2012年慘淡的春節樓市似乎與以往不同，在調控力度不減、房地產市場庫存逐步攀升的大背景下，冬季樓市的這份“蕭條”注定還要持續。面對慘淡的銷量和日益緊繃的資金鏈，房地產開發企業要想在新春開始之際開啟樓市的“小陽春”，降價促銷似乎已經成為了不可避免的選擇。

庫存量高位運行買方市場漸成

上海易居房地產研究院最新發布的報告顯示，截至2011年12月底，我國10個典型城市新建商品住宅庫存總量高達5998萬平方米，與上年同期相比，新增1690萬平方米庫存量，增長約39．22％，環比上月新增4．05％，庫存量處于高位運行狀態。

在其選取的10個典型城市樣本中，一線城市中廣州、上海、北京庫存增幅較為明顯，平均增幅較上年同期增長五成左右。而在二線城市中，杭州的庫存量達到343萬平方米，同比增幅高達92．5％，居典型東部二線城市增幅之首。

報告指出，隨著調控政策持續收緊，以及資金鏈逐漸趨于緊張，開發商不得不加緊推盤，住宅的新增供應量在6月開始明顯增加，特別是傳統旺季的9月、10月，開發商更是集中推盤，以期帶動銷售量的增長。

根據這份報告，截至2011年12月底，北京、上海、深圳、廣州4個一線城市新建商品住宅庫存總量高達3084萬平方米，比上年同期增長約46％，增幅較上月同期相比有所下跌。其中，北京新建商品住宅庫存1046萬平方米，同比增長33．97％。在4個典型一線城市中，廣州與上海的庫存量較上年相比均有大幅的提高。

對于新建商品住宅存量不斷增加的原因，上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，一是受資金鏈趨緊的影響，開發商加大商品住宅的新增供應量；二是受2011年限購、限貸等調控政策影響，投資投機需求被有效打壓，而對于部分自住需求來說，仍處于觀望中。

調控基調不變供大于求將繼續

2011年庫存激增、銷量銳減已成現實，對于調控力度依舊不減的2012年，這“一增一減”的變化是否仍將持續？

“從新開工面積上看，2011年1到11月，房地產開發企業新開工面積共計17．5億平方米，同比增長20．5％，盡管增幅比上年有大幅回落，但是仍然略高于近十年的平均增幅。而從竣工面積上看，2011年1到11月，房地產開發企業施工面積共計37．6億平方米，同比增長26．0％，增幅處在歷史高位。”楊紅旭認為，盡管在持續的調控政策下，樓市長期處于低迷期，一些開發商市場信心不足，對某些項目推遲開工，但是整體上看，現階段房地產開發企業新開工面積和施工面積仍都處在歷史高位，因此，未來一年多的時間，商品房供應量仍保持較大規模的供應。

2011年12月召開的中央經濟工作會議明確要求，要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展。住建部部長姜偉新明確表示，要繼續堅持房地產調控不動搖，促進房地產市場健康發展。一系列政策信號都表明2012年房地產行業將延續既往的調控基調，這無疑將帶給房地產開發企業更為嚴峻的考驗。

“資金問題比較突出的開發企業不得不大力推盤，以期快速回籠資金，預計2012年上半年供應量還將進一步加大；但另一方面，限購政策的延續將進一步擠壓投資投機性需求，剛性需求入市也將更加理性，預計上半年成交量將繼續處于低迷狀態。綜合上述兩方面因素看，2012年上半年商品住宅的存銷比還將進一步升高。”楊紅旭說。

去庫存壓力陡增降價或成大趨勢

面對日益嚴峻的庫存挑戰，房地產開發企業的“去庫存化”速度也在隨之加快，降價促銷成為很多企業在面臨壓力時做出的選擇。

根據鏈家地產市場研究部統計，自1月上旬之后，北京新建商品住宅存量連日回落，春節假期之前已經回到12萬套以下。不過，在庫存數量減少的同時，存量住房數量和周成交量比值的新建商品住宅消化周期卻出現了大幅度的增長。“排除1月假期因素，目前，存量銷售周期達到261周。比2011年第45周增長了111周，相當于消化速度減慢了74％。同時，與其他一線城市60周左右的消化周期比，明顯處于高位。”鏈家地產首席分析師張月說。

張月認為，北京新建商品住宅市場在2011年下半年開始出現供應上漲、成交量遞減、庫存高速攀升特征，銷售壓力不斷累積。2012年1月市場轉入傳統銷售淡季，供應量大減，只有4個項目入市，提供住宅506套，還不及1月平均周成交量。這是造成近期庫存量連續下滑的主要原因。

“相比較于庫存本身，庫存消化能力更能反映市場的真實銷售狀態。”北京中原市場研究部總監張大偉表示，隨著庫存消化周期的延長，開發商的銷售壓力持續增大，在售樓盤可能會以特價促銷的營銷策略來快速去庫存，加快回籠資金，同時降低后期入市項目的銷售壓力。這種狀態會在一季度持續，并有可能引發今年的第一輪降價潮。

張月表示，2012年初，新建商品住宅市場成交低迷，庫存消化難度加大，開發商在推盤頻率和新盤定價上會趨于保守，“以價換量”的程度比去年年底加深。老項目折價促銷的同時，新項目入市價格也會保持相對低位。預計到傳統的春季銷售旺季之后，成交量可能得到一定程度的釋放，價格會出現平穩下調的局面。