據新聞晨報報道，對于房地產市場來說，2008年是“最困難的一年”，2010年是“極復雜的一年”，而即將過去的2011年則是“最艱巨的一年”。同時，這一年毫無疑問是當仁不讓的樓市“政策年”，上半年各類調控政策頻頻出臺，令人目不暇接，從下半年上海的商品住宅市場走向看，這些政策組合拳已明顯收到了抑制房價過快上漲的作用。

與此同時，這一年的另一個關鍵詞是:如火如荼建設中的保障房。年初下達的26.6萬套保障性住房的建設和籌措總目標，11月底就完成了，這意味著保障房對于市民已不是遙不可及。本期《樓經》將首先盤點這些購房者關注的話題，以便大家拿捏自己下一步的購房預期。

【回顧】

“國八條”

1月初，正當人們還在焦急地等待房產稅的消息時，《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，即“國八條”橫空出世，其中最核心的規定就是“限購令”，這個詞匯絕對是2011年各地樓市報道出現頻率最高的詞匯。主要內容為“原則上對已擁有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。”

另外一個殺手锏就是限貸。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

兩記強勁的組合拳頗有些把人打悶的感覺，很快就有頭腦清醒的人意識到了“國八條”的威力。

“今年剛過元旦的時候，我們本以為市場會好一點，但是一看到‘國八條’的內容，我就覺得今年的市場肯定好不了，尤其是對中心城區的高端市場。”21世紀不動產靜安區總監李棟表示，原因很簡單，有錢的人被限購，有資格買房的人又沒錢買中心城區的高端房。

易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭在“國八條”公布次日就在晨報發表評論，稱“國八條”異常強悍，房價恐怕真要“從了”。

“滬九條”和“新滬四條”

“國八條”出臺后不久，上海就公布了《關于本市貫徹落實〈國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知〉的實施意見》，共九條措施，故得名“滬九條”。從內容上看，基本是再次強調“國八條”的內容，并推出了一些實施細則，如在房貸部分加入了公積金內容:對為改善居住條件購買第二套住房的，住房公積金個人貸款首付比例不低于60％，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

今年7月，由于之前市場出現一些通過補開稅單來規避限購政策的情況，上海又出臺了“新滬四條”，規定非本市戶籍居民家庭持《個人所得稅完稅憑證》購房的，個人所得稅的申報日期須符合“自購房之日起算的前2年內累計繳納滿12個月”的規定，補繳的不予認可。堵上了補稅單的漏洞。

此外，“新滬四條”還要求加強商品住房預訂行為監管。未取得預售許可或未辦理現房銷售備案的商品住房項目，房地產開發企業不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式，向買受人收取或變相收取定金、預訂款等性質的費用；也不得通過商業網站以認籌、發放VIP卡、網絡團購等方式收取或變相收取定金、預訂款等性質的費用。

一房一價

今年3月，國家發改委出臺《商品房銷售明碼標價規定》，后被業內解讀為“一房一價”規定，很快上海物價部門也出臺實施細則，規定從5月1日起，商品房銷售必須明碼標價。對違反明碼標價規定未執行“一房一價”的房地產開發企業，將處以每套房5000元的罰款。構成價格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。

根據國家發改委“一房一價”的規定，開發商需要公開的資料包含預售許可證、土地性質、土地使用起止年限、套內面積、優惠折扣、每套商品房銷售狀態、樓號、樓層、房號、每平方米單價、每套銷售總價、物業服務內容和收費標準等超過30多項內容。

根據《商品房銷售明碼標價規定》要求，商品房銷售明碼標價后，各地開發商可自行降價，但漲價必須重新申報。不過在實際執行的初期，一些開發商采取了“高報低開”的策略。

房產稅

目前，本市房產稅試點實行差別化稅率，將“新建商品住房平均銷售價格”作為界定稅率標準，引導住房消費。即適用稅率暫定為0.6％，但對應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4％。從10月1日起，重慶開始對主城區內符合要求存量獨棟商品住宅征收個人住房房產稅，成為國內首個對存量住房開征個人住房房產稅的城市。

