各部委及地方政府已在備戰(zhàn)新國(guó)五條相關(guān)的配套細(xì)則出臺(tái)工作。

“國(guó)土部和住建部的政策只能稱之為‘喊話’，不能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生根本影響，今年最關(guān)鍵的是銀監(jiān)會(huì)的住房信貸政策和財(cái)政部主導(dǎo)的房產(chǎn)稅擴(kuò)圍。”一家大型央企地產(chǎn)公司高管對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。

以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策在2012年中受貨幣寬松影響暗中放松之后，目前又出現(xiàn)收緊的跡象。中海外主席孔慶平對(duì)記者表示，樓市調(diào)控不會(huì)放松，今年會(huì)繼續(xù)過(guò)去兩年來(lái)的嚴(yán)厲限制性政策。房企應(yīng)該學(xué)會(huì)在這樣的政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境中生存。

多家房企高管人士對(duì)本報(bào)記者表示，在過(guò)去幾輪調(diào)控中，影響市場(chǎng)成交和房?jī)r(jià)的主要因素是貨幣和房貸政策，也正是這一因素助長(zhǎng)了去年的樓市回暖。

本報(bào)記者獲悉，今年2月以來(lái)，不少中小商業(yè)銀行已經(jīng)開始?jí)嚎s房貸業(yè)務(wù)。據(jù)媒體報(bào)道，平安銀行總行下達(dá)通知，未來(lái)一年住房按揭貸款將暫停；部分城市的民生銀行叫停了二套房按揭貸款業(yè)務(wù)，首套房貸款也只是跟有合作的房企對(duì)接。

還有不少銀行取消房貸利率優(yōu)惠。光大銀行的個(gè)貸人員告訴記者，該行已經(jīng)取消了首套房貸的優(yōu)惠政策，執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房貸仍執(zhí)行1.1倍基準(zhǔn)利率。興業(yè)銀行某支行個(gè)貸人士亦稱，整個(gè)興業(yè)銀行的首套房貸都執(zhí)行基準(zhǔn)利率；浦發(fā)銀行的個(gè)貸人員也表示，浦發(fā)銀行首套房基本上執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率，除非是貴賓客戶才有可能向上級(jí)申請(qǐng)優(yōu)惠政策。

接近平安銀行的人士對(duì)記者表示，平安、民生、興業(yè)等加起來(lái)在房貸市場(chǎng)的占比規(guī)模都很小，不足以影響個(gè)貸整體狀況，目前市場(chǎng)上首套房貸款折扣仍以8.5折居多，二套房以首付6成、利率上浮10%為主。但隨著調(diào)控加碼的預(yù)期增強(qiáng)，以及二季度新增貸款放緩，可能會(huì)出現(xiàn)商業(yè)大行壓縮房貸的情況。

世聯(lián)地產(chǎn)、深圳中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)人士預(yù)計(jì)，嚴(yán)格實(shí)施差別化信貸，二套房信貸面臨收緊可能性。首付7成、利率提高到1.3倍都可能成為一些銀行的選擇。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭[微博]細(xì)致分析，以前的調(diào)控文件或官員表述中，多用“嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸和稅收政策”，而這次新國(guó)五條只提“信貸”，沒(méi)提“稅收”，說(shuō)明接下去房貸收緊的可能性很大。

廣州市首先對(duì)新國(guó)五條做出反應(yīng)。廣州多家按揭公司和中介反映，已經(jīng)收到房管局“補(bǔ)繳社保無(wú)法過(guò)戶”的口頭通知。有中介行人士表示，很多購(gòu)房者都是個(gè)體業(yè)主，平日少有繳納個(gè)人所得稅和社保，此舉將會(huì)影響房產(chǎn)交易量。

在北京，鏈家地產(chǎn)[微博]分析師張旭表示，2月份商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)低落，成交量和供應(yīng)量都處在低位。主要是受到春節(jié)長(zhǎng)假影響，也與新國(guó)五條后的預(yù)期變化有一定關(guān)系。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，二手房市場(chǎng)與1月份相比，已明顯回落。隨著市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定，需求釋放也將由去年年底的集中爆發(fā)，轉(zhuǎn)向平穩(wěn)釋放。

深圳的壓力也很大。目前，深圳在限購(gòu)的各項(xiàng)流程上已加大監(jiān)督力度。

新國(guó)五條對(duì)購(gòu)房者的影響方面，據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師張磊介紹，從公司業(yè)務(wù)門店渠道獲取的信息反映，目前65%左右的買房客戶表示不受影響，仍然按計(jì)劃買房，25%的客戶說(shuō)要先了解一下具體的政策內(nèi)容，而決定暫時(shí)觀望的客戶只有10%左右。

楊紅旭指出，當(dāng)前市場(chǎng)大概處于上行通道的上半段近尾聲或中場(chǎng)，而2013年整體則將處于上行通道的后半段。這就注定了市場(chǎng)“無(wú)形之手”的力量大于調(diào)控的“有形之手”，今年成交量和房?jī)r(jià)難抑；預(yù)計(jì)到2014年，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力將顯著減退，房?jī)r(jià)下跌可能性增大。