企業(yè)的逐利特性決定了幾乎所有開發(fā)商都渴望踩準(zhǔn)市場節(jié)奏，即在行業(yè)低谷買進地皮，再到高峰時賣掉房子。但這不是現(xiàn)實。

　　真正的現(xiàn)實是，大多數(shù)企業(yè)剛好踏錯節(jié)拍，反周期操作。近日接連披露的上市房地產(chǎn)企業(yè)10月份銷售數(shù)據(jù)進一步拉大企業(yè)之間的差距的事實便說明，“順勢而為”并非一句簡單的口號，當(dāng)聯(lián)系到真金白銀落于實踐時卻變得異常艱難。

　　市場現(xiàn)整體逆轉(zhuǎn)端倪

　　10月份公布的一系列房地產(chǎn)數(shù)據(jù)均不容樂觀。

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，10月單月商品房銷售面積8364萬平方米，環(huán)比顯著下滑26.9%，同比下滑9.9%；單月銷售額4514億元，環(huán)比下滑25.4%，同比下跌11.1%。

　　市場均價也開始出現(xiàn)回落，10月單月住宅均價5054元/平方米，同比下降2.7%；前10月住宅均價5131元/平方米，同比上漲6.7%，增速較上月下降1.4個百分點。

　　包括中金公司、國金證券等多家券商發(fā)布研究報告稱，市場下降幅度超過預(yù)期，盡管開工面積等仍然處于歷史高位，但整體形勢的惡化苗頭已經(jīng)顯現(xiàn)，而且未來將呈現(xiàn)進一步放大的趨勢。

　　微觀數(shù)據(jù)恐怕更加讓開發(fā)商揪心。部分已公布銷售業(yè)績的開發(fā)商數(shù)據(jù)顯示，10月份房企銷售業(yè)績進一步萎縮，多家一線房企10月的銷售額同比降幅超20%，環(huán)比降幅超過10%。其中，萬科10月銷售額環(huán)比下降17.3%，同比下降33.3%。保利地產(chǎn)10月實現(xiàn)簽約金額54.2億元，環(huán)比下滑19.5%，同比下降39.2%。

　　龍頭萬科的銷售金額已經(jīng)連續(xù)3個月同比下跌。10月，萬科實現(xiàn)銷售面積100.4萬平方米，環(huán)比下跌7%，同比下跌23%；實現(xiàn)銷售額103.4億元，環(huán)比下跌17.3%，同比下跌33.3%。而此前8月和9月，萬科銷售金額同比下降幅度分別為12.6%和12%，10月份銷售同比下滑幅度也進一步加大。

　　同樣，保利地產(chǎn)公布的銷售數(shù)據(jù)也顯示，10月公司實現(xiàn)簽約面積56.94萬平方米，環(huán)比下滑3.1%，同比下降26.7%；實現(xiàn)簽約金額54.2億元，環(huán)比下滑19.5%，同比下降39.2%。而此前的8月和9月，保利地產(chǎn)簽約金額已分別同比下降11.99%和26.21%。

　　另一地產(chǎn)上市公司金地集團10月公司實現(xiàn)簽約面積19萬平方米，同比減少38.1%；簽約金額26.7億元，同比減少29.4%。

　　在港地產(chǎn)上市公司的狀況也不甚理想，此前保持較好銷售勢頭的碧桂園、雅居樂地產(chǎn)等企業(yè)在10月份的經(jīng)營數(shù)據(jù)也都出現(xiàn)部分指標(biāo)下滑的現(xiàn)象。

　　碧桂園10月銷售額與合同銷售面積分別同比下跌14%和24.8%，龍湖地產(chǎn)10月合同簽約額也下跌12%至43.8億元，雅居樂10月實現(xiàn)合約銷售金額約33億元，合約銷售面積約為29萬平方米，分別環(huán)比增長17.86%和下降6.45%。

　　11月9日在廣州舉行的一次開發(fā)商聚會上，大多數(shù)企業(yè)代表對后市表現(xiàn)悲觀，稱10月份起在局部地區(qū)爆發(fā)的降價潮可能會蔓延。

　　中金公司的研究報告顯示，預(yù)計行業(yè)底部將出現(xiàn)在2012年一季度或二季度初。

　　種種跡象顯示，對于開發(fā)商而言，“最壞的時代”即將到來。

　　企業(yè)業(yè)績差距拉大

　　從數(shù)據(jù)上看，在市場尚未步入最黑暗階段之前，較早出手的開發(fā)商依然在今年取得不錯的銷售業(yè)績。其中，萬科在前面走得依然孤單。

　　11月初，當(dāng)萬科宣布公司截至10月底的銷售收入再度突破1000億時，標(biāo)志著它跨過千億門檻的時間又比2010年早了一個月。數(shù)據(jù)顯示，萬科1~10月份銷售面積942萬平方米，銷售金額1074億，同比去年上漲幅度為24%。

