黑色、灰色和棕色是這里的主色調(diào)，高效、快速是這里的主節(jié)奏，每天可能有數(shù)以萬(wàn)計(jì)的文件從各個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓傳送到客戶(hù)手中。整個(gè)上午，各樓層里都充斥著濃濃的咖啡味道；在這里工作的中國(guó)人，幾乎無(wú)一例外地都有一個(gè)英文名，用外語(yǔ)流利交談是每個(gè)人必備的工作能力。沒(méi)錯(cuò)，這里就是北京CBD，云集了世界500強(qiáng)的商界精英。

高檔寫(xiě)字樓釋放的高消費(fèi)

從更廣泛的意義來(lái)看，CBD(Central Business District的簡(jiǎn)稱(chēng)，又稱(chēng)中央商務(wù)區(qū)或商務(wù)中心區(qū))是一個(gè)國(guó)際大都會(huì)的名片，具有超強(qiáng)的跨區(qū)甚至跨國(guó)的經(jīng)濟(jì)輻射力，如紐約曼哈頓、倫敦金融城、巴黎拉德方斯、東京新宿、香港中環(huán)、深圳福田CBD等。

小靳是CBD商圈里一家香港茶餐廳新招的外賣(mài)送餐員，除了給國(guó)貿(mào)一、二期寫(xiě)字樓里送餐外，她的送餐范圍新增了財(cái)富中心寫(xiě)字樓。小靳送的工作餐中，最便宜的45元，一般的120多元一份。她雖然現(xiàn)在還叫不上每家國(guó)外公司的名字，但是根據(jù)訂餐的樓層和房間號(hào)，她能夠很清楚地說(shuō)出哪家公司的待遇更好，每頓工作餐都是100元以上標(biāo)準(zhǔn)的。要知道，這相當(dāng)于她一家三口五天的伙食費(fèi)。

小靳不清楚的是，在國(guó)貿(mào)及其周邊CBD地區(qū)的寫(xiě)字樓，每平方米每天的租金價(jià)格達(dá)到10元左右，一個(gè)1000平方米的辦公區(qū)，每年僅租金就需要360萬(wàn)元。

CBD地區(qū)的消費(fèi)確實(shí)讓普通人咋舌。不過(guò)，CBD地區(qū)優(yōu)質(zhì)的甲級(jí)寫(xiě)字樓、便利的交通設(shè)施以及周?chē)鷷?huì)計(jì)、律師、傳媒等配套的商務(wù)服務(wù)，仍使其成為國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)總部落戶(hù)CBD的首選。

來(lái)自朝陽(yáng)區(qū)政府的相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，目前CBD地區(qū)已成為北京高素質(zhì)人才的主要聚集地之一。同時(shí)，CBD地區(qū)也是北京高收入人群的聚集區(qū)，年薪數(shù)十萬(wàn)的白領(lǐng)非常普遍，對(duì)于在這個(gè)地區(qū)工作的人來(lái)講，肩背LV、身穿香奈兒或普拉達(dá)，完全不用“傷筋動(dòng)骨”。

時(shí)下，無(wú)論是電影版的《杜拉拉升職記》還是《媳婦的美好時(shí)代》等反映北京都市生活題材的影視劇中，國(guó)貿(mào)大廈的空鏡頭幾乎成了北京這座現(xiàn)代化國(guó)際大都市的標(biāo)志。

今年8月底全面開(kāi)業(yè)的國(guó)貿(mào)大廈，高達(dá)330米，被稱(chēng)為京城第一高樓，與國(guó)貿(mào)一期、二期一起構(gòu)成110萬(wàn)平方米的建筑群，成為全球最大的國(guó)際貿(mào)易中心。這是CBD乃至北京的標(biāo)志性建筑。

根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，目前，CBD商圈內(nèi)在租的甲級(jí)寫(xiě)字樓共計(jì)54個(gè)。今年第四季度，預(yù)計(jì)約有400萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓面積入市，其中60%位于CBD區(qū)域。

