因為開發商大降價造成的老業主抗爭事件，如今愈演愈烈，范圍也不斷擴大。政府部門和開發商“按合同辦事”的回應，不僅斷絕了老業主們求得補償的希望，更將會讓新業主們心驚膽戰，動搖下手的決心，最終讓樓市成交更陷低迷。

　　因為降價造成老業主與開發商激烈沖突，自2005年以來已經是第三輪了。事件的起因、演進、沖突方式以及老業主態度，三次并無本質不同。但當事另一方——開發商和第三方仲裁者，應對的方式、態度，都發生了180度的變化。

　　第一輪退房事件發生在2005年底。時逢第一次嚴厲調控，以焦點案例上海大華水岸藍橋為例，老業主們2005年初以13000元/平方米左右的價格購房，到年底周邊新房源最低甚至降到8000多元/平方米。如此大的落差讓89位老業主不惜犧牲自身的金融信用等級，以集體斷供相要挾，逼迫開發商大華集團退房。拖延拉鋸9個月后，寶山區法院判決：雙方解除合同，購房者承擔3%違約金，開發商收回86套房屋，退還1.2億元購房款。這一輪僅上海就有十多個樓盤發生類似事件。

　　在這輪退房潮中，絕大多數開發商沒有大華集團如此強硬，多以補償房款、增加裝修、減免物業費等方式，與業主達成和解。這似乎也成為弱市慣例，在2008年同樣在全國上演。相關政府部門的態度同樣溫和，以調解說和為主；法院的判決也基本符合業主的訴求。當然退回的房源在市場回暖后，被開發商以遠高過原來的價格銷售一空。目前上述案例水岸藍橋的二手房售價已經超過25000元/平方米。

　　但在當下發生的此輪退房潮中，無論開發商還是政府部門，態度非常明確而堅決。作為焦點的兩個樓盤——中海御景熙岸、綠地秋霞坊，其開發商中海和綠地的表態異口同聲：要求退房、補償是業主的權利，不退房不補償也是企業的權利，業主認為不合理不合法可訴諸法律，由第三方仲裁。買房既然是市場行為，就應當遵守市場法則、契約精神。

　　政府方面的表態是：商品房銷售價格由房地產企業和購房人根據市場供求關系協商約定。

　　如果在履約中當事人發生矛盾糾紛，應當根據合同約定協商解決，協商不成可通過司法途徑解決。如果沒有發生特別極端的情況，全國各地的地方政府估計都會采取這樣的基本態度，同時輔以調解行動。

　　老業主們也在樓市變動中久經考驗積累了豐富的經驗，知道硬邦邦要求退房或補償無法得到支持，此次的斗爭策略是一致指責開發商在當時的銷售過程中有價格欺詐行為，以此推翻合同成立的基礎。但在誰主張誰舉證的原則下，老業主們很難拿出有力的證據。他們手里的牌并不多，更要命的是，以往還能獲得社會輿論的同情，此次卻更多被輿論指責為“暴民思想”、“沒有契約精神”。

　　如果此次22000元/平方米買房的老業主一方一敗涂地，對半夜去中海御景熙岸排隊的新業主們也是一個警示：如果17500元/平方米的價格繼續大降一輪，新業主們也不會得到任何補償。

　　這種情況會不會發生？看看北京通州京貿國際城的案例，此前該樓盤最高價為26800元/平方米左右。去年底推出19800元/平方米的特價房時，開發商就因前期業主不滿，對其實施了退還差價的補償。近期，京貿國際城5號樓開盤銷售，然而售價已經下調到15000元/平方米。

　　當前房價的水分到底有多大？降價空間有多大？首先要看當前的價格是從什么樣的價格漲上來的。2009年至2010年底，兩年時間內京滬郊區的房價基本翻了一倍，中海御景熙岸所在的周康板塊，2008年均價只有10000元/平方米上下，當前開發的新盤拿地基本都在2008年之前，利潤空間巨大。

　　其次要看開發商降價的決心。此次降價的急先鋒中海和綠地，都是全國排名前十的巨頭，從財務狀況來看，都是業內領先公司。尤其是以開發高端房產為主的中海，利潤率在大開發商中多年穩居第一，背后大股東央企中建也是手握上百億現金。他們率先降價，一方面能將市場上所剩無幾的購買力搶先一掃而空，另一方面也是為接下來較長的寒冬作準備。

來源：第一財經日報