【展望】

限購將繼續執行

商品住宅限購政策已是板上釘釘的事了。市十三屆人大常委會召開的第三十一次會議上，市委副書記、市長韓正表示，在住房方面，上海將繼續嚴格貫徹執行國家有關調控政策，繼續加大房地產市場調控力度，繼續執行住房限購政策，進一步鞏固調控成果，促進房地產市場健康發展。

盡管業內普遍認為這個消息“不意外”。但是還是會給房地產市場帶來一系列影響——買賣雙方觀望將持續到明年年初、開發商高端產品加入降價陣營、新產品主要做“跑量”的小戶型、中介花在一手房上的精力仍然大于二手房……

中央經濟工作會議已“定調”

“并不意外”、“一點也不意外”。當記者就此消息采訪開發商、中介及研究機構的學者時，得到最多的回答都是這幾句。

在專家看來，中央經濟工作會議明確定調明年要堅持房地產市場調控政策不動搖，促進房價合理回歸。上海樓市限購政策2012年也將繼續延期執行，在他們看來是對中央經濟工作會議樓市調控繼續執行的明確回應。

而且隨著年終臨近，華南部分城市及海口已明確提出2012年限購政策將延期繼續執行。

對高端市場影響較大

當然，這一消息的發布不可能對市場沒有影響。業內認為上海樓市“限購”延期對高端市場的影響最大，同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，這種影響不在于限購政策層面本身，而在于因限購延期執行對開發商未來市場預期的判斷，這種限購延期有可能導致開發企業尤其是高端產品開發企業對于未來市場預期更悲觀，有可能會導致高端樓盤加入降價陣營。

但高端樓盤降價有可能引起老業主討說法，降價也不一定引起市場成交量的反彈，從降價幅度來講，以自住為主的剛需樓盤只要有一定幅度的讓利，或相對于周邊樓盤能夠體現出性價比較高就能激活成交量。而中高端項目尤其是豪宅項目降價不一定會帶來這樣的市場效果。這主要和中高端樓盤本身的產品附加值和品牌附加值往往讓其定價有一定的虛高有關。降價也不一定能引起市場成交量的反彈，這樣的尷尬局面有可能導致高端產品線定位的房企2012年生存狀況更悲觀。

面臨依然嚴峻的形式，業內普遍認為開發商將繼續堅持高速周轉的市場策略，以現金為王，在適當時機繼續堅持“策略性降價”，或大幅優惠促銷，回籠資金。

市場觀望將持續到明年初

而對于普通購房者來說，恐怕心理影響較為深遠。限購繼續執行這一消息肯定會影響消費者對市場的預期。如非急著結婚或換房的客戶可能會再觀望一段時間，而目前正在掛牌的房東，如果急著要出手，一定會跟進降價，幅度也許會達到10％左右，但如果不想急賣的房東，則有可能干脆轉售為租，造成市場上掛牌房源數量更少。

從中介企業的角度看，限購政策的延續必將改變他們的傳統運營模式。現在中介門店花在一二手房的交易比例最高已是二八開，八成交易量是代理一手房，只有二成是二手房交易。德佑地產研究中心主任陸騎麟認為，由于明年初，二手房的交易難有起色，因此今年中介的一二手聯動勢必將繼續。一手代理的業務量一定不會低于50％。

關鍵詞

保障房

經適房2萬余戶家庭完成選房

今年全市按照2010年和2011年設定的不同準入標準，分兩批開展申請受理、搖號排序以及選房購房工作。第一批次申請供應上半年在全市中心城區和閔行、寶山、青浦共13個區展開，執行人均月收入2900元以下、人均財產9萬元以下的準入標準，申請審核和輪候選房工作已順利完成，全面進入購房簽約階段。13個區累計受理申請3.3萬戶，符合準入條件的家庭2.8萬余戶，簽訂選房確認書的家庭2.5萬余戶，預計年底可大部分完成申請家庭簽約工作。第二批集中申請審核工作下半年在全市所有區(縣)分期開展，執行人均月收入3300元以下、人均財產12萬元以下的準入標準，目前受理工作已全部完成，全市累計受理超過1.1萬戶，各區縣正在抓緊推進“兩級審核、兩次公示”等工作，有條件的區將在年內完成搖號排序。

