業利潤率也只有百分之九點多。所以大城市，特別是上海北京這些城市已經平均下降10%左右，今年一個合理回歸幅度大概就是10%到20%左右。

全國政協委員，清華大學經濟管理學院金融系主任李稻葵也認為，如果目前房價出現60%至70%的下降，對整個經濟運行無疑是一個重大沖擊。所以，今年房地產價格在回落的同時，很多地區交易量會有一定的回升，尤其是在一些大型的城市，所以下降并不是沒有底。

更有意思的是，一些不愿具名的專家對記者表示，按照“總理房價”提出的兩條要求，其實目前北京在售的很多樓盤已經符合了。

例如北京大興區的某樓盤售價在1萬元/平米左右，而其拿地地價就在6000多元/平米，如果扣掉稅費和建筑、資金等成本，其利潤率甚至是零。

但是，如果按照人均可支配收入來算，該樓盤如果要符合“總理房價”，一套90平米的房子，恐怕只能賣4000多元/平米，這還不夠土地款。

如果說上述樓盤僅僅是個案的話，目前北京和上海在售的大部分樓盤均是2010年土地市場價格高的時候交易的土地，而位置一般的普通住宅樓盤售價目前也多處于微利或虧損的狀態，大多數符合“總理房價”其中的一條，而如果與收入掛鉤的話，就需要土地降價才能實現。