京華時報報道，2011年，以限購為代表的樓市調控政策不斷加碼。在調控重壓之下，房地產市場發生了很多有趣的變化，調控政策對房價、開發商、銀行、想買房的人、買到房的人、中介、投資客等各利益主體的影響都有的瞧……

　　開篇

　　綜述

　　博弈大戲 高潮迭起

　　如果要給2011年的中國樓市選一個年度漢字，“變”字很合適——受調控政策影響、開發商、買房人、老業主等各方心態都隨著政策千變萬化。

　　今年以來，涉及樓市且影響較大的調控政策幾乎達到了每月一則的密度，上至國務院、發改委、住建部、財政部、最高法、銀監會，下至各個省市政府，輪番上陣，一齊滅火。往年樓市的“金九銀十”在今年的高壓之下成為房價的拐點，大多數開發商前三季度的業績都出現下滑，有的甚至面臨資金鏈斷裂的風險，在勉力支撐大半年之后紛紛祭出降價招數，回籠資金以求自保。持幣觀望的買房人似乎看到了希望，但其中不少卻遭限購政策“誤殺”，被擋在了銀行門外；擁有數套房產的投資者錯過了高價出貨的機會，不得不抓緊拋售；不過比起另外一群買了房的人，炒房客算是幸運的，因為他們只是賺多賺少的問題，而背負了二三十年貸款買房自住的人，在自家房產一夜之間貶值十數萬甚至數十萬后，抑制不住心中的憤懣，開始找開發商“維權”。

　　這出樓市博弈大戲，所有戲碼都還在上演，最高潮的情節似乎也越來越近了。根據國家統計局12月18日公布的最新數據，11月全國70個大中城市房價下跌加深，與10月相比，新建商品住宅價格下降的城市有49個，首次超過一半。在具有風向標意義的北京樓市，11月新建住宅價格同比漲幅創下2009年8月份以來的新低。現在雖然還不能知曉這出大戲將以何種方式收場，其間還會有哪些精彩橋段，但可以肯定的是，所有參演者一起貢獻了2011年樓市的高潮迭起。

　　樓市限購

　　1月份新“國八條”出爐，中央為今年全國樓市調控定下了總的基調。隨后，北京、上海、天津等一線城市在短時期內相繼出臺樓市限購令；緊接著，幾乎所有省會城市及計劃單列市都出臺了限購措施，并開始向二、三線城市蔓延。據統計，全國共有46個城市出臺了以限購為核心的樓市調控政策。這些城市近期紛紛表態，明年將延續限購令。

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　　【點評】

　　效果雖然好

　　爭議也不少

　　從效果來看，限購使得樓市迅速降溫，但這劑猛藥治標不治本，同時打壓了剛性需求。所以相關部委已開始吹風：未來樓市的調控大方向是以房產稅等經濟手段來代替限購令等行政手段�；蛟S房產稅結束試點、正式登臺之際，便是限購令退出之時

　　房鬧現象

　　調控重壓之下，一些開發商選擇了降價，但由此引發了老業主的“維權”——北京通州京貿國際城降價，老業主要求開發商退還差價；龍湖在上海的一個項目因降價，售樓處被砸……類似事件還在全國多個城市上演，被業內稱為“房鬧”現象。

　　【點評】 俺也不想鬧 誰痛誰知道

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　　如果買房時沒和開發商簽過保價協議，而在房價下跌后要求開發商補退差價或者退房，這樣的“維權”于法于理都講不通。但將心比心，東借西湊花高價買到的房子迅速貶值，十數萬甚至數十萬的資產瞬間“蒸發”，內心憤懣確實難平。買賣房子和買賣其他商品一樣，交易既成不能反悔；買賣房子和買賣其他商品又不太一樣，因為房子對大多數人來說代表著婚姻、家庭、幸福和未來。如何處理好房價下調帶來的“房鬧”現象，需要大智慧。

　　降價補差價

　　為了給買房人打氣，也為了避免日后糾紛，各地陸續有開發商做出“降價補差價”的承諾，其中以星河灣集團力度最大。12月16日，星河灣集團宣布旗下兩個項目下調售價，并掏出6億元對此前購房的老業主補償差價。

