12月22日，上海市長韓正向上海市人大常委會介紹，2011年全年，上海各類保障性住房將新開工和籌措1500萬平方米，上市供應1150萬平方米。

1150萬方，這是一個極具沖擊力的數字。12月15日，上海統計局公布，2010年1-11月，上海商品住宅新開工面積為1836萬平方米，商品住宅銷售面積為1451萬平方米。也就是說，上海2011年保障房開工、上市的面積，已經接近上海今年商品住宅的開工和銷售總量。

這是否意味著，上海將率先試水保障房高覆蓋率的新加坡模式？

動遷房占比過高？

22日，上海市政府召開保障性住房建設總結及明年保障性住房建設推進會，會上公布，上海今年有200萬平方米經濟適用住房竣工，403萬平方米經濟適用住房和806萬平方米動遷安置房開工。

上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生在會上介紹，截至11月底，今年上海經適房已竣工175萬平方米，經適房已開工352萬平方米，動遷安置房已開工789萬平方米，全年目標綜合完成率達到94%，預計全年將超額完成目標。

而明年，上海將確保保障房新開工建設和籌措1500萬平方米，供應1150萬平方米。

此消息一出，部分市場人士驚嘆“上海房市將要變天”：接近今年全年商品住宅推出總量的保障性住房開工和上市計劃，或將從根本上改變目前上海房市的供需結構。

不過，復旦大學住房政策研究中心主任陳杰表示，這其中最重要還得看上海保障房的構成。“如果大部分都是動遷房、小戶型，那么這個量對市場的影響就不是很大了。”

陳杰說，如果是公租房、經濟適用房占主導，才能有市場影響力。

上海規劃和國土資源管理局公布的數據顯示，截至10月20日，今年上海已累計供應住宅用地948公頃，其中保障性住宅用地供應達764公頃，占已供住宅用地的80%。

細數這764公頃供地，其中絕大部分都為動遷房，占590公頃，新納入保障房體系的中小套型普通商品房為41公頃；而真正能保障中低收入者的經濟適用房為119公頃，公租房僅14公頃，后兩者相加，僅占已供地面積的14%。

“在今年的供地中，動遷房占保障房體系的絕大部分，這對于保障房建設的意義不大。”陳杰說，動遷安置房主要是為在舊城改造中的拆遷居民進行的房屋補償，而政府在這個過程中是有土地出讓的差價收益的。

“現在又把中小套型普通商品房納入了保障房體系，這個也不嚴謹。”陳杰表示，上海如要真正保障中低收入百姓的住房需求，應該著重擴大經濟適用房、公租房的建設。

“十二五”保障房結構或調整

盡管目前上海保障房的供地構成中，公租房和經濟適用房占比較小，但依據上海規劃中的樓市計劃表，整個“十二五”時期保障房建設將出現結構性變化。

劉海生此前透露，“十二五”期間，上海市擬計劃新建住宅1.25億平方米。其中，保障性住房約占新建住宅總面積的50%，保障性住房套數約占新建住宅總套數的60%左右。

鋪展開此份數據，其中，2300萬平方米將用于經濟適用房建設，2000萬平方米用于廉租房、公租房建設，2000萬平方米用于重大工程配套拆遷安居房建設，2000萬平方米用于普通商品房建設(中小型、限價房建設)，1700萬平方米用于商品住宅建設，2500萬平方米用于非住宅的商業地產配套項目建設。

“如果能遵照此份計劃表進行上海的保障房建設，自然對于房地產市場是一個巨大的沖擊。”陳杰表示。但其同時提醒，從往年各地保障房建設規劃來看，存在諸多朝令夕改、執行不力的現象，這需要政府的強力推進。

上海版房改

自10月上海落實中央樓市調控12條意見之后，四季度的上海樓市步入膠著。但經歷了10月份的交易量下探、11月份的企穩之后，12月份上海房地產市場又“蠢蠢欲動”。業內人士認為，調控的藥效正逐漸式微。

中國房產信息集團的最新數據顯示，過去一周（12.13-12.19），上海全市共有16個樓盤推出28.43萬平方米的新房源，環比前周多供應了25.6%。成交量也環比上升了20%，達到27.17萬平方米。成交均價達到23555元/平方米，環比漲幅達10.27%。

在12月樓市成交重現活躍之時，圍繞上海房產稅開征方案的傳聞再次此起彼伏。上海版房改之路如何行進，政府、市場、民眾多方參與的政策博弈始終未見明確解答。

早在2010年上海“兩會”之時，上海市委書記俞正聲談及上海的高房價之時就曾表示，對于投資型需求的遏制，有的是辦法，但這個辦法不是行政的辦法或經濟的辦法。

而到年底，俞正聲所言的“辦法”并沒有出臺，外界人士期待已久的上海房產稅也未出爐。

在最近舉辦的一場上海地產論壇上，上海易居研究員綜合研究部主任楊紅旭告訴記者，上海版樓市調控正呈現“以時間換空間”的態勢。

楊紅旭解釋，所謂“以時間換空間”，是指一方面通過調控政策抑制樓市短期過快上漲，另一方面則通過擴大保障房建設和持續供應來最終達到平抑房價的長期效應。“以短期的價格控制來換取長期的供需結構調整效應，兩條線并行不悖。”