核心提示：業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，更大規(guī)模的降價(jià)潮將從三季度開(kāi)始，這將促使年內(nèi)房?jī)r(jià)從結(jié)構(gòu)性下跌轉(zhuǎn)為實(shí)質(zhì)性下跌。
央行6月14日宣布再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，或?qū)⒊蔀閴旱箻鞘械淖詈笠桓�稻草。頻繁上調(diào)存準(zhǔn)金率，使得商業(yè)銀行信貸額度步步緊縮，也由此引發(fā)了其對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸及個(gè)貸的收緊，加上限購(gòu)政策的疊加效應(yīng)，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商面臨信貸緊縮與銷(xiāo)售萎縮的雙重壓力，進(jìn)入6月份，開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)明顯增多。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，更大規(guī)模的降價(jià)潮將從三季度開(kāi)始，這將促使年內(nèi)房?jī)r(jià)從結(jié)構(gòu)性下跌轉(zhuǎn)為實(shí)質(zhì)性下跌。

信貸緊縮猛于限購(gòu)

6月20日后，存款準(zhǔn)備金率將達(dá)到21.5%，再度創(chuàng)下歷史新高。北京偉嘉安捷市場(chǎng)主管吳昊分析稱(chēng)，此次央行上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)的存款準(zhǔn)備金，將再凍結(jié)超過(guò)3800億元資金。在上半年銀行放貸額度吃緊的態(tài)勢(shì)下，銀行對(duì)于住房貸款的發(fā)放會(huì)難上加難。首套房的首付比例、貸款利率或會(huì)再上調(diào)。

“相比去年底，目前購(gòu)房者申請(qǐng)貸款大部分都需要排隊(duì)。”北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉介紹，今年以來(lái)，商業(yè)銀行貸款的額度明顯減少，貸款時(shí)間也明顯拉長(zhǎng)。部分銀行已經(jīng)針對(duì)資質(zhì)有一定問(wèn)題的購(gòu)房者提高了首付標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)再次提高存款準(zhǔn)備金率后，對(duì)貸款者的資質(zhì)要求將更加嚴(yán)格。張大偉也表示6月份再次加息的可能性非常大，而一旦加息，購(gòu)買(mǎi)首套房的利息負(fù)擔(dān)將比調(diào)控前翻倍。

“房貸緊縮的威力，遠(yuǎn)大于限購(gòu)。”上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，限購(gòu)僅約40個(gè)城市，其中一些城市執(zhí)行不到位，而房貸緊縮打擊全國(guó)；當(dāng)前投機(jī)者被限購(gòu)阻擋了不少，但廣大沒(méi)被限購(gòu)的剛需者，卻被個(gè)貸的高門(mén)檻卡死了。

廣州一家大型地產(chǎn)商人士對(duì)記者表示，對(duì)于旗下限購(gòu)城市的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，能夠一次性付款的客戶(hù)沒(méi)有了購(gòu)房資格，而有資格的客戶(hù)，資金實(shí)力有限，利率的提升對(duì)這部分人影響很大，而這部分客戶(hù)，也是各個(gè)公司爭(zhēng)搶的對(duì)象。該人士認(rèn)為，今年的營(yíng)銷(xiāo)策略就是要搶市場(chǎng)，搶客源，價(jià)格優(yōu)惠不可避免。

信貸與銷(xiāo)售的雙重壓力

信貸緊縮不僅提高了購(gòu)房人的成本，也使得開(kāi)發(fā)商資金持續(xù)吃緊。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月14日公布數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，個(gè)人按揭一項(xiàng)已經(jīng)出現(xiàn)明顯降幅，前5月個(gè)人按揭貸款3443億元，下降8%。而這部分資金曾經(jīng)是開(kāi)發(fā)商的重要資金來(lái)源之一。

在存準(zhǔn)金率連續(xù)多次上調(diào)后，開(kāi)發(fā)貸款的獲得也越來(lái)越難，“開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況不容樂(lè)觀，被迫更多地利用自有資金。”楊紅旭稱(chēng)，從前5月開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源結(jié)構(gòu)來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款比重持續(xù)下降，由1-2月份的22.0%下降到1-5月份17.9%；企業(yè)自籌資金比重上升，由1-2月份的34.4%上升到1-5月份38.6%。

信托融資則明顯增加了開(kāi)發(fā)商利用資金的難度和成本。5月份，國(guó)內(nèi)54家信托公司共成立房地產(chǎn)信托產(chǎn)品47款，其中26款募集資金達(dá)到96.24億元，其承諾給投資者的預(yù)期收益率普遍在10%以上。

另一方面，除積極營(yíng)銷(xiāo)的碧桂園、中海外，主流房企前5月銷(xiāo)售去化率難言樂(lè)觀。6月13日，綠城中國(guó)行政總裁壽柏年于股東大會(huì)上表示，公司目前的銷(xiāo)售受限購(gòu)政策的影響較大，今年1至5月新盤(pán)平均去化率僅約40%至50%。

諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述因素疊加，會(huì)迫使開(kāi)發(fā)商加快項(xiàng)目銷(xiāo)售回流現(xiàn)金。張大偉預(yù)計(jì)，下半年開(kāi)發(fā)商將面臨銷(xiāo)售萎縮及貸款收緊的雙重壓力。北京等城市很可能率先出現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)整，而二三線城市可能明顯滯后。

偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉預(yù)計(jì)，從6月中下旬開(kāi)始，會(huì)有更多的樓盤(pán)加入到打折降價(jià)的行列。“存款準(zhǔn)備金率的再次提高，也將成為壓倒房?jī)r(jià)的最后一根稻草，三季度房?jī)r(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌已毫無(wú)懸念。”胡景暉認(rèn)為，這也對(duì)購(gòu)房人的資金實(shí)力提出了更高的要求，購(gòu)房需求會(huì)繼續(xù)萎縮。

萬(wàn)科5月銷(xiāo)售電話會(huì)議信息認(rèn)為，未來(lái)幾個(gè)月供給增加推動(dòng)的成交量回升可能會(huì)被市場(chǎng)解讀為回暖跡象，從而引發(fā)政策進(jìn)一步緊縮。公司認(rèn)為在土地流拍大量出現(xiàn)之前，政策不會(huì)放松。

6月15日，中國(guó)指數(shù)研究院最新內(nèi)參報(bào)告也指出，CPI上漲壓力仍較大，預(yù)計(jì)短期內(nèi)貨幣政策繼續(xù)收緊的可能性加大，而房企5月銷(xiāo)售指標(biāo)回升，可能導(dǎo)致更嚴(yán)厲調(diào)控政策出臺(tái)。
來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道