財(cái)政部3月5日最新公布數(shù)據(jù)顯示，2011年地方國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入33166.24億元，比2010年增加4056.3億元，增幅高達(dá)22%，但扣除征地拆遷補(bǔ)償?shù)?a class="baikelink" target="_blank">成本性支出，2011年地方土地凈收入僅為9536.27億元，比2010年減少了6178.07億元。預(yù)計(jì)2012年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入可能下降18.6%，凈收入約為7595億元。

中房信分析師朱一鳴直言，2012年房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)入第二階段，是中央與地方之間的博弈，核心在地價(jià)。由于極大的財(cái)政壓力地方政府不愿低價(jià)賣(mài)地，目前出讓底價(jià)并未出現(xiàn)明顯回調(diào)。

地方政府堅(jiān)守的地價(jià)，或許就是高房?jī)r(jià)的最后一道屏障。

“二出宮”地塊抬底價(jià)現(xiàn)象

業(yè)內(nèi)比較普遍的一種觀點(diǎn)是，現(xiàn)在拿地是企業(yè)的好機(jī)會(huì)，因?yàn)橥恋匾鐑r(jià)率極低，底價(jià)成交為主。

但實(shí)際情況并非如此。據(jù)本報(bào)記者了解，許多地方政府的土地出讓底價(jià)并未有明顯下調(diào)，甚至個(gè)別熱點(diǎn)地塊還在前兩年高峰的基礎(chǔ)上略有上調(diào)。最能直觀體現(xiàn)政府土地出讓底價(jià)未降仍漲的情況，當(dāng)數(shù)被退回地塊二次出讓底價(jià)上漲的現(xiàn)象。

2月28日，上海規(guī)土局發(fā)布2012年第21號(hào)土地公告，其中包含崇明1幅住宅用地，即城橋商品房基地1、2號(hào)地塊。該地塊其實(shí)已于2011年2月12日由上海保集（集團(tuán)）有限公司和上海佳富投資有限公司聯(lián)合體以100191萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)率115%。業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，該地塊應(yīng)是被競(jìng)得方退地。但政府部門(mén)和相關(guān)企業(yè)均未給出解釋。

2011年初，幾乎是上海土地市場(chǎng)近10年中的最高峰，但此次重新出讓?zhuān)�底價(jià)居然比當(dāng)時(shí)還有大幅上提。官方公告顯示，城橋商品房基地1、2號(hào)地塊，出讓面積155318.5平方米，起拍價(jià)5.36億元。而2011年該地塊出讓時(shí)，起拍價(jià)為4.66億元。出讓底價(jià)上漲15%。

不僅如此，該地塊還要求中小套型（90平方米以下）住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的28%，即47116平方米。不過(guò)，此次重新掛牌出讓?zhuān)�恐難以復(fù)制去年的高溢價(jià)率，上海搜房網(wǎng)分析師張萬(wàn)雨表示，持續(xù)一年有余的樓市調(diào)控，使開(kāi)發(fā)商對(duì)后市預(yù)期并不樂(lè)觀。即便如此，地價(jià)已提前“漲好了”。

調(diào)控博弈焦點(diǎn)：地價(jià)源頭

地方政府繼續(xù)提高出讓底價(jià)，除了“溢價(jià)率超過(guò)50%的地塊需上報(bào)”的實(shí)際政策因素外，更深層的原因依然在于地方財(cái)政及更多的考慮。

但提高底價(jià)是把雙刃劍：也許可以增加單幅地塊的收益，但也令土地成交困局繼續(xù)惡化。

據(jù)CRIC城市運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)中心對(duì)全國(guó)100城市招拍掛土地的監(jiān)測(cè)，2011年全國(guó)100城市土地出讓金總額為15970.6億元，相比上年的18887.4億元減少15.4%。土地市場(chǎng)的困局今年絲毫未見(jiàn)緩解跡象。

上海搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，今年1至2月，上海經(jīng)營(yíng)性土地出讓金共計(jì)57.54億元，僅為2011年月均（98.58億元）的58%，較去年相比出現(xiàn)大幅縮水。1月，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地1691宗，環(huán)比減少51%，同比減少52%。其中13個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地流標(biāo)率攀高至44%。

地方土地底價(jià)不降反漲，讓行至一半的房?jī)r(jià)下降過(guò)程，失去了大幅度下調(diào)的足夠動(dòng)力。

世聯(lián)研究認(rèn)為，能夠改善并最終轉(zhuǎn)變市場(chǎng)預(yù)期的因素主要有三個(gè)：一是流動(dòng)性持續(xù)好轉(zhuǎn)；二是政策出現(xiàn)定向放松；三是開(kāi)發(fā)商降價(jià)到位。“前兩個(gè)因素正在實(shí)現(xiàn)。國(guó)內(nèi)10年期和2年期國(guó)債息差不斷放大、存款準(zhǔn)備金率兩次下調(diào)等，說(shuō)明流動(dòng)性在持續(xù)改善。調(diào)控基調(diào)不變，但對(duì)首置需求定向放松的政策意圖已經(jīng)顯露。”

據(jù)世聯(lián)研究監(jiān)測(cè)，目前開(kāi)發(fā)商的降價(jià)幅度平均為12%，“在沒(méi)有看到土地價(jià)格出現(xiàn)明顯松動(dòng)之前，期望開(kāi)發(fā)商作出更大幅度降價(jià)的可能性并不大。大幅降價(jià)回籠資金的出發(fā)點(diǎn)，除了部分房企因資金緊張而被動(dòng)為之的情況外，更多大中型房企能抄底地價(jià)而采取降價(jià)銷(xiāo)售。”有開(kāi)發(fā)商人士說(shuō)，但地價(jià)不降就會(huì)阻礙開(kāi)發(fā)商降價(jià)的意愿。

而一些有較大議價(jià)空間的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)果斷降價(jià)出售。以港資房企為例，新鴻基位于廣州花都占地34萬(wàn)平方米的御華園，首期推1607套單位，主推針對(duì)首次置業(yè)家庭的100平方米以下的小戶(hù)型。新鴻基地產(chǎn)成都及廣東地區(qū)助理執(zhí)行董事鄺正煒?lè)Q，“開(kāi)盤(pán)價(jià)一定是個(gè)優(yōu)惠的價(jià)格，對(duì)花都后市增長(zhǎng)有信心。”