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　　【點評】 差價補不補 各有各的理

　　降價之后開發商到底要不要給老業主補償差價？這一話題成為今年樓市爭論的焦點之一。

　　選擇補差價的房企說這是對消費者負責，也是配合政府調控讓房價回歸合理水平之舉；不想補差價的房企則說，補差價是對市場的不負責任，因為違背了契約精神，擾亂了正常的市場秩序，是明目張膽地鼓勵炒樓投機。

　　孰是孰非？站的角度不同，受到的影響不同，觀點自然各異。

　　銀行壓力測試

　　11月，時任銀監會主席劉明康透露，銀監會組織進行的商業銀行房地產壓力測試結果顯示，當房價下跌40%時，銀行的貸款覆蓋率仍能達到110%。

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　　【點評】 房價跌多少 銀行才困擾

　　銀監會在劉明康治下號稱為中國銀行業構筑了防范系統性風險的“馬其諾防線”，對房地產市場風險的防范自然是重中之重，“能夠承受房價下跌40%”的論斷彰顯了防線的堅固。但上世紀80年代海南樓市泡沫以及2008年的美國次貸危機經驗告訴我們，房價下跌對銀行的影響，并不是用數學就能簡單算清楚的。

　　綠城“被破產”

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　　調控重壓之下，開發商的生存狀態自然引人關注。綠城集團不幸成為被關注的焦點。從“海航收購”“信托門”“香港退市”到“地方政府撥款救急”，關于綠城的傳言不斷；從“董事長宋衛平回應破產傳聞”“轉讓旗下中超球隊”到“接洽中投”，綠城自身的新聞不斷。

　　【點評】寒冬來襲 誰先倒下

　　雖然宋衛平強調“一切都在綠城的可控范圍內”，但癡迷足球的他不得不忍痛割愛已投入10多億的球隊，此中無奈，令人唏噓。就像宋衛平在回應破產傳聞的文章中寫的那樣，“企業左右不了市場，正如人力不能真正戰勝天命。我們所能探討的，是在目前的市場條件下，如何找出一條活路，穿越寒冬。今日今時，綠城的難處，是整個行業共同的難處”。保障房提速

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　　2011年，我國保障性住房建設規模創歷史之最。截至10月底，全國開工建設保障房超過1000萬套，比原計劃提前一個月完成目標任務。

　　【點評】房要建好 更要分好

　　長期來看，保障房建設還存在著對資金吸引力較低以及公平分配等諸多問題。保障房建設投入周期長，資本回報率偏低，單靠財政支持將難以為繼；另一方面，“開寶馬奔馳住保障房”的消息在各地不時曝出，如果不解決好資格及分配問題，可能會令保障房的建設目的與效果南轅北轍。

　　地方政府救市

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　　此前被質疑“泡沫”的內蒙古鄂爾多斯樓市，今年傳出崩盤的消息。繼鄂爾多斯東勝區斥資回購房地產用做保障性住房建設之后，覆蓋鄂爾多斯全市的“全面救市計劃”12月終于開閘。

　　【點評】救或不救 是個問題

　　樓市調控以來，三亞、鄂爾多斯等此前樓市異�；鸨�的地區出現了市場大幅萎縮的局面。特別是限購之后，買房人著急、賣房人著急、開發商著急，地方政府也一樣著急。雖然很多城市表態繼續執行樓市限購政策不放松，但相信對于很多吃慣了“土地財政”的地方政府來說，救市還是不救都是一個兩難的命題。

　　一潘

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　　10月6日，喬布斯去世。潘石屹發的一條微博遭到網友調侃。網友們還創造性地發掘出了新的房價計量單位“潘”，并在網上“鑄幣發行”。

　　【點評】樓市挺冷 潘總挺火

　　人們消費不起房子，但可以“消費”開發商。在今年市場凋敝了無生趣的情況下，幸好還有任志強、潘石屹等一批“地產藝人”。越來越有喜感的潘石屹憑借一己之力，提升了國內房地產行業娛樂大眾的服務水平。

