市調控再次加碼

從政府監管、金融、稅收、需求管理、房源供應等多方面，延續并全面強化各項調控政策

農歷臘月二十三，小年，新一輪房地產調控措施出臺。

國務院總理溫家寶1月26日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作。去年4月份國家對房地產市場進行調控以來，房地產市場出現積極變化，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調控成果，繼續有效遏制投資投機性購房，會議確定采取8項措施進一步做好房地產市場調控。

這8項措施從政府監管、金融、稅收、土地交易、房源供應、需求管理等多個方面，延續并全面強化了此前出臺的各項調控政策，可以說是近幾年來最嚴厲的政策組合。業內人士普遍認為，這體現了中央政府堅決遏制房價過快上漲的堅定決心，政策出臺后，也將促使房地產市場出現更積極的變化。

要求地方政府明確調控目標

新“國八條”第一條就強調地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任。2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

中國人民大學經濟學院副院長劉元春認為，缺乏明確、可量化的調控目標一直是歷次房地產調控存在的問題，也為個別地方政府沒有嚴格落實中央政策提供了借口。現在要求地方政府確定并公布調控房價的具體目標，將使調控效果的評估更加剛性化、有據可循，有助于督促地方政府對樓市調控“動真格”。

新措施要求落實住房保障和穩定房價的約談問責機制。劉元春認為，地方政府提出明確的調控目標后，這種問責將更加有效。“說出來的話不能收回去”，提出目標后，意味著地方政府的樓市調控將接受全社會的監督，不再僅僅是中央與地方之間的問責。

也有業內人士指出，由于是首次要求地方政府公布調控目標，應當防止地方政府在制定目標時過于謹慎、目標偏低，達不到該項政策應有的效果。

“史上最嚴”信貸稅收政策

新政提出，要繼續強化差別化住房信貸政策，貸款購買二套房首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。同時，要求調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。

二套房貸首付增加一成，使購買二套房最多只能貸款40%，將大大增加投資成本，并降低了金融機構的風險。

5年以內二手房交易營業稅由差額征收改為全額征收以后，以一套以100萬元購買、現在以200萬元出售的二手房交易計算，之前只需要按照差額繳納5.5%的營業稅也就是5.5萬元，而以后將需要交納11萬元，將使交易成本明顯上漲。同時，新措施明確要求嚴格調查堅決堵塞稅收漏洞，部分二手房可能因為無法避稅而交易稅費翻倍。

北京中原地產市場分析師張大偉認為，更嚴厲的差別化信貸和稅收政策，將進一步抑制投資投機型需求。此外，部分銀行首套房貸款利率優惠幅度減小，貸款利率連續上調等因素疊加，將使住房交易成本大幅上升，預計市場成交量將再次明顯滑落。

需求管理上新臺階

此前僅在部分城市執行的住房限購政策，將在更多城市、更大范圍內執行。

新措施提出，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已有1套住房的家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。

“這是有房地產調控以來最嚴厲的控制需求的政策，充分表明了房地產調控一定要取得成效的決心。”張大偉認為，新措施提出的限購政策比之前北京等地執行的限購政策更加嚴格，尤其是對擁有2套以上住房的家庭暫停購房，可以全面、迅速的遏制投機性購房。限購政策如果不折不扣地執行，將起到立竿見影的效果，可能明顯地影響2月份以后的市場交易。

劉元春認為，限購政策的強化，意味著政策調控對需求的管理上了新臺階，也說明政府對當前房地產市場存在的問題有了更清晰的認識。要遏制樓市的高燒，采取一些行政手段是應該也是必要的。

嚴厲的需求管理措施，加上貨幣信貸政策由適度寬松轉向穩健，以及箭在弦上的房產稅試點等，將使市場再次出現觀望，需求明顯下降。此外，由于去年初大量開工的新項目陸續進入銷售環節，今年上半年樓市供應量將明顯放量。“市場供求關系可能出現明顯變化，供不應求的狀況將改觀。這種變化是積極、良性的，不會對實體經濟產生大的沖擊。”劉元春說。

增加供應量，改善供應結構

在進一步進行需求管理的同時，新措施仍然要求努力增加市場有效供應。

新措施要求加大保障性安居工程建設力度，特別是努力增加公共租賃住房供應。同時要嚴格住房用地供應管理，重點提出今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。

“加強有效供應，不僅要增加供應量，也要改善供應結構。”中國房地產協會副會長朱中一告訴記者，2011年，我國將建設各類保障性住房1000萬套，總量大幅增加。其中，公共租賃房將成為保障房發展的主要形式。這有助于緩解“夾心層”、新就業人員和外來務工人員的住房問題，這一群體恰好是當前對住房問題意見最集中的群體。

“房地產調控的中長期目標，應該是建立完善一個總量基本平衡，結構基本合理的住房供應體系。”朱中一表示。

土地供應方面，去年，各地普遍大幅增加住宅用地供應量，但由于其中保障性住房用地供應量大幅增加，導致商品房供地沒有明顯增加，有的城市甚至不升反降。很多購房者也擔心，保障房大幅增加，會不會擠壓商品房用地的供應，反而導致商品房供應量減少，從而加劇供求矛盾。

專家認為，新措施專門提及商品房供地不低于前2年的平均供應量，將緩解市場對未來供應的憂慮，穩定市場預期。2010年，全國房屋新開工面積16.38億平方米，增長40.7%。如果地方能按照新政要求落實商品房用地供應，未來幾年的市場供應是有保障的。輔之以嚴格的需求管理措施，市場供求關系有望維持平穩、甚至供大于求的狀態。