眼下，新年第一波房地產調控的市場影響正在逐步擴散。市場預期，“新國八條”在春節前的“橫空出世”，將對2011年國內樓市形成較大沖擊，因為“新國八條”是有史以來最為嚴厲的房地產調控政策。盡管部分市場人士認為這一政策的嚴厲性主要體現在限購和限貸的雙限令規定上，但筆者認為，“新國八條”中強調個人住房差別化的信貸政策最為嚴厲，對2011年國內樓市走向也影響最大，這才是觀察2011年國內樓市到底會走向何方的核心所在。

之所以這么講，是因為除了房地產稅收政策，以往過度優惠的住房信貸政策是導致迄今這一輪房地產市場繁榮、房價快速飆升的最主要原因。數據顯示，2008年、2009年和2010年住戶從銀行體系獲得貸款分別約為6000多億元、24600億元和29000億元，其中2009年住戶貸款中有80%以上是中長期貸款。盡管不能說這項貸款全部都進入了住房市場，但可以說大部分進入了這個市場，加上企業信貸等多方面的資金也入了這個市場。因此，盡管2010年頒布的“國十條”是希望通過差別化信貸政策來限制銀行資金進入樓市，但由于這一政策存在嚴重的信貸彈性缺口（即假定第一套住房只消費而不作為投資，仍可以繼續享受住房信貸優惠政策），導致大量住房信貸從這個彈性缺口中涌流出來。所以，“國十條”出臺后，2010年個人住房信貸仍然出現快速增長。

不過，個人住房信貸政策在2011年后已經開始發生根本性變化。一方面，貨幣政策的調整，使得央行在2010年末已經采取不對稱的存貸款利率調整，導致5年期以上存款利率與中長期以上優惠貸款利率（7折優惠）之間出現倒掛，即個人住房優惠貸款利率低于5年期存款利率；另一方面，央行計劃啟動差別準備金率的動態調整機制，銀監會也要求商業銀行將表外業務移回表內，這些政策措施旨在讓商業銀行的信貸增長回歸到常態以及控制住商業銀行的信貸規模，結果是導致國內一線城市中商業銀行紛紛取消個人住房貸款優惠利率。

試想，如果國內一線城市中商業銀行都取消了個人住房貸款優惠利率，其影響將不可低估。因為，一是取消個人住房貸款優惠利率效應不僅會在一線城市中發酵，而且也會很快蔓延到全國各地，并有望成為國內商業銀行針對個人住房信貸的一項基本政策；二是盡管“新國八條”中對第一套住房信貸沒有增加什么新的規定，但取消個人住房貸款優惠利率恰好能堵住“國十條”中實施差別化信貸政策中出現的信貸彈性漏洞；三是取消住房貸款優惠利率或等于一次性上調利率100個基點，很大程度上將增加購房者的進入成本；四是取消住房貸款優惠利率，對住房投機炒作者也將構成較大沖擊。因為，提高第一套住房貸款利率，勢必會引發第二套以上住房貸款利率的“水漲船高”，投機炒作者將面臨很大的不確定性。如果他們遲疑或不進入樓市，將改變人們對住房市場的預期。而住房市場預期是否發生改變，將決定2011年國內房地產市場的走向；五是如果取消住房按揭貸款優惠利率在今年能覆蓋全國范圍，勢必會促使商業銀行重新定價原來住房按揭貸款的合同利率。鑒于今年通脹壓力較大、負利率現象突出及可能出現多次不對稱加息等情況，這一變化將改變已進入樓市的投機炒作者的市場預期，或導致他們逐步拋售手中住房，一旦出現這種情況，勢必會弱化迄今國內房地產市場中延續至今的賺錢效應；六是目前一線城市中部分商業銀行取消住房貸款優惠也表明，國內商業銀行對住房貸款是優質資源的傳統觀念正在發生根本性變化。

總之，在筆者看來，取消個人住房按揭貸款優惠利率，將對未來國內樓市產生較大的影響。道理很簡單，這意味著銀行體系對個人住房信貸的全面收縮，這將有助于遏制當前房價仍在較快上漲的勢頭，降低由銀行體系的信貸無限擴展引發房地產泡沫破裂的較大金融風險。從這個角度分析，千萬別低估取消個人住房貸款優惠利率對國內樓市的正面影響，特別是其“去房地產泡沫”的凈化效應。