　　截至目前，以萬科為代表的“快跑型”企業(yè)，與“堅守派”之間的差距也越來越大。

　　據(jù)悉，狀況較好的公司除了萬科之外，還有今年以來銷售手法激進的中海地產(chǎn)、恒大、碧桂園以及龍湖地產(chǎn)等少數(shù)幾家開發(fā)商。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，恒大地產(chǎn)已累計實現(xiàn)合約銷售額692.6億元，同比增長94.5%，已完成年初制定的全年700億元銷售目標(biāo)的98.9%。而中海地產(chǎn)旗下90%地區(qū)已完成全年銷售目標(biāo)，離全年800億港元的目標(biāo)僅一步之遙。碧桂園前10個月共實現(xiàn)合同銷售金額約369億元人民幣，已經(jīng)完成全年目標(biāo)的85.8%；龍湖地產(chǎn)在2011年前10個月累計實現(xiàn)合同銷售金額326.3億元，完成全年銷售目標(biāo)的82%。

　　“幾家歡喜幾家愁”。還有部分地產(chǎn)商要么受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)限制，要么不愿降價促銷，導(dǎo)致銷售業(yè)績不斷惡化，其中最引人矚目的當(dāng)屬豪宅開發(fā)專家綠城中國。根據(jù)綠城中國公告，前10個月取得銷售金額約285億元人民幣，綠城的銷售達標(biāo)率不足52%。

　　同樣，世茂房地產(chǎn)前9個月累計合約銷售額達245億元，同比增加24.8%，占全年360億元銷售目標(biāo)的68%。雅居樂從1月至10月7日實現(xiàn)合約銷售金額約237億元，僅完成年度銷售目標(biāo)64%。

　　數(shù)據(jù)顯示，1~10月房地產(chǎn)行業(yè)平均銷售額同比增速為18.5%，但已經(jīng)公布10月銷售數(shù)據(jù)并基本完成全國布局的企業(yè)中，銷售額同比增幅20%以上的有萬科、保利地產(chǎn)、華潤置地、碧桂園，另外如金地、綠城中國、首創(chuàng)置業(yè)、雅居樂等，均未過平均線。

　　數(shù)據(jù)所顯示的分化，大致可以區(qū)分兩個陣營的企業(yè)在經(jīng)營策略上所采取的不同選擇。一類緊隨市場步伐，以周轉(zhuǎn)速度作為經(jīng)營的主要指標(biāo)；另一類則堅守利潤率底線，以較高毛利贏取市場。只是，這一輪調(diào)控中政府祭出的“限購”這一“殺手锏”，剛好卡住了后者的咽喉。

　　正因為此，原本較高毛利的地產(chǎn)企業(yè)，卻在今年失去投資者的支持。股票市場上，綠城、金地、雅居樂等走相對高端路線的開發(fā)商股價跌幅超過同行平均水平。

　　截至11月10日收盤，A股市場上金地集團市凈率降至1.16的低值，H股的綠城中國更低至0.62、越秀地產(chǎn)為0.57、富力地產(chǎn)為0.96。相對應(yīng)的是A股市場上萬科和保利地產(chǎn)市凈率均為1.77，H股中恒大地產(chǎn)和碧桂園分別是2.0和1.53。

　　此外，研究機構(gòu)也于近期開始對部分“堅守型”企業(yè)給出負(fù)面評級。申銀萬國分析師李虹發(fā)布報告，提醒投資者適時賣出雅居樂股票，緣于對其海南雅居樂銷售前景不看好，以及負(fù)債率上升導(dǎo)致的杠桿風(fēng)險增大。

　　種種跡象顯示，剛剛過去的10月已然成為房地產(chǎn)市場步入“黑暗歲月”的開端，在未來的相當(dāng)長一段時間內(nèi)還將持續(xù)。回顧近幾年房地產(chǎn)市場走勢不難看出，在2008年起的一輪市場調(diào)整期內(nèi)，萬科、保利、中海等幾家公司率先拉大了與同行之間的差距，并以萬科在2010年突破千億達到波段峰值。而在本輪市場調(diào)整剛剛開始之際，差距被拉大的苗頭就已經(jīng)早早顯現(xiàn)。

來源：第一財經(jīng)日報