看似巧合，實則必然。

　　12月16日，星河灣集團董事長黃文仔宣布旗下上海星河灣和浦東星河灣兩個項目下調(diào)售價，上述兩項目折后直降7000-15000元/平方米不等，降幅達(dá)15%-20%。12月20日，上海市政府新聞辦官方微博披露，最新會議確認(rèn)，明年上海繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策。

　　一個市場層面的“炸彈”，一個政策層面的“炸彈”，一前一后，盡管其本身的具體聯(lián)系無從得知，但兩顆“炸彈”背后的“調(diào)控——市場”邏輯顯而易見。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉直言，尤其在上海，樓市限購延期對高端市場影響最大。

　　豪宅被視為房價最后的“堡壘”。中房信報告分析認(rèn)為，星河灣掀開高端樓盤降價高潮序幕，其意義還在于對市場價格體系的沖擊和重構(gòu)。“抑制過快上漲目標(biāo)已基本實現(xiàn)，調(diào)控取得了階段性勝利。市場趨勢發(fā)生深度變化，價格體系有望重新確立。”

　　在星河灣董事長黃文仔看來，主動下調(diào)價格是為了響應(yīng)中央號召，讓房價回歸理性，對老業(yè)主進行補差價，是為了回饋老業(yè)主。“目前整個房地產(chǎn)行業(yè)已遭遇寒冬，這是一個存在的事實。不降價，賣不出去；降價了，對忠誠的老業(yè)主是一種打擊。每個企業(yè)對此的應(yīng)對方式不一樣，在星河灣看來，更多是考慮業(yè)主的利益，其他的對我們而言，都不重要。”據(jù)了解，上海兩個項目降價的同時，廣州星河灣“盛薈Ⅱ”也將于12月24日推出99套單位，價格變化尚未知。

　　星河灣突降或擊潰市場信心

　　盡管星河灣決定對上海兩大項目采取降價的行動在前，上海市限購令延期的消息在后，但不可否認(rèn)的是，上海等地繼續(xù)執(zhí)行以限購為代表的調(diào)控政策，已成為市場共識。

　　限購持續(xù)的影響不言而喻。張宏偉分析，這種影響不在于限購政策層面本身，而在于由于限購延期執(zhí)行對于開發(fā)商未來市場預(yù)期的判斷，可能導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)尤其是高端產(chǎn)品開發(fā)企業(yè)對于未來市場預(yù)期更加悲觀，從而使更多高端樓盤加入到降價陣營。然而，更悲觀的判斷是，中高端項目尤其是豪宅項目降價，不一定會帶來預(yù)期的市場效果。

　　有分析人士指出，高端樓盤降價有可能引起老業(yè)主討說法，降價也不一定引起市場成交量的反彈。以自住為主的剛需樓盤，只要有一定幅度的讓利，就可以激活成交量，但是，“降價對于豪宅成交的效果卻是遞減的。”同策分析師姚伯均認(rèn)為，在調(diào)控不放松的形勢下，豪宅降價是不可避免的事情。與其晚降，不如早早做好降價和補償老業(yè)主的準(zhǔn)備，與此同時可以適度的推盤小面積改善型豪宅以適應(yīng)市場。

　　降價效果不如剛需產(chǎn)品，但又不得不降還得趕緊搶先降，這是目前許多急于回籠資金的豪宅樓盤所面臨的困境。

　　但星河灣方面堅稱，上海星河灣和浦東星河灣并非陷入泥潭。其中浦東星河灣二期今年7月開盤，均價約7萬-7.5萬元/平方米，銷售80余套；上海星河灣今年也出貨100多套，均價在4.5萬-5萬元/平方米左右。由于星河灣最小面積都在200平方以上，兩個項目均是千萬起步，一年能錄得180多套的銷售，在上海高端住宅市場中尚處于佼佼者。

