支離破碎的沙盤、混亂不堪的售樓處……一些項目的降價給10月的樓市留下了如此的印記。而降價并沒有換來成交的回暖，全國主要城市的樓市成交量仍然低迷，今年，“金九銀十”已成為各地樓市一個“破碎的夢想”。

　　“由于目前樓市庫存尚未達到歷史最高水平，因此開發商與購房者的博弈仍將繼續。”北京中原分析師張大偉預計，如果本輪調控能夠持續到明年，則明確的拐點可能出現在明年3月左右，但是調整的幅度并不會很大。

　　成交量腰斬 消化庫存需近兩年

　　北京市房地產交易管理網的數據顯示，2011年10月，北京共成交期房商品住宅4674套，成交面積54.92萬平方米，套數環比上漲16.8%，面積環比上漲8.1%；相比期房住宅成交的上漲，現房的成交套數環比則有所下降，824套的成交套數環比下降33%，成交面積10.46萬平方米，環比下跌23%。期房與現房商品住宅共成交5498套，成交面積為65.37萬平方米，環比均有小幅上漲。雖然如此，同去年10月相比，成交套數仍然減少了2182套，跌幅達28.4%。

　　9~10月，北京樓市共實現商品住宅成交10734套，相比去年同期19895套的成交數量，下跌幅度達到46%。

　　同樣的情形也出現在上海、廣州、深圳等一線城市。

　　21世紀不動產上海區域市場中心對上海房地產交易中心“網上房地產”網站的最新統計數據剔除保障房后得出，10月全市新建商品住宅成交3823套，約為45.7萬平方米。漢宇地產市場研究部指出，這是今年月度成交第二個低位。與去年同期相比，同比縮幅超過60%，市場幾乎再現2008年淡季情形。

　　根據新浪樂居對廣州房地產交易網站陽光家緣的監控，截至10月30日，10月廣州全市一手住宅網簽5603套，銷售面積628079m2，成交均價11035元/m2。環比量價齊跌，成交量下降290套，環跌4.92%，成交均價跌801元/m2，環跌6.77%。去年同期，廣州市十區二市共簽約成交住宅16541套，成交面積1781794萬平方米。成交量同比暴跌10938套，跌幅達到66.13%。

　　事實上，10月的成交量延續了9月的同比跌幅，從而使得整個“金九銀十”完全“泡湯”。數據顯示，9月1日至28日，廣州十區二市一手住宅成交量為5646套，雖然環比微升2.9%，但是同比下降幅度高達49.2%，將近五成。

　　深圳市規劃和國土資源委員會房地產信息系統的數據則顯示，2011年10月，深圳新建商品住宅市場共成交2211套，成交面積為18.35萬平方米，較2011年9月份的16.26萬平方米環比下跌17%，較2010年10月份的45.68萬平方米同比下跌60%。

　　成交量的下降直接導致了樓市庫存的增加。

　　北京中原地產的統計數據顯示，僅9、10兩個月時間，北京包含期房和現房在內的商品住宅積壓就超過了8800套。截至目前，樓市庫存已經達到了11.8萬套，相比限購前陡增了2.5萬余套，創下自2009年6月8日以來的最高點。按照目前的市場去庫存化速度，即使不再新增供應，消耗全部庫存也需要超過22個月時間。

　　漢宇地產分析師跟蹤即時數據也發現，目前上海新房住宅的庫存實際已達972萬平方米，較網上房地產統計數據還要高出近100萬平方米，達到史上最高庫存量。按照10月的成交量粗略估算，上述新房住宅庫存量全部去庫存化，需要長達21個月的時間。

　　同樣地，統計顯示，10月廣州累計未售的套數高達78629套，而在去年10月底，廣州全市的累計未售套數為6.7萬套，今年比去年同期多出了1.1萬套。

　　市場期待降價擴大

　　成交低迷、庫存壓頂，各地房價也在此影響下出現了不同程度的異動。

　　統計顯示，10月份北京市商品住宅成交均價為20459元/平方米，環比上月下跌7.1%。“主要原因是10月簽約房源主要集中在低價項目。”張大偉表示，價格下跌并非在售項目的實質性降價所造成。

　　以北京樓市成交量前四名的項目為例，四個項目的成交價格均低于20000元/平方米，其中排名第一的世嘉光織苑項目更是只有9558元/平方米。據北京中原地產統計，10月份中低單價、中低總價的房源比例相比9月份都出現了明顯上升。其中均價在2萬元/平方米以下的成交占據了市場交易量的71.8%，比9月份上漲了6.6個百分點，明顯拉低了成交均價。

　　在上海，由于剛需樓盤成為熱銷主力，成交均價也首度出現下調，10月商品住宅成交均價在21265元/平方米，環比上月下降6個百分點，同比降幅為0.3%。

　　10月廣州網簽成交均價為11566元/平方米，相比去年10月的11695元/平方米基本持平，但對比8月9月均出現微幅的下降。8月份，廣州網簽均價為12443元/平方米，9月為11877元/平方米。

　　10月18日再次開盤的深圳龍華花半里項目，其價格在一個月內最高降幅達到每平方米5000元，400套房源5天內售罄，此后再加推120套房源也基本售罄。該項目營銷總監陳勇在接受《第一財經日報》采訪時表示，再次開盤僅僅是對部分房源的價格進行調整，總體價格仍未有大的變動，公司將保留一部分房源等待時機開盤。

　　在價格進行調整的項目的帶動下，深圳市10月新建商品住宅成交均價為19119元/平方米，較2011年9月份的20028元/平方米環比下跌5%，較2010年10月份的21516元/平方米同比下跌11%，成交均價同比跌幅創下年內新高。

　　但合富輝煌認為，“銀十”延續“金九”樓市的低迷狀態，新房入市量繼續增加，開發商打折促銷活動進入常態化，但市場觀望情緒依然不減，商品住宅成交量低位震蕩，實質性降價潮并未出現。

　　據上海21世紀不動產提供的數據，10月成交的項目中，較前9月成交均價出現下滑的約占總成交數的53.1%。“過半的比例”從側面說明“以價換量”的銷售策略已逐步被部分開發商所接受。

　　漢宇地產市場研究部經理付偉認為，未來樓市仍將處在政策嚴控時期。開發商為降低庫存和回籠資金，或許將會在今年最后兩個月繼續“大做文章”，降價是最直截了當的選項。

　　21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示，現在樓市向下的通道已經打開，趨勢性的拐點逐步顯現。但樓市成交的僵持仍待降價范圍進一步擴大，而且市場潛在購房者的降價預期堅定。若后市房價只是微調，則未來兩月將難現去年的年末翹尾行情。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫也認為，今年9、10兩個月的成交情況并沒有給開發商帶來多少欣慰。隨著11月份立冬節氣的到來，北京樓市也將真正進入冬季。“2011年剩下的兩個月，如果沒有明顯的回調政策出臺，樓市成交還將持續低迷，整體成交價格也將會繼續下滑，價格大幅跳水的現象也將由部分區域擴散到整體市場當中。”

來源：第一財經日報