進入建好不久的水泥路，白雪掩映下的“布宜諾中心湖泊水處理中試項目”一行大字格外醒目，這是12月16日下午上海浦東黃樓迪斯尼核心區的一景。

盡管到目前為止，中美雙方尚未舉行一個正式的開工儀式，但記者在現場看到12月15日的大雪并沒有讓項目建設停頓下來。上海迪斯尼已然開工。

如今，一些配套的水泥路、工人住房大部分已經建設完畢，勘測等部分已經結束，更多的建設項目正按部就班地進行招標等工作。

“布宜諾中心湖泊水處理中試項目”一行字的旁邊標明了實施單位：長江水利委員會長江勘測規劃設計研究院上海分院，事實上，目前遍布迪斯尼地區的企業均是來自上海的諸多國企，尤其是基建類和設計類企業。

記者的調查顯示，國企幾乎壟斷了前期的項目，民資和外資目前幾無參與，不過隨著迪斯尼項目在未來的進展，民企和外企“舞臺”或也很大。

據本報獨家了解，迪斯尼美國總部或將委托日本東方樂園株式會社參與上海迪斯尼運營管理，不僅如此，上海近期公開表示將吸收外資參與迪斯尼建設，外資在迪斯尼項目后期中作用或將增強。

民企的作用也逐步開始發揮。據本報了解，諸如界龍、均瑤集團等一些民企已經表示意向投資迪斯尼配套區的酒店和購物中心等。

這是一筆巨大的財富蛋糕，迪斯尼樂園本身將投資244億元，周邊配套更是高達“千億級”，這1200多億的投資，國企、外資、民企蜂擁而入。

只不過，誰笑到最后尚未得知，外界普遍認為利潤更大來源在于迪士尼建成后的運營，而這塊民企和國企如何分享顯然是個問題。

基建蛋糕：清一色國企?

盡管還沒有正式的動工儀式，但迪士尼核心區建設早已悄然展開。

據本報了解，迪士尼配套道路早在2010年2月5日就全面開始，與此同時，包括水環境處理、市政配套新建工程，雨、污水泵站等建設、中心湖建設等都已在進行之中。

且由于前期建設基本都是基建類工程，目前分享迪士尼蛋糕的基本為基建、勘測、設計類企業。

引人注目的是，前期建設項目投資方和發包方，基本都為上海市層面的負責迪士尼投資的公司——上海申迪（集團）有限公司和浦東新區層面負責迪士尼投資的上海申迪旅游度假開發有限公司。

在這兩家投資方背后是5家大型企業，分別為錦江集團、上海廣電集團、陸家嘴集團、上海精文投資有限公司、上海市南匯區地產有限公司。

更進一步的消息，迪士尼配套區域和核心區域的前期基礎配套設施建設，目前基本皆由浦東新區的上海申迪旅游度假開發有限公司負責。

據本報不完全統計顯示，包括上海城建、上海市測繪院浦東分院、浦東建設、上海浦發工程建設管理有限公司等都已中標迪士尼配套基建項目。

比如，浦東建設就中標了兩項建設工程施工項目，分別為浦東新區航城路(S2-南六公路)、唐黃路(S1-周鄧公路)新建工程項目，中標價合計為3．96億元。

不過，即使目前少量鋪開的基建，企業之間的競爭也很激烈。

據本報從上海城建下屬的設計公司了解到，為了獲得上海地鐵迪士尼支線部分路段設計權，城建方面專門邀請迪士尼方面人士考察了上海城建，以期使設計方案更符合迪士尼運營后的客流要求。

上海迪士尼項目區域核心區占地面積7平方公里，配套區占地面積13.6平方公里，規劃控制區面積86.5平方公里，合計107.1平方公里，基建項目巨大，因此這一蛋糕無疑對于滬上本土企業吸引巨大。

然而，迪士尼施工現場并沒有見到諸如民企在場，施工銘牌上標注的企業都是上海當地的國企。

無論是浦東建設還是上海城建皆為上海本地國企，不僅如此，設計院、勘測院等亦為國企，而投資方——錦江集團、上海廣電集團、陸家嘴集團、上海精文投資有限公司、上海市南匯區地產有限公司也為國企。