　　上海星河灣和浦東星河灣兩項目

　　下調(diào)售價后，折后直降7000—15000元/平方米不等，降價后上海星河灣的均價調(diào)整至35000元/平方米，浦東星河灣的均價調(diào)整至56000元/平方米。星河灣降價對其實際銷售的推動還難下定論，但其降價對豪宅市場的沖擊已經(jīng)快速發(fā)酵，而豪宅市場作為目前最堅挺的市場板塊，一旦開始崩潰，整體樓市的趨勢加速浮現(xiàn)。

　　近期的市場信息顯示，上海樓市的降價行情正進一步蔓延，而星河灣為代表的豪宅價格拐點，加速了這一進程。

　　三大趨勢重塑價格體系

　　豪宅價格體系崩潰的開始，更深遠(yuǎn)的影響在于對房企的沖擊和整體市場價格體系的重構(gòu)。

　　12月18日，國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價格下降的城市有49個，首次超過一半；二手房價格下降的城市達(dá)51個。對此，中房信分析師高崗則認(rèn)為，調(diào)控取得階段性勝利，價格體系有望重新確立。

　　數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過一年的堅持調(diào)控，全國房地產(chǎn)市場已發(fā)生劇變，特別是在價格層面，絕大多數(shù)城市房價下行趨勢已經(jīng)確立，項目打折情況全國比比皆是，項目漲價情況已基本絕跡。

　　高崗指出，市場趨勢正在發(fā)生深度變化，價格體系有望重新確立。今年市場的變化不僅體現(xiàn)在總量數(shù)據(jù)的變化上，從城市成交結(jié)構(gòu)到不同檔次產(chǎn)品都發(fā)生了較大的變化，其中最引人注目的就是豪宅價格的松動，這在過去幾年是非常罕見的。

　　星河灣的降價行為無疑帶有較強的標(biāo)志性意義，打破了之前豪宅不可降價的神話，正式標(biāo)志著降價已經(jīng)由普通住宅波及到了需求最頂端的豪宅市場。這一現(xiàn)象與之前發(fā)生的一二線城市降價向三四線傳遞，郊區(qū)降價向市場中心傳遞，共同構(gòu)成了當(dāng)前樓市價格變化的三大趨勢，而在這三大趨勢的背后，實質(zhì)是樓市價格體系的重新確立。

　　樓市價格體系的重構(gòu)，并不意味著房企生存危機的結(jié)束，恰恰在這個重構(gòu)過程中，必然有房企將被淘汰、成為犧牲品。

　　姚伯均指出，豪宅降價也不一定引起市場成交量的反彈，這樣的尷尬局面有可能導(dǎo)致高端產(chǎn)品線定位的房企2012年生存狀況更加悲觀。

　　中房信分析師潘紹之認(rèn)為，年底市場降價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，品牌企業(yè)心態(tài)已出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。

　　今年以來，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場相對集中的階段性降價主要有兩波：第一波始于5、6月份，其間幾乎所有的知名開發(fā)商都先后加入了降價的行列；第二波是從10月份開始，以中海、保利、龍湖等為代表的個別品牌開發(fā)商在上海、杭州等重點城市的部分項目開始突破前期降價底線，個別項目的降價幅度甚至達(dá)到20%以上。

　　“與前一波降價潮相比，10月份以來的這輪降價已出現(xiàn)明顯變化。”潘紹之分析，背后的原因主要在于企業(yè)本身判斷的變化。首先，品牌企業(yè)對明年政策預(yù)期已經(jīng)改變，曾經(jīng)政策的底部已經(jīng)出現(xiàn)的預(yù)言已被擊碎，企業(yè)對未來市場的判斷發(fā)生了巨大變化，導(dǎo)致大幅度降價的出現(xiàn)；其次，多數(shù)品牌房企已經(jīng)完成或接近完成全年的銷售目標(biāo)，只有少部分企業(yè)到12月仍然有全年目標(biāo)40%左右的缺口，因此大幅降價所涉及企業(yè)范圍和城市范圍反而鮮有擴散。