　　■個例

　　小劉、莫姐和陳俊

　　小劉2009年畢業來北京，在一家網絡公司做技術研發，沒有北京戶口，月收入一萬多，自覺算得上白領階層。從去年上半年開始，小劉拿著家里湊的30萬元開始找房，看了大半年，在去年9月底的時候看中了一套柳芳附近的二手兩居室，剛給房主交了5萬定金，北京首套房的首付比例就由兩成提高到了三成。如此一來，小劉手頭還差10萬，不得不作罷，虧了1萬定金。今年1月，新“國八條”出爐，媒體、專家紛紛預言，在最嚴厲樓市調控政策下房價必跌，小劉看了暗自慶幸。但過完年回到北京，小劉聽說北京限購了，像自己這樣外地戶口的北漂，得在北京納稅5年才有資格買房產。這下小劉傻眼了，也徹底斷了這幾年在北京買房的念頭。

　　莫姐說，小劉沒擠上末班車只能怪自己太磨嘰。莫姐是一家中介公司的置業顧問，這一年多來都是她領著小劉在看房。去年年底北京車市限購的時候，莫姐就給小劉打電話說趕緊買房，說不定房子也要限購，可當時小劉還在心疼那虧掉了的1萬元定金。莫姐說自己當時忙也沒顧得上小劉，但她手上很多眼亮的客戶都趕在去年底出手了，所以自己去年底幾乎天天陪不同的客戶在石佛營東里的朝陽區房產交易過戶大廳排隊，那時候隊伍一排就排到了大廳外邊。但到了今年，這樣的場景就很難見著了，莫姐說今年的情況是一個月不如一個月，三四月份的時候還有一些炒樓的人拋售，也有人接，但下半年買房的、賣房的都選擇觀望了，十一黃金周的時候自己手頭沒一個單子。很多北京的房產中介也沒熬過今年的“銅九鐵十”，選擇了關門歇業，莫姐說她所在的公司還好，但自己的業績下滑得厲害，去年每個月差不多都能拿一萬多，現在就兩三千湊合著。這幾天公司要把莫姐從柳芳店調去安定門店，莫姐就請了幾天假在家里歇著，要是擱以往，年底是她最忙的時候。

　　閑著的還有陳俊。陳俊是北京浙江商會的副會長，在北京有好幾套房，也就是人們眼中的炒家。上半年北京出臺限購措施的時候，陳俊每接受一次媒體采訪都要炮轟一次，說限購政策沒有法律依據。等到三四月份的時候，陳俊掛出了在北三環的兩處房產，但每套價格從300萬降到280萬再降到260萬還是無人問津。后來陳俊干脆把這兩套房子租了出去，跑到石家莊去“考察”。好景不長，7月份限購措施鋪向二三線城市，石家莊也開始限購了。陳俊只好再轉移，跑到河北正定縣“考察”。陳俊說，自己準備過完年組織70來人的浙江投資團去正定縣開發房地產。

　　2012，樓市會怎樣

　　展望

　　如果說世事皆有輪回，那么中國房地產業的輪回特征相當鮮明�；仡欉^去幾年的房地產市場，2008年全面蕭條，2009年報復性反彈，2010年高位盤整，2011年漸趨衰退。2012年又將是一片蕭條。

　　首先，從政策面分析。12月召開的中央經濟工作會議提出“穩中求進”：繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。兩大政策與2010年經濟工作會議中的表述一致，內涵卻有所不同：保增長的重要性蓋過了抑通脹，預期政策將穩中趨松。房地產政策依然從緊，會議提出：2012年要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸。隨著2012年房價控制效果的逐步顯現，房地產政策同樣將穩中趨松。

　　2011年的房地產政策以“限購、限貸、限價”為核心。預期2012年這三類政策將有所變化。一是限貸，2011年底部分銀行已經拉開房貸松動的序幕，首套房貸利率及首付下調已成必然，隨后二套房貸政策也有松動的可能性，但三套房禁限政策估計全年都難放開；二是限購，2012年預計部分城市或放松或退出限購，部分城市或以房產稅替代限購令；三是限價，隨著房價持續下跌，2012年各地繼續限價的壓力變小，即便中央繼續要求各地制定房價控制目標，也并無太大的現實意義。

　　其次，房地產建設速度將會明顯回落。2011年前11月，全國房地產開發企業新開工面積同比增長20.5%，表現還算平穩，其中1000萬套保障房起到了“托底”作用。一方面，隨著很多開發企業經營收縮，購地量大幅減少，部分項目緩工，商品房新開工量將減少；另一方面，2012年原計劃新開工1000萬套保障房的指標也將有所下調。兩個因素疊加，導致2012年新開工量增幅可能出現負增長。考慮到時間差，這將影響到2013-2014年的商品住宅供應。