CBD地區(qū)高檔寫(xiě)字樓集中，其租金價(jià)格領(lǐng)跑京城寫(xiě)字樓市場(chǎng)，平均每日每平方米的租金價(jià)格在10元左右，新開(kāi)業(yè)的國(guó)貿(mào)大廈的租金價(jià)格達(dá)到23元。一位在嘉里中心辦公的傳媒公司負(fù)責(zé)人向記者坦言，“意向中的合作伙伴看到公司的辦公地點(diǎn)在CBD地區(qū)，也會(huì)增加幾分信任感”。

大磚窯上壘起的豪華商務(wù)區(qū)

其實(shí)，從2000年朝陽(yáng)區(qū)舉辦首屆國(guó)際商務(wù)節(jié)并正式提出CBD概念，到如今的繁華，僅僅十年。再往前推，大北窯這個(gè)地名多少能夠看到當(dāng)初的景象——這里是個(gè)大磚窯區(qū)，一座大窯的煙囪是這里的標(biāo)志物。

根據(jù)相關(guān)史料記載，CBD的大北窯地帶，在明朝時(shí)曾是皇室的游獵場(chǎng)，由于這里土質(zhì)適合燒磚，由此得名“大北窯”。新中國(guó)成立后，大北窯地區(qū)建起了機(jī)床廠；再往北辦起了光華染織廠，如今的“光華路”因廠得名。當(dāng)初的光華染織廠和附近的京棉一廠、京棉二廠等造就了東郊赫赫有名的“棉紡區(qū)”。在上世紀(jì)中期，紡織行業(yè)是北京經(jīng)濟(jì)創(chuàng)收的重要來(lái)源，也是創(chuàng)匯大戶(hù)。當(dāng)年，這里還沒(méi)有現(xiàn)在的三環(huán)路，紡織廠和棉紡廠周邊仍是土路和葦坑。

上世紀(jì)90年代以后，工業(yè)企業(yè)退出三環(huán)、四環(huán)，大北窯、光華路等地區(qū)的“老住戶(hù)”通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓等方式，逐漸外遷到遠(yuǎn)郊。

棉紡廠、機(jī)械廠、汽車(chē)制造廠等撤出市區(qū)后，國(guó)貿(mào)大廈、嘉里中心、漢威大廈、央視新大樓等拔地而起，這里的新住戶(hù)換成了馬士基公司、澳大利亞電信公司、美國(guó)通用公司、中央電視臺(tái)等。時(shí)間在變，不變的是半個(gè)多世紀(jì)后這里仍是北京主要產(chǎn)業(yè)區(qū)和外匯業(yè)務(wù)區(qū)。

目前，CBD區(qū)域形成了國(guó)貿(mào)中心、華貿(mào)中心、環(huán)球金融中心三大國(guó)際金融聚集區(qū)。這里的高端酒店有中國(guó)大飯店、香格里拉嘉里中心店、國(guó)貿(mào)飯店、利茲·卡爾頓酒店、JW萬(wàn)豪酒店等高端酒店。今年上半年，CBD中心區(qū)實(shí)際利用外資達(dá)到5.9億美元，占朝陽(yáng)區(qū)的36.4%，占北京市的16.5%。而位于CBD的外資金融機(jī)構(gòu)、世界500強(qiáng)、跨國(guó)公司地區(qū)總部已經(jīng)占到全市的約70%。

在今年10月份，寶馬汽車(chē)金融有限公司、魯能金穗期貨有限公司、北美信托銀行北京分行、永亨銀行北京分行、大連銀行北京分行簽署了入駐北京CBD的協(xié)議。據(jù)悉，今年前三季度共有45家金融機(jī)構(gòu)入駐朝陽(yáng)，平均一周就有一家金融機(jī)構(gòu)落戶(hù)在CBD及其周邊。

