核心提示：目前保險(xiǎn)資金及商業(yè)銀行徘徊不前，爭取到貸款額度，對于地方的保障房建設(shè)來講，無疑是雪中送談。

土地?zé)o憂后，如何找錢成了各地保障房建設(shè)的頭等大事。

近日，國家開發(fā)銀行董事長陳元與成都市政府簽署了《支持成都市保障性住房發(fā)展合作備忘錄》。3月1日，該行四川省分行一位高層表示，雙方將以公租房、廉租房為合作重點(diǎn)，給予200億元的貸款額度。

事實(shí)上，自年初國開行宣布今年安排保障房貸款新增規(guī)模1000億元后，地方政府便聞風(fēng)而動，據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，江西、河南、湖北、深圳、山西等地都獲得了貸款或與國開行簽署了保障房合作協(xié)議。

“目前保險(xiǎn)資金以及其他銀行仍徘徊不前，爭取到國開行的貸款額度，對于地方的保障房建設(shè)來講，無疑是雪中送炭。”某大行四川省分行一位人士認(rèn)為。

成都：國開行200億支持

根據(jù)協(xié)議，國開行承諾將優(yōu)先保障成都市本級保障性住房建設(shè)，即成都主城五區(qū)及高新區(qū)的保障性住房建設(shè)。此外，還將通過開展規(guī)劃、顧問、信貸融資、綜合金融服務(wù)等給予支持。

“總的貸款額度應(yīng)該能達(dá)到200億元，具體的貸款我們需要根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展發(fā)放。”國開行四川省分行一位高層透露。

他表示，之所以選擇重點(diǎn)支持廉租房和公租房，是根據(jù)成都市政府的重點(diǎn)需求來定的。從國開行對保障性住房來定義，保障房還包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、棚戶區(qū)改造等項(xiàng)目，甚至可以擴(kuò)大到城鄉(xiāng)統(tǒng)籌地區(qū)的農(nóng)房改造等。

按照規(guī)劃，2011年，成都市廉租住房建設(shè)目標(biāo)為40萬平方米，公共租賃住房204萬平方米。成都市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，該市2010年1-11月住宅成交均價(jià)約為5741元/平米。當(dāng)?shù)匾晃恢�情人士認(rèn)為，倘若當(dāng)?shù)乇Ｕ戏恳?500元/平米—3000元/平米成本粗略計(jì)算——該成本包括了建筑成本、土地成本、貸款利息等——今年成都公租房和廉租房的資金需求大約在61億元—73億元范圍內(nèi)。

按相關(guān)規(guī)定，地方政府必須按土地出讓凈收益不低于10%的要求籌集落實(shí)廉租住房建設(shè)資金，并在確保完成當(dāng)年廉租住房保障任務(wù)的前提下，統(tǒng)籌用于發(fā)展公共租賃住房。

“除了土地出讓金收益，如果國開行的貸款能較快落實(shí)，成都公租房和廉租房的資金應(yīng)不成問題。”上述知情人士認(rèn)為。不過他稱，由于是框架性協(xié)議，目前雙方還未約定利息水平、抵押物及還款來源等。

早在2008年12月，銀監(jiān)會和央行就在《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》中規(guī)定，貸款人必須已與政府簽訂廉租住房回購協(xié)議；此外廉租住房建設(shè)貸款期限最長不超過5年，具體由借貸雙方協(xié)商確定。

利息方面，應(yīng)按同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率下浮10%執(zhí)行。同時(shí)，廉租住房建設(shè)貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款。借款人不能提供足額抵（質(zhì)）押的，應(yīng)由貸款人認(rèn)可的第三方提供承擔(dān)連帶責(zé)任的保證。

成都市方面的貸款人是成都市城鄉(xiāng)房管局下屬的住房保障中心和住房儲備中心兩家業(yè)法人單位。成都市房管局一位人士透露，從以往的情況來看，兩家中心獲得的貸款成本都較低，并且由于有政府信用兜底，所以在銀行獲得的信用額度支持會比較大，下一步可能引入如中房公司等國企一起參與建設(shè)。

“僅靠租金收入，公租房和廉租房肯定是不夠償還貸款的。政府應(yīng)該還會配置其他例如土地收益等資源來保障還款。”上述知情人士表示。

2010年4月成都市房管局曾提出，要加快推進(jìn)廉租住房出售試點(diǎn)，并要求彭州市、崇州市、金堂縣要抓緊制定廉租住房出售試點(diǎn)方案，實(shí)行租售并舉的措施。此舉曾被認(rèn)為是解決資金難題的路徑之一。

“當(dāng)時(shí)的想法是一定期限后可以由租住人購買，但是目前來看條件還很不成熟。”上述知情人士表示。

江西保障房融資模式

不僅是成都，多地都希望獲得國開行在保障房貸款的支持。

2月24日，山西臨汾市開始與國開行商談合作建設(shè)保障性住房事項(xiàng)；2月22日，國開行與深圳市簽署“十二五”開發(fā)性金融合作備忘錄，保障性住房民生業(yè)務(wù)就是其重要的合作業(yè)務(wù)方向之一。除此之外，2011年以來，包括河南、湖北等地也都與國開行簽署了類似的合作協(xié)議。

江西則已經(jīng)拿到相應(yīng)的貸款。

國家發(fā)改委公布的信息顯示，1月底，以國開行江西省分行為牽頭行的銀團(tuán)，向該省棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)項(xiàng)目發(fā)放了第一批貸款資金29.4億元。