此外，目前核心區4平方公里外的拆遷亦基本均由國資背景的拆遷公司進行運作。

民企的機會：商業地產？

盡管國企幾乎壟斷了前期的項目，但民企的機會在中后期或會越來越多。

“核心區外的地區投資主體可能不同，不同的國家有不同的模式，有的是政府投資，有的是企業投資。”上海迪士尼項目顧問何建民此前這樣告訴本報記者。

顯然，對于民企而言，機會仍很多，記者調查發現商業地產或是民企進入的一個路徑。

界龍集團董事會主席費鈞德在2009年年底就向媒體透露，界龍實業將參與迪士尼動遷房項目招標。

這其中包括1000畝迪士尼地塊動遷房項目和其余3塊共計300畝的機場保稅區動遷房項目。

另外，界龍實業所擁有的250畝工業用地也在迪士尼規劃范圍內，費鈞德表示，上市公司將積極參與到迪士尼周邊的商業房產開發，初步計劃建造該地區的首家五星級酒店以及甲級商辦樓宇、商廈等項目。

據本報了解，在迪士尼核心區10平方公里內是不允許非迪士尼相關酒店入駐，但由于迪士尼配套區面積巨大，有100平方公里的面積是商業地產配套與控制區。

因此在規劃許可范疇內，目前部分民企擬布局在配套區建設各種配套酒店和商業項目。

均瑤集團就是其中之一，“現在迪士尼落戶浦東了，有機會我們也希望在浦東建一個購物中心，讓那些來上海旅游的人，玩一天，買一天。”均瑤董事長王均金在2009年12月22日在上海市經濟工作會議分組討論會上如是說。

但目前民企的投資均未開始，由于酒店、商場等配套均在中后期，因此尚未有大規模的投資。

目前僅有部分房地產企業進軍迪士尼周邊區域，布局住宅等，比如萬科在2010年2月10日拿下了距離上海迪士尼5公里的新場旅游綜合區C4地塊。

運營期：內資如何與外資分享收益

隨著項目的逐步推進，外資的作用或將越發得以體現，并可能獲取較高的利潤。

12月13日，浦東新區政府聯合香港貿易發展局在香港會議展覽中心舉辦“合作·共贏”上海浦東發展情況說明會，會議上簽約的項目中就包含了“水世界”大型旅游基地。

據本報了解，這個水世界大型旅游基地是迪士尼中的一個項目，這或顯示，外資將進入迪士尼建設領域。

事實上，這也是上海方面的期望，上海將利用外資積極實施包括“世博園后續開發、迪士尼項目開發建設、大浦東開發、大虹橋建設”等項目。

這是12月2日舉行的“提升開放型經濟水平，擴大對外開放”上海市政協委員最后一站年末視察活動中透露的一條信息。

不僅如此，據本報獨家了解，東京迪士尼樂園的運營方，日本的東方樂園株式會社或將被迪士尼美國授權參與管理上海迪士尼。

日本迪士尼一直是被認為運營較為成功的例子，而且和上海同處亞洲，因此一旦最終確認參與上海迪士尼管理并不會太出乎意料。

運營則是收益較高部分，這部分利潤將有很大一部分被外資獲得，因為迪士尼本身就是一個中外合資項目。

由于外資方掌握了品牌、技術等，所以盡管國企等中方公司幾乎壟斷了前期的基礎設施建設，民企亦進入了配套區的商業地產領域，但運營階段的利潤或許會很大程度上被外資方獲得。

為此，上海市政協委員盧衛民在上海市政協會議上曾提出提案，認為在各地迪士尼樂園的合作中，外方會更加注重經營品牌和自營項目的贏利，如郵輪、酒店、飯店、商場等，通過收取高額的特許權使用費，使自己旱澇保收。

因此，盧建議上海迪士尼項目能擴大主題樂園的范疇，盡可能多地將其自營項目納入樂園項目內，把外方的特許權使用費的列支全部或至少大部分放在經營利潤后，“避免樂園經營虧損而外方還在贏利的局面”。