在朝陽(yáng)區(qū)金融辦主任常樹(shù)奇看來(lái)，年初中國(guó)國(guó)際期貨總部從深圳遷回北京入駐CBD，全國(guó)最大的財(cái)險(xiǎn)總部中國(guó)人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司年中遷入新址銀泰中心，對(duì)CBD乃至朝陽(yáng)區(qū)的金融業(yè)都具有里程碑意義。

頂級(jí)奢侈品的“中國(guó)會(huì)所”

CBD地區(qū)的高收入人群和高消費(fèi)需求，讓一些國(guó)際大牌棄王府井、西單等京城傳統(tǒng)繁華地而選址CBD。

就在上周，作為頂級(jí)相機(jī)制造商，德國(guó)徠卡相機(jī)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的首家專(zhuān)賣(mài)店落戶(hù)國(guó)貿(mào)商城。每臺(tái)相機(jī)數(shù)萬(wàn)元乃至數(shù)十萬(wàn)元的價(jià)格，足以顯示其高貴血統(tǒng)。

國(guó)貿(mào)商城是CBD地區(qū)最老牌的高端商場(chǎng)，也是北京城國(guó)際品牌最為齊全的商場(chǎng)。國(guó)貿(mào)商城經(jīng)過(guò)三期擴(kuò)建后，在原有一、二期商城的商戶(hù)基礎(chǔ)上增加了一系列首次登陸北京的品牌，其中僅80個(gè)是國(guó)際頂級(jí)品牌。此外，國(guó)貿(mào)商城三期還新設(shè)了北京最大的外文書(shū)店——葉一堂書(shū)店。國(guó)貿(mào)商城在CBD地區(qū)乃至京城的高端地位難以撼動(dòng)。

除了國(guó)貿(mào)商城在不斷擴(kuò)容、提升自身品牌外，CBD地區(qū)購(gòu)物中心也不斷添丁。除了新光天地、華貿(mào)購(gòu)物中心等新秀外，日前，北京財(cái)富購(gòu)物中心正式納客，該購(gòu)物中心引進(jìn)了眾多品質(zhì)高、剛進(jìn)入北京市場(chǎng)的服飾品牌及有特色的餐廳，2000平方米的法式生活廣場(chǎng)力圖再現(xiàn)法國(guó)小鎮(zhèn)風(fēng)情。財(cái)富購(gòu)物中心集購(gòu)物中心、商業(yè)走廊、超市、餐飲街、美容美體等功能于一體，力爭(zhēng)打造“辦公室后花園”。

餐飲方面，在CBD你可以找到泰式、港式、臺(tái)式、西式等各種風(fēng)味的餐廳，定位高端商務(wù)宴請(qǐng)的蘇浙匯、俏江南等中式餐廳也在CBD地區(qū)密集開(kāi)店。與王府井、西單等街區(qū)醒目的肯德基、麥當(dāng)勞、星巴克LOGO不同，在CBD很少能看到大眾化餐飲品牌。

據(jù)悉，國(guó)內(nèi)家電零售巨頭蘇寧電器去年推出的精品店(SUNINGELITE)經(jīng)過(guò)一年試水，正在CBD核心區(qū)選址，打破此前家電連鎖圍繞社區(qū)開(kāi)店、未涉足商業(yè)繁華區(qū)的局限。

區(qū)域膨脹下的商業(yè)渴求

應(yīng)該說(shuō)，CBD地區(qū)是北京城市規(guī)劃的見(jiàn)證者和受益者。大北窯、光華路等地區(qū)由原來(lái)的工廠聚集區(qū)變身為總部經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)。

CBD地區(qū)商務(wù)服務(wù)業(yè)的輻射范圍在不斷外延，目前朝陽(yáng)路、朝陽(yáng)北路地區(qū)已擁有朝陽(yáng)大悅城、西單商場(chǎng)、華堂商場(chǎng)、住邦寫(xiě)字樓、天鵝灣高檔社區(qū)、星河灣公寓等購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、高檔住宅區(qū)等業(yè)態(tài)，朝青商圈已初具規(guī)模，這是CBD外延的最好見(jiàn)證。