按計(jì)劃，江西該項(xiàng)目將向以國開行為牽頭行的銀團(tuán)融資130億元，融資期限10年。

江西省此前公布的《全省棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)融資、建設(shè)、償還實(shí)施方案》顯示，其融資目標(biāo)是除中央與該省棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)專項(xiàng)補(bǔ)助資金外，就是向金融機(jī)構(gòu)融資，后者額度為100億元。

具體的操作模式為，以江西省城鎮(zhèn)開發(fā)投資有限公司（下稱“江西城投”）為融資主體，統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)融資，國開行江西省分行牽頭，聯(lián)合其他金融機(jī)構(gòu)組成銀團(tuán)。

抵押物上，由各市縣政府提供相應(yīng)土地給江西城投作為抵押，然后該公司以保障房項(xiàng)目的土地開發(fā)成本返還收入和項(xiàng)目綜合收益形成的應(yīng)收賬款及市縣政府抵押土地的出讓收益形成的應(yīng)收賬款質(zhì)押給銀團(tuán)。另外母公司——江西省行政事業(yè)資產(chǎn)集團(tuán)有限公司提供連帶責(zé)任擔(dān)保。

還款來源方面，則包括市縣土地出讓收益、保障性住房租售收入、各級財(cái)政安排的棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)有關(guān)資金和其他資金為還款來源。

“一般而言，銀行比較關(guān)注保障性住房的就是抵押物以及還款來源兩個(gè)方面。其實(shí)，江西模式要復(fù)制到其他地方還是比較容易，因?yàn)槠鋵?shí)際上依然是使用土地抵押模式進(jìn)行平臺公司統(tǒng)一貸款、分配的模式翻版。”一位銀行業(yè)資深人士認(rèn)為。

“我覺得還應(yīng)該關(guān)注的是，政府是否可以拿保障性住房的這一塊產(chǎn)權(quán)作為抵押，土地加房屋產(chǎn)權(quán)兩者相加，估計(jì)銀行的積極性會高很多。”該人士說。

2010年4月成都市房管局曾提出，要加快推進(jìn)廉租住房出售試點(diǎn)，并要求彭州市、崇州市、金堂縣要抓緊制定廉租住房出售試點(diǎn)方案，實(shí)行租售并舉的措施。此舉曾被認(rèn)為是解決資金難題的路徑之一。

“當(dāng)時(shí)的想法是一定期限后可以由租住人購買，但是目前來看條件還很不成熟。”上述知情人士表示。

江西保障房融資模式

不僅是成都，多地都希望獲得國開行在保障房貸款的支持。

2月24日，山西臨汾市開始與國開行商談合作建設(shè)保障性住房事項(xiàng)；2月22日，國開行與深圳市簽署“十二五”開發(fā)性金融合作備忘錄，保障性住房民生業(yè)務(wù)就是其重要的合作業(yè)務(wù)方向之一。除此之外，2011年以來，包括河南、湖北等地也都與國開行簽署了類似的合作協(xié)議。

江西則已經(jīng)拿到相應(yīng)的貸款。

國家發(fā)改委公布的信息顯示，1月底，以國開行江西省分行為牽頭行的銀團(tuán)，向該省棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)項(xiàng)目發(fā)放了第一批貸款資金29.4億元。

按計(jì)劃，江西該項(xiàng)目將向以國開行為牽頭行的銀團(tuán)融資130億元，融資期限10年。

江西省此前公布的《全省棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)融資、建設(shè)、償還實(shí)施方案》顯示，其融資目標(biāo)是除中央與該省棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)專項(xiàng)補(bǔ)助資金外，就是向金融機(jī)構(gòu)融資，后者額度為100億元。

具體的操作模式為，以江西省城鎮(zhèn)開發(fā)投資有限公司（下稱“江西城投”）為融資主體，統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)融資，國開行江西省分行牽頭，聯(lián)合其他金融機(jī)構(gòu)組成銀團(tuán)。

抵押物上，由各市縣政府提供相應(yīng)土地給江西城投作為抵押，然后該公司以保障房項(xiàng)目的土地開發(fā)成本返還收入和項(xiàng)目綜合收益形成的應(yīng)收賬款及市縣政府抵押土地的出讓收益形成的應(yīng)收賬款質(zhì)押給銀團(tuán)。另外母公司——江西省行政事業(yè)資產(chǎn)集團(tuán)有限公司提供連帶責(zé)任擔(dān)保。

還款來源方面，則包括市縣土地出讓收益、保障性住房租售收入、各級財(cái)政安排的棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)有關(guān)資金和其他資金為還款來源。

“一般而言，銀行比較關(guān)注保障性住房的就是抵押物以及還款來源兩個(gè)方面。其實(shí)，江西模式要復(fù)制到其他地方還是比較容易，因?yàn)槠鋵?shí)際上依然是使用土地抵押模式進(jìn)行平臺公司統(tǒng)一貸款、分配的模式翻版。”一位銀行業(yè)資深人士認(rèn)為。

“我覺得還應(yīng)該關(guān)注的是，政府是否可以拿保障性住房的這一塊產(chǎn)權(quán)作為抵押，土地加房屋產(chǎn)權(quán)兩者相加，估計(jì)銀行的積極性會高很多。”該人士說。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道