今年開工建設1000萬套保障房的任務正壓得各地喘不過氣來。進度、資金、質量，就像“三座大山”壓在各地政府的頭上，在2011年行將過半的當下，多數城市的保障房開工量都還在全年任務量的30%左右徘徊。

事實上，進度、資金、質量也是保障房建設的三大關鍵，缺一不可。沒有足夠的資金，就無法保證進度，而過于強調進度，又難免忽視了質量。必須承認，保障房從今年開始的“大干快上”，是國家完善整個房地產市場發展機制的重要一環，但是，我們也希望，要切實考慮實際操作過程中的困難并及時解決，不能讓保障房淪為房地產市場中除房價過快上漲外的又一大問題。

上海保障房將超額完成任務 開發企業稱“做得非常不容易”

2011年已經過半，上海今年保障房總開工量卻仍未達到年度計劃的四成，加上國家相關部門強調今年的1000萬套保障性安居工程建設“各地必須在11月末以前全面開工”，三季度上海保障房建設的任務無疑艱巨。

但《第一財經日報》記者在調查后發現，與全國不少城市在1000萬套“死任務”下的糾結和焦慮不同，上海的參建商們對完成今年的保障房開工計劃頗具信心。有業內人士甚至認為，今年上海保障房計劃很有可能如去年一般，超額完成任務。

施工進度結構性失調

按照今年年初上海《政府工作報告》中公布的計劃，上海今年要新開工建設和籌措保障性住房1500萬平方米（約22萬套），供應1150萬平方米（約17萬套）。

就建設計劃來看，今年的1500萬平方米僅較去年的實際開工面積增加了25%去年年底召開的上海保障性住房推進會宣布，2010年上海開工保障性住房超過1200萬平方米，超額完成目標。

“上海要完成今年的計劃難度應該不大，因為國家要求完成的是保障性住房的總量。保障性住房包括三個部分，一個是公租房，第二塊是經濟適用房，第三塊是配套商品房，其中配套商品房包含了動遷房，而這一塊，在今年上海的計劃中占比較大。”一位不愿意透露姓名的上海參建房企副總近日在接受本報記者采訪時指出，根據其歷年的保障房開發經驗，動遷配套房項目的開發速度會相對較快，在計劃中的占比多少，會對計劃完成的難易程度造成影響。

確實，和廣州保障房計劃中公共租賃房唱“主角”有所不同，上海今年保障房建設計劃中的“主角”是動遷安置房（限價商品住房），計劃開工800萬平方米（約10萬套）；經濟適用住房開工500萬平方米（約8萬套）；公共租賃住房占比最小，計劃建設和籌措200萬平方米（約4萬套）。

正如上述參建開發商所述，據上海市住房保障和房屋管理局近期發布的信息，2011年1~5月，上海市動遷安置房（限價商品住房）已開工461萬平方米（約5.8萬套），已超過全年計劃的一半；但經濟適用住房開工124萬平方米（約2萬套），僅完成全年計劃的四分之一。

由于非動遷安置房項目的建設進度緩慢，上海前5個月保障房建設計劃完成尚不到四成，僅略高于全國平均水平根據中金公司統計的21個省市公布的保障性住房進展情況，截止到2011年5月底，全國21個省市共計開工219.3萬套，平均開工率達到33.3%。

有望超額完成任務？

無疑，今年三季度上海保障房建設壓力不小。不過市場分析人士指出，為了完成計劃，目前上海不少保障房工程已經進入全速前進狀態。

昨日，在閔行區老滬閔路的“上海晶城”經濟適用房項目施工現場，記者看到，該項目第一標段的十棟樓已經完成結構封頂，“靠路邊的4幢樓為18層，里邊的6幢為26層，現在正在進行內結構的施工，這幾天主要是在進行內外墻壁的粉刷，有幾棟樓已經開始安裝門窗了。”一位現場工程人員告訴記者，“這項工程總共有四個標段，按計劃第一標段在今年就可竣工驗收。”

在緊鄰第一標段的第二標段，16幢高樓正拔地而起。記者看到，第二標段的16幢建筑都處在樓層澆筑階段，據該項目的開發商晶實置業工作人員介紹：“第二標段的幾棟樓高從18到33層不等，現在基本都澆筑到了第6、第7層，如果天氣好的話，基本上六天就可完成一層樓的結構施工。”

