10月18日，多位接近監管層的人士透露，銀監會日前進行了一次特殊的“窗口指導”，叫停渤海信托、方正東亞信托、四川信托、五礦信托四家信托公司的房地產信托業務，為期3個月。

　　四家信托公司被勒令“休息”的原因是，房地產信托業務增速過快，與其風險管理能力不相匹配，且在項目選擇上不夠審慎。而其行業大背景是房地產信托流動性風險積聚，部分產品不能如期兌付的概率有所增加。

　　四家公司中，方正東亞信托、四川信托、五礦信托均為2010年完成重組開業的，為了“搶收入”、“搶業績”，在房地產信托業務上表現激進。海航集團控股的渤海信托“問題”則主要表現為與大量經營不夠審慎的小開發商合作。

　　從今年6月開始，銀監會改房地產信托項目事后報備為事前報備，相當于逐單“審批”。從9月，開始逐個監測存量項目的兌付風險。現在直接叫停四家公司業務，更有敲山震虎之意。

　　彪悍“四少”

　　在信托行業，中融信托素來以風格彪悍著稱，但此次卻沒有被列入房地產業務的暫停名單。了解中融信托的人士稱，該公司存量房地產信托項目中，不少項目房產銷售不理想，出于風險防范考慮，公司主動放慢了新增業務的步伐。同時，負責監管該公司的黑龍江銀監局也“管得很緊”。

　　實際上，包括中融信托在內，經營年限較長的信托公司在今年下半年普遍加強了風控，控制房地產信托項目增量。但方正東亞信托、四川信托、五礦信托、渤海信托四家“年輕”的信托公司，表現卻有些與眾不同，在業內有彪悍“四少”之稱。

　　方正東亞信托、四川信托、五礦信托三家公司均為2010年完成重組開業，其凈資本較為充裕，加之各業務團隊也急于做大業績，大量承接其它信托公司、銀行介紹過來的項目。“大家都把新信托公司當平臺用，這些公司也樂見大量的項目涌過來。”一位資深信托業內人士說。

　　但是，這些新公司表現過于“生猛”，也引起了產品發行渠道方的警惕。比如，四川信托已被工商銀行、建設銀行排除在可合作信托公司名單之外。

　　“對于一家新信托公司而言，剛剛起步就被主流大銀行認為不可合作，后續會走得很艱難。”前述資深業內人士說。

　　四川信托日前開始推介的“川信·青島凱悅”房地產信托產品更是引起市場軒然大波。該產品和中融信托去年8月發行的“中融·青島凱悅”投向同一個房地產項目，實為“借新還舊”。該項目先后被多家信托公司風控部門否決，卻在四川信托順利過會。

　　2006年完成重組開業，由海航集團控股的渤海信托今年以來也特別激進，大量承接二三線城市小開發商的信托融資項目。

　　“交易對手的選擇很重要，大開發商調度資金的能力強，且運作較規范，不會亂做項目，和小開發商合作，固然可以索要更高的融資成本，但也需要更高超的項目鑒別能力。”一位信托公司風控總監表示。

　　流動性風險積聚

　　“市場上很多信托公司和信托經理，對流動性風險缺乏足夠的認知，風控停留在控制抵押物的粗淺層次。”一位從業8年的資深信托人士表示，房地產信托產品可能出現兌付風險，并非不可能發生的事情。

　　比如，不少信托公司幫開發商“做杠桿”，信托資金主要用于增加項目資本金，然后撬動銀行房地產開發貸款進入。現在銀行開發貸收緊，“算盤”落空，開發進度立即受到影響，信托資金自然難以按期兌付。

　　再如，受限購政策和市場觀望氣氛影響，房地產成交量下降，銷售進度不理想，現金流回歸不暢，也會導致房地產信托項目不能如期兌付。

　　遺憾的是，2009年以來，以中融信托為代表的信托公司對所謂的“大信托”模式過于自信。在該模式下，信托公司控制房地產項目公司全部股權，保管財務印章，監控每筆資金的使用。但殊不知，“大信托”模式只不過防范了開發商挪用資金的風險，而不能確保現金流的按時回歸。

　　2008年下半年，一些房地產信托項目眼看就無法兌付，信托經理心急如焚。但年底“四萬億”經濟刺激計劃出臺，流動性一下充裕起來，“所有的項目都活過來了”。然而，這一次，他們又將如何平安度過房地產市場的低潮呢？

來源：21世紀經濟報道