隨著城市功能的外移，政府部門(mén)也在借助CBD的輻射面向外拓展。自今年5月份起，第二輪規(guī)劃建設(shè)，也就是CBD東擴(kuò)正式啟動(dòng)。即沿朝陽(yáng)北路、通惠河向東擴(kuò)展至東四環(huán)，新增面積約3平方公里，并由朝陽(yáng)北路向北到農(nóng)展南路增加約3.97平方公里的規(guī)劃控制區(qū)。

根據(jù)北京市政府的規(guī)劃，東擴(kuò)區(qū)將繼續(xù)保持CBD的產(chǎn)業(yè)定位，著重發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、國(guó)際金融等，將CBD發(fā)展成為現(xiàn)代化高端商務(wù)區(qū)。受CBD東擴(kuò)帶動(dòng)，目前朝陽(yáng)北路已成為商家另一個(gè)掘金地區(qū)。

需要提出的是，CBD輻射面不斷外延，離不開(kāi)交通。三環(huán)路、立交橋、地鐵等交通上的完善，為CBD的騰飛插上了翅膀。

我們不妨回溯到上世紀(jì)80年代，大北窯地區(qū)先是建起了公交站、修起了三環(huán)路，接著又修建了立交橋，道路打通后，國(guó)貿(mào)中心、中服大廈等高檔寫(xiě)字樓出現(xiàn)了。

目前，CBD地區(qū)近百條公交線路、地鐵1號(hào)線、地鐵10號(hào)線以及環(huán)繞CBD核心區(qū)的商務(wù)班車(chē)，大大提高了人們乘坐公共交通的頻率。據(jù)統(tǒng)計(jì)，CBD地區(qū)的公交出行比例已達(dá)到62%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京市公交出行比例的既定目標(biāo)——40%。

另外，CBD還大力發(fā)展地下通道以及二層連廊項(xiàng)目，改變國(guó)貿(mào)橋下長(zhǎng)期以來(lái)存在的人車(chē)混行情況。目前，中環(huán)廣場(chǎng)-銀泰中心、京澳中心-財(cái)富中心地下通道已經(jīng)打通。據(jù)悉，CBD核心區(qū)將在地下一層實(shí)現(xiàn)互連互通，以商業(yè)業(yè)態(tài)為主，在區(qū)域中心將建設(shè)一座下沉廣場(chǎng)。

專(zhuān)家把脈

北京可借鑒CBD多點(diǎn)布局模式

CBD的消費(fèi)群體與其他商圈不同，比較固定，消費(fèi)者大多是國(guó)貿(mào)附近寫(xiě)字樓的白領(lǐng)，對(duì)于商業(yè)的重視度較高。同時(shí)，消費(fèi)者的主要消費(fèi)時(shí)間是中午到傍晚，午餐占據(jù)了商圈消費(fèi)的較大比重。

北京未來(lái)可以學(xué)習(xí)洛杉磯CBD多點(diǎn)布局的模式。在洛杉磯共有4個(gè)CBD，有主打奧特萊斯、旅游消費(fèi)等不同定位的中央商務(wù)區(qū)。事實(shí)上，北京的通州等地區(qū)都有成為CBD的條件。

商業(yè)尚為CBD配角

CBD商圈不同于王府井、西單等一般意義上的商圈，它是以生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，生活服務(wù)業(yè)是圍繞生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)的配套行業(yè)。商務(wù)是CBD的主角，商業(yè)是配角。因此，在這一地區(qū)消費(fèi)不會(huì)像一般商圈一樣便利，這也是國(guó)內(nèi)外CBD商圈的特點(diǎn)之一。

北京CBD商圈已超越商圈概念，通過(guò)高端總部集聚，在國(guó)際上的影響力不斷擴(kuò)大，已成為北京這座現(xiàn)代化大都市在全球經(jīng)濟(jì)的標(biāo)志。隨著CBD東擴(kuò)，應(yīng)該更好體現(xiàn)人性化，在交通擁堵方面有新舉措，加強(qiáng)低端產(chǎn)業(yè)向外疏解，提升商圈功能和水平。圖片為資料圖片

