本周，央行部署2012年重點工作，其中專門針對住房信貸提出要求，強調要“繼續(xù)落實差別化住房信貸政策”，要“滿足首次購房家庭的貸款需求”，要“繼續(xù)加大對保障性安居工程的支持力度”。

眾所周知，央行是最高金融監(jiān)管機構，是銀行的銀行，是貨幣政策的制定者，但具體執(zhí)行由商業(yè)銀行進行，政策的制定與執(zhí)行不可避免地存在差異和扭曲。去年這種住房信貸政策在執(zhí)行過程中的扭曲表現得非常明顯。

近兩年的調控政策都強調了支持居民購買首套住房，甚至是改善性住房，但在實際執(zhí)行過程中，特別在去年，商業(yè)銀行普遍提高首套房的首付比例，利率也不再享受優(yōu)惠，甚至還有10%以上的浮動。這種情況的出現，固然有商業(yè)銀行可貸資金不足、利率市場化驅動等因素，但首付及利率的提高確實對剛性購房者造成了巨大的困擾，也不利于房地產市場的穩(wěn)定，更不符合央行關于住房信貸政策要體現“差別化”的要求。

再看保障性安居工程的建設，去年在各級政府的努力下，開工建設目標已經順利完成，但過程中出現的問題也不少，其中金融部門保障房建設的支持還不足。如承擔保障性安居工程的不少企業(yè)，反映地方政府承諾的貸款和回購款項難以及時到位，開工后，后續(xù)資金不足，項目進度很難保證；有的企業(yè)通過信托等渠道融資，輕則要承擔較高利息的負擔，重則會形成新的“三角債”鏈，影響到眾多企業(yè)的正常經營。

關于銀行信貸，一方面出于調控需求，要收緊信貸，另一方面保障房建設又需要大量資金，需要放松信貸；一方面商業(yè)銀行貸款要盈利最大化，另一方面保障房建設又要求微利，甚至無利。種種矛盾的現實導致金融系統在支持保障房建設方面力度不足。

去年以來，一直有爭論，即房地產市場到底該走哪條路，是以市場化商品房道路為主，還是以政府主導的保障房道路為主，抑或兩者并行。歷史已經證明，大包大攬的政府保障模式是走不通的，完全市場化模式也存在房價上漲過快、資源向少數人集中的問題。因此，發(fā)展普通商品住房、支持保障性安居工程、完善稅制、抑制投機購房成為當前房地產市場發(fā)展的主要思路和方向。

但在具體執(zhí)行時，商業(yè)銀行卻并不區(qū)分普通商品住房還是非普通商品住房，而是造成全行業(yè)資金緊張，銀行對開發(fā)企業(yè)的信貸占資金來源的比例持續(xù)下降。現實情況是，在獲得信貸的額度和方便度上，央企勝于一般國企，一般國企勝于民企。

本次央行新政策強調要支持普通商品住房建設，支持首套房信貸需求，執(zhí)行差別化信貸政策，支持保障房建設，實際是對去年商行信貸執(zhí)行思路的一個校正，也符合中央經濟工作會議的相關精神，有利于房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展。從政策本身看，央行新政是順市場潮流而動的，然而，正如上文所述，好的政策還需下面堅決的執(zhí)行，否則極有可能產生執(zhí)行的游離，甚至政策的異化。

中央經濟工作會議定調今年經濟政策依然執(zhí)行“積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”，但同時也強調要適時適度微調預調。這實際上給日后政策調整打下伏筆。在CPI觸頂回落的情況下，央行的貨幣政策工具的使用范圍將逐步拓寬，除了降低存款準備金率和央票回購，降息也在操作范圍之內。

相對2011年，今年貨幣政策將結構性放松，貸款總量上升是大概率結果。商業(yè)銀行“手中有糧，心中不慌”，對于央行新政的執(zhí)行也會更加游刃有余。這是一個各方樂見的趨勢。在信用貨幣體系下，房子是實在的資產，比起相對空洞的股票、理財投資，房地產投資依然具有較強的吸引力。在完成一定的擠泡沫動作后，住房信貸依然是銀行搶奪的優(yōu)質資產。