在該項目的第三標段現場，記者看到，該標段的地下工程都已基本完工，鏟車、塔吊等施工設備也已進駐工地，“主體工程中的地下工程部分正在施工，接下來即將進入主體地上工程部分。”現場一位工程師如是說。

漢宇地產市場研究部針對上海保障房建設進度進行調查后指出，按照目前的進度，今年上�；�本能夠完成保障房的建設計劃。“除了動遷安置房和經適房之外，要完成4萬套公租房的建設和籌措指標雖然有一定難度，但目前進展也比較順利。今年上海首批市級統籌的公租房房源也已經確定，分別位于徐匯的華涇和楊浦新江灣城，共有住房5100套，各區的公租房項目大部分也將陸續公布。”

與此同時，動遷安置房用地還在源源不斷涌向市場。據上海漢宇市場研究部統計，今年1~5月共推出了保障房用地（動遷安置房）136萬平方米，目前已成交102萬平方米。“如果各項指標都能夠順利完成，上海今年還可能超額完成中央下達的保障房建設任務。”漢宇地產分析師如是說。

企業資金難題待解

不過，不可否認的是，今年上海保障房任務面臨的難度確實超過去年，這其中，企業的資金壓力首當其沖。

“到目前為止，我們要進行250萬平方米的建設量，總資金投入規模70億，尤其是2010年以后，銀行貸款不能直接付土地出讓金，這一塊來講資金壓力很大，我認為做得是非常不容易的。”上海建工房產有限公司副總經理朱龍奎近日在一場地產沙龍中表達了企業的無奈。

同策咨詢資深分析師王巍立指出，目前房地產市場的開發主體，即大多數房企在管理、成本核算、質量控制等方面還相對粗放，多家央企面對5%~10%的保障房開發利潤表示悲觀，因為賬面上的“微利”很可能在實際操作過程中變成“打平”甚至入不敷出。

另一位上海保障房參建商代表亦坦言，建造保障房，在投入和回款階段都有不小壓力。“資金肯定緊張，畢竟經適房是由企業集團自己來投資建設，政府沒有資金補貼，等于是企業的自有資金加上銀行貸款在操作。并且，最終面對的是申請保障房的居民，不是政府一次性回購的，回款的進度以及銷售的壓力都比較大一點。”

據他介紹，一般來說，動遷房在建設之前就已經明確供應對象，如農民回搬房，針對某一個動遷基地，當地政府就會提供相應的資金，按照工程進度付款，回款速度相對較快。“但是經適房的回款就復雜得多，并非拿到預售許可證就能售房，而是需要經過申請、審核，然后排隊搖號、選房。這個過程是由政府來控制的，不是開發商來控制的。”

漢宇地產分析師指出，為解決保障房資金問題，今年上海市在這方面做出了較大努力。其中，今年上海市已經獲批試點了公積金投入公租房建設，在新江灣城的公租房項目新江灣城尚景苑中已經成功試點，主要是用公積金的增值部分進行投資。

此外，保險資金也已經進入到上海保障房領域。今年3月，中國太平洋保險發起設立“太平洋-上海公共租賃房項目債權投資計劃”，募集金額為40億元；5月，上海城投與中國平安推出7年期“平安-城投控股保障房項目債權投資計劃”，募集不超過30億元的資金用于支持上海保障性住房建設。“上海在金融創新方面存在一定優勢，這或將成為保障房資金來源的解決之道。”

與此同時，近日有媒體披露，發改委與有關部門也正在抓緊研究保障性安居工程融資機制，擬支持地方通過發行企業債券等方式籌措資金，專項用于保障性安居工程建設。

盡管如此，參建商的困難亦不容忽視。“保險資金直接介入還是要根據項目來看，項目滿足貸款或者是保險資金能夠進入的標準，才能夠具體操作。目前還不存在我開發了經適房就可以申請保險資金進入，或者會有低成本的貸款能夠直接給我們這樣的說法。雖然不至于做不下去，但大家都會覺得很困難。”上述參建商代表如是說。

來源：第一財經日報