市級統籌公租房即將供應

今年公共租賃住房試點供應共有兩個項目，分別為市地產集團開發的華涇馨寧公寓和市公積金中心收儲的新江灣尚景園項目，均為市級統籌房源。其中，華涇馨寧公寓共約2900套住房，主要供應給徐匯、閔行、黃浦、長寧、普陀等區；新江灣尚景園共約2200套住房，主要供應給楊浦、虹口、閘北、黃浦等區。

目前，試點供應的相關工作已基本準備就緒。市房管局對供應對象、供應標準、供應方式作了原則規定。市地產集團和市公積金中心正按照本市公共租賃住房的有關規定，委托專業機構開展對市場租金的調查評估，測算運行成本，按“略低于市場租金”的原則確定租金價格，報價格管理部門和房管部門備案。

廉租房降低門檻

本市今年還大幅度放寬了本市廉租住房申請條件，對租金補貼方式進行調整完善，同時也對有關要求作了進一步明確。此次政策調整，一方面繼續擴大廉租住房受益面，努力解決不符合原有廉租住房條件但購買經適房又存在困難的“下夾心層”住房困難家庭問題；另一方面進一步完善廉租房、經濟適用房、公共租賃房和動遷安置房為重點的住房保障體系，加快解決城鎮低收入住房困難家庭居住問題。

年輕白領也能納入保障

近日召開的市十三屆人大常委會第三十一次會議上，市委副書記、市長韓正表示，加大保障性住房建設和籌措力度，落實公平公正分配，進一步降低準入門檻，使一批年輕白領也能納入保障。

可以肯定的是，明年，上海將進一步放寬共有產權保障房(經濟適用房)的準入標準。其中，家庭人均月收入標準有望放寬至4000元以上。這也意味著，更多的小白領也將被納入經濟適用房的保障范圍。本市住房困難的大齡結婚家庭、青年職工等群體，在逐步放寬準入標準后將成為主要受益對象。

市政府新聞辦官方微博“上海發布”日前發布了一則“共有產權保障房準入大門會開更大”的微博稱，共有產權保障房受到住房“夾心層”的歡迎。“明年門會開更大嗎？月入4000多元、小有積蓄的小白領能納入嗎？權威消息是:一定會！”

上海自正式開展經適房供應試點工作以來，已多次放寬準入標準，特別是人均收入和財產標準。去年8月，市政府決定在全市推開經濟適用住房申請供應工作，并調整放寬了申請準入標準，其中家庭人均月可支配收入限額由2300元調整為2900元，家庭人均財產限額由7萬元調整為9萬元。今年3月，市政府再次放寬準入標準，將3人及以上申請家庭人均月可支配收入限額由2900元調整為3300元，家庭人均財產限額由9萬元調整為12萬元。2人及以下申請家庭的收入和財產標準在此基礎上進一步上浮10％。

■買房故事

趁樓市打折連續“抄底”

“激進派”一年半入手4套房

正當人們還在爭論房價到底有沒有跌，是不是還可以再等等時，從福建來滬做生意的何先生居然在一年多時間內，以自己和親戚的名義分別買了4套房。其中有兩套都是近一個月內利用新房大幅打折的機會買下的。不過連他自己都承認自己的做法“太激進”了。

其實何先生與其妻子在領結婚證前已經以各自的名義分別買下一套小兩房。一套當婚房，另一套打算出租。11月份開始，部分樓盤開始大幅降價促銷，身為生意人的何先生并不滿意之前的一點“小便宜”。由于對樓市長期看好，認為以后還會有上漲空間，所以他打算入市“抄底”。

盡管當月初嘉定新城、浦東出現了幾個大幅降價的樓盤，但是他認為，這幾個新盤降價后單價仍要1萬4千元左右，不是最佳的選擇。

一直到11月底，機會來了。位于寶山羅涇推出一批優惠房源，均價為9800元/平方米。