記者手記

皇城文化下“洋味兒”最濃的圈子

外資機(jī)構(gòu)構(gòu)成了CBD的主體，即使入駐的知名品牌，也很難見(jiàn)到北京老字號(hào)的招牌。這使得CBD在北京濃重的皇城文化下透著“洋氣”。

在CBD各寫(xiě)字樓，隨處可見(jiàn)外籍人士。不過(guò)，這里出入的老外不同于前門(mén)、三里屯的老外，他們不會(huì)手拿中英文旅游指南跟你問(wèn)路，這里是他們工作的地方，他們的身影是忙碌的。在電梯里一位身著黑色職業(yè)裝的普通人士，可能來(lái)自世界500強(qiáng)公司，他能夠用流利的外語(yǔ)與客戶(hù)和上司交談。

國(guó)貿(mào)和大望路兩個(gè)商業(yè)中心托起了CBD商圈。不同于其他地方，這里的商務(wù)氛圍高過(guò)商業(yè)本身。正是這種商務(wù)工作環(huán)境，讓CBD商圈也不同于其他商圈。

在周一至周五的工作日期間，這里的餐館非常火爆，這里工作的白領(lǐng)和高級(jí)白領(lǐng)在午餐時(shí)間會(huì)從各層辦公間出來(lái)就餐，排隊(duì)、占座司空見(jiàn)慣，這與一般商圈工作日是淡季的消費(fèi)特點(diǎn)截然相反；在LV、GUCCI等店里，進(jìn)去挑選商品的客人，可能下午就要飛往重慶見(jiàn)客戶(hù)，他們臨時(shí)需要一個(gè)宴會(huì)上用的手包。當(dāng)雙休日王府井、崇文門(mén)等商圈人頭攢動(dòng)時(shí)，CBD商圈的消費(fèi)群開(kāi)始“換血”，一些平常不在此出入的消費(fèi)者來(lái)這里購(gòu)買(mǎi)高檔商品、品嘗異國(guó)美食，而平時(shí)就在某個(gè)寫(xiě)字樓忙碌的職場(chǎng)人士，是不愿意在休息日再感受這里的工作氛圍的。

CBD商圈的高端消費(fèi)，到底能給商家?guī)��?lái)多少利潤(rùn)，這是一個(gè)未知數(shù)，不過(guò)，這里的高端消費(fèi)并非適合所有業(yè)態(tài)。某外資零售巨頭負(fù)責(zé)人曾直言，其CBD門(mén)店的銷(xiāo)售不敵在宣武門(mén)地區(qū)的業(yè)績(jī)，這出乎公司當(dāng)初開(kāi)店時(shí)的預(yù)料。原因是，這里的人群雖然收入高，但這是一個(gè)工作區(qū)域，一些日常消費(fèi)不會(huì)在這里發(fā)生。

雖然這里一件襯衣的價(jià)格要上四位數(shù)，一個(gè)看似普通的小玩具可能出自名師之手，但是，這里卻缺少了王府井、西單的便利和熱情。穿梭在各寫(xiě)字樓中間，想要喝杯飲料，對(duì)不起，您得正正經(jīng)經(jīng)在咖啡店里坐下來(lái)；肚子餓了，您得到樓下快餐店去點(diǎn)；如果從外部進(jìn)入大廈，您得走對(duì)門(mén)，要不然，此路不通！

高消費(fèi)是CBD商圈的特點(diǎn)，在強(qiáng)調(diào)“高貴血統(tǒng)”的同時(shí)，如何體現(xiàn)出CBD這個(gè)世界500強(qiáng)云集地區(qū)的商業(yè)特色，讓商業(yè)配套環(huán)境能夠與國(guó)際化商務(wù)服務(wù)比肩，可能是CBD東擴(kuò)中不得不考慮的問(wèn)題。

來(lái)源：北京商報(bào)