繼規范銀信合作模式、實施凈資本管理等措施之后，監管部門規范房地產信托再次出拳。

昨日，多家信托公司內部人士向《第一財經日報》記者證實，上周五，銀監會就防范房地產信托業務風險問題召集各家信托公司開會，并對相關業務進行了規范。

投資“四證”不全開發商將被禁止

滬上一信托公司內部人士對本報記者表示，銀監會會議要求信托公司對以受讓債權等方式變相提供貸款的情況，要按照實質重于形式的原則予以甄別。對以股權融資方式進行的房地產信托項目，如果投資“四證”不全的房地產公司，將被禁止。

“其他項目暫時不受影響。不過這次會議顯示了監管層對規范房地產信托業務的決心，這應該是繼之前銀監會辦公廳下發的《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》（下稱《通知》）之后，監管層的進一步規范舉措。”

西部一信托公司高管對本報記者表示，不出意外，銀監會應該會在不久后，就此次會議涉及的相關內容以文件形式下發到各信托公司。

銀監會近日下發的《通知》中，要求各信托公司應立即對房地產信托業務進行合規性風險自查。逐筆分析業務合規性和風險狀況，包括信托公司發放貸款的房地產開發項目是否滿足“四證”齊全、開發商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件；第一還款來源充足性、可靠性評價；抵質押等擔保措施情況及評價；項目到期償付能力評價及風險處置預案等內容。

與此同時，各地銀監局在信托公司自查基礎之上，還要逐筆對房地產信托業務進行核查。

各銀監局需要在12月20日前將核查及處理結果書面報告銀監會。

一位信托公司人士表示，在銀監會規范銀信合作業務之后，銀信合作的空間大大壓縮。房地產信托業務由此逐漸取而代之，成為近期信托公司新的業務重點。諾亞財富分析師李要深認為，《通知》的出臺是監管部門對涉及房地產及貸款業務持續管理的一部分，而今年以來大幅增長的房地產信托是否風險可控正為監管層密切關注。

理財資金蜂擁房地產

中國信托業協會公布的最新數據顯示，截至9月末，資金信托規模達到2.8萬億元，其中投向房地產行業占比13.4%，余額為3778億元。而前三個季度，新增投向房地產領域的信托資金共計2204.751億元。但進入房地產領域的理財資金并不主要是信托資金，之前更多是銀行理財資金借道信托平臺（即為銀信合作）。在前三季度2204.751億元的新增房地產信托資金中，有1160.204億元（超過一半）是單一信托資金，這其中有相當一部分來自于銀行理財資金。

李要深認為，從國外房地產基金或REITs的現狀來看，房地產開發階段更適合私募性質的資金（如我國的信托）進入，而不是公募資金（如我國的銀行理財），銀行理財資金大量投向房地產領域是不合適的。因為銀行理財是大眾理財，客戶難以獲得完整和準確的信息，且偏短期（1年以內）的理財資金基本只能以貸款的方式進入，會過度積聚信用風險，也在一定程度上影響調控政策的效果。

連續出拳規范信托業

今年2月份，銀監會下發《關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》，要求信托公司發放貸款的房地產開發項目必須滿足“四證”齊全、開發商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件；同時，要求信托公司不得以信托資金發放土地儲備貸款。

今年7月初，銀監會緊急叫停銀信合作理財。8月初，銀監會下發了《關于規范銀信理財合作業務有關事項的通知》，其中的期限限制和業務比例限制對銀行理財資金借道信托平臺進入房地產領域影響較大。這直接導致隨后房地產集合信托業務的激增。9月，凈資本管理辦法開始在信托行業實施。這在一定程度上減少了貸款方式的使用。

李要深認為，從最終結果來看，這些政策的效果是卓有成效的，這可以從房地產單一信托和集合信托的變化中體現出來。李要深提供的數據顯示，今年前三季度，房地產集合信托規模分別為152.331億元、345.269億元和546.9464億元；而房地產單一信托規模則分別為479.106億元、430.783億元和250.315億元。單一信托和集合信托的此消彼長正是緣于銀信合作的萎縮。