　　再次，房地產市場將比2011年更差。2011年前11個月全國新建商品住宅銷售面積同比增長7.5%，估計全年增幅為6%左右；2012年這一增幅還將繼續下滑，二三季度將出現負增長，全年將基本與2011年持平(或小增小減)。2012年上半年，可售商品住宅存量還將繼續增加，企業資金鏈繼續緊縮，降價壓力難以顯著減輕，下半年庫存壓力才可能有所減輕。所以，70個大中城市的房價還將繼續環比下跌，預期下半年會慢慢企穩、筑底、復蘇。若看全國商品住宅成交均價，則可能出現小幅的年度負增長。

　　總而言之，2012年全國房地產市場整體態勢將略差于2011年，不過已步入市場調整的后半段，生機在危機中醞釀，上升力量在蕭條中積蓄，并將在下半年有所顯現。如果說2011年樓市是在秋風瑟瑟中一步步進入冬天的話，那么2012年將是在冬天里等待春天的來臨。

　　聲音

　　SOHO中國董事長潘石屹：地產業頭頂兩座大山

　　潘石屹12月12日在《財經》雜志發表署名文章稱，對地產業而言，有兩個政策成懸置其頭頂上兩座大山：限購及保障房建設。限購令是政府的休克療法，如同麻醉藥，先把市場麻醉再來做手術。房價速凍后，政府大規模興建保障房。等到3600萬套保障房建成，巨大供應量將令房價失去上漲基礎。中國房地產業正處于一個前所未有的不確定局勢之中。

　　中坤集團董事長黃怒波：報復性反彈很難再現

　　12月16日，黃怒波在接受媒體采訪時稱，中國目前的住宅產業魚龍混雜，市場環境不好，存在各種問題。住宅產業的游戲規則或將發生改變，房價不大可能在這輪宏觀調控后再次出現報復性反彈。

　　住建部政策研究中心副主任王玨林：任志強們吃肉還罵娘

　　在12月舉辦的“財經年會”分論壇上，王玨林與任志強同臺PK。王玨林表示，房地產市場是政府培育起來的，“任志強們”的發展也是政府給的，任志強就是敢說，但基本都是亂說。吃了肉還罵娘，掙了錢還不滿意。

　　大事記

　　新“國八條”

　　1月26日，國務院確定了包括“各地公布房價控制目標”“二套房首付款比例提至60%”在內的8項樓市調控政策，被稱為新“國八條”。

　　房產稅試點

　　1月27日，上海、重慶推行房產稅試點，其中重慶是國內首個對存量住房開征個人住房房產稅的城市。

　　“京十五條”

　　2月16日，北京公布了“國八條”在京落地的“京十五條”房地產宏觀調控政策。此后北京市還規定，從5月1日起對已有一套房的本市居民限購一套房，已有兩套房的本地人和已有一套房的外地人暫停購房。

　　一房一價

　　3月16日，國家發改委發布《商品房銷售明碼標價規定》，規定從5月1日起，商品房銷售必須明碼標價。

　　房價控制目標

　　到3月31日，全國有608個城市公布了年度新建住房價格控制目標。北京市在3月29日公布的房價控制目標為：2011年新建普通住房價格要與2010年相比穩中有降。

　　土地招拍掛改革

　　5月，國土資源部制定并發放《關于堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度的意見》。此前國土部曾表示，招拍掛制度要改變過去完全依靠價高者得的方式，綜合考慮各種因素來控制地價。

　　二三線城市限購

　　8月25日，浙江省臺州市發布樓市限購措施，由此拉開了二、三線城市限購的序幕。

　　婚姻法司法解釋

　　8月12日，最高人民法院通報關于婚姻法的司法解釋，其中首次明確離婚案件中一方婚前貸款購買的不動產應歸產權登記方所有，但應對參與還貸的配偶給予公平合理的補償。此后，財政部和國家稅務總局發出通知，宣布婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。

　　樓市調控不動搖

　　12月9日，中共中央政治局召開會議，分析研究明年經濟工作。會議提出，要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發展。

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