據(jù)南方都市報(bào)報(bào)道，房企進(jìn)入年報(bào)披露期。根據(jù)蘭德咨詢2012房企年報(bào)研評(píng)數(shù)據(jù)，廣東標(biāo)桿房企領(lǐng)跑全國(guó)。2012年銷售額位居“千億級(jí)”的房企分別為萬(wàn)科、綠地、保利、萬(wàn)達(dá)、恒大、中海，6個(gè)名額中廣東房企占了4位。廣東房企在開(kāi)年以來(lái)的搶地潮中也身影頻現(xiàn)。據(jù)大智慧通訊社統(tǒng)計(jì)，截至2月底，萬(wàn)科、保利、中海、金地、碧桂園、雅居樂(lè)6大華南房企今年已奪地558.21萬(wàn)平方千米，支出合計(jì)204.95億元。3月1日，“國(guó)五條”有關(guān)細(xì)則出臺(tái)，據(jù)業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)對(duì)樓市可謂“一記重拳”。萬(wàn)科、保利有關(guān)業(yè)內(nèi)人士告訴南都記者，對(duì)政策環(huán)境及市場(chǎng)變化有預(yù)期有準(zhǔn)備，不少房企直言企業(yè)分化將加劇，“謹(jǐn)慎樂(lè)觀”。

華南房企熱銷珠三角

回顧華南大型房企在去年以來(lái)的回暖潮中，成績(jī)喜人。蘭德咨詢發(fā)布的2012房企年報(bào)研評(píng)按房企年銷售額進(jìn)行等級(jí)劃分，2012年“千億級(jí)”房企分別為萬(wàn)科、綠地、保利、萬(wàn)達(dá)、恒大、中海，6個(gè)名額中華南房企占了4位。

2012年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜100強(qiáng)，前10位中華南房企占據(jù)6席，萬(wàn)科、恒大、中海、保利再度位居前四，“四大天王”位置企穩(wěn)。中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌價(jià)值20強(qiáng)中，華南區(qū)企業(yè)12席，占60%。

上海易居房地產(chǎn)研究院公布的《1月份10大房企業(yè)績(jī)報(bào)告》顯示，今年1月，房企銷售量持續(xù)升溫。萬(wàn)科、保利、中海等10大房企商品房銷售面積共計(jì)546萬(wàn)平方米，銷售金額共計(jì)612億人民幣，同比分別增長(zhǎng)121.7%和136.6%。南都記者從多家華南房企1、2月銷售報(bào)告獲悉，華南房企表現(xiàn)亮眼，繼續(xù)領(lǐng)跑市場(chǎng)。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“1月份樓市延續(xù)了暖冬行情的趨勢(shì)，‘盡早入市’的情緒彌漫催生了這一波行情。”

南都記者注意到，中海1月份銷售報(bào)告顯示，珠三角地區(qū)為合約銷售額及合約銷售面積最多的地區(qū)。無(wú)獨(dú)有偶，《1月份10大房企業(yè)績(jī)報(bào)告》對(duì)10大房企銷售面積統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，10大房企在珠三角的占比最大，占了四大經(jīng)濟(jì)區(qū)的32.0%。

對(duì)此，亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓向南都記者表示，珠三角城市具有巨大的市場(chǎng)承受力的空間范圍，購(gòu)房需求力非常旺盛，加之去年以來(lái)戶籍制度改革等利好的激發(fā)，推動(dòng)了珠三角房產(chǎn)的銷售。中指院也指出，展望未來(lái)，長(zhǎng)三角、珠三角等成熟的城市群的集聚程度將繼續(xù)提高，隨著北京、上海、廣州等城市帶動(dòng)效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)前景可期。

積極拿地回歸一二線市場(chǎng)

“市場(chǎng)布局對(duì)于銷售業(yè)績(jī)會(huì)有重大影響”，蘭德咨詢總裁宋延慶表示，“以保利和恒大對(duì)比為例，2012年，恒大實(shí)現(xiàn)銷售額同比增長(zhǎng)14.8%，與過(guò)去多年的凌厲勢(shì)頭形成了較大落差。反觀保利地產(chǎn)，2012年銷售額破千億，又逆轉(zhuǎn)了恒大，這與保利重點(diǎn)布局一二線城市直接相關(guān)。背后原因是，去年一二線城市市場(chǎng)好于三四線城市。”

南都記者發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，多家華南大型房企積極拿地，全面回歸一二線城市。

據(jù)大智慧通訊社統(tǒng)計(jì)，2013年1月1日-2月26日十大標(biāo)桿房企共獲得規(guī)劃建筑面積735.26萬(wàn)平方米，拿地支出合計(jì)259.86億元。分別占去年全年的8.08%和12.36%。其中，保利、中海、萬(wàn)科、金地為代表的華南房企拿地尤為狂熱。

根據(jù)數(shù)據(jù)，不足兩月間，萬(wàn)科以42.31億元獲得的規(guī)劃建筑面積達(dá)189.11萬(wàn)平方米；保利地產(chǎn)奪地154.55萬(wàn)平方米，拿地支出高達(dá)56.99億，位居支出之首，中海地產(chǎn)拿地支出次之，為56.01億元。截至2月26日，金地奪地33.9萬(wàn)平方米，拿地支出40.3億元，占去年全年的56.19%，

年初以來(lái)，華南房企回歸一二線市場(chǎng)趨勢(shì)明顯。南都記者從萬(wàn)科1月銷售報(bào)告中獲悉，在1月新增的8個(gè)項(xiàng)目中，有7個(gè)項(xiàng)目位于一二線城市，僅有一個(gè)項(xiàng)目在三線城市。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)加大在一二線城市拿地占比是導(dǎo)致成本一路走高的主要原因。

“一二線城市土地稀缺，中心區(qū)域土地貴如黃金，而且具備穩(wěn)定廣闊的上漲空間，市場(chǎng)購(gòu)買力強(qiáng)。”方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志向南都記者表示，一二線城市歷來(lái)是大房企兵家必爭(zhēng)之地，部分三四線城市的土地價(jià)格上漲較快，開(kāi)發(fā)成本高且購(gòu)買能力有限，“可能增加資金周轉(zhuǎn)壓力與投資風(fēng)險(xiǎn)”。

中指研究院研報(bào)顯示，房企要實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)，持續(xù)增加土地儲(chǔ)備是必需，但高昂且持續(xù)增長(zhǎng)的土地成本將成為阻擋中小房企發(fā)展的障礙。行業(yè)分化由此加劇。CRIC研究中心評(píng)論員李瑩也指出，隨著典型企業(yè)拿地策略分化越來(lái)越明顯，業(yè)績(jī)出色或者國(guó)資背景的企業(yè)在這場(chǎng)調(diào)控浪潮中越來(lái)越應(yīng)對(duì)自如，而其他企業(yè)則逐漸在土地市場(chǎng)中缺乏優(yōu)勢(shì)。

以“剛需”應(yīng)對(duì)調(diào)控

不斷抬頭的暖春行情終于讓政府坐不住了。繼2月20日新“國(guó)五條”的出臺(tái)，本月1日，相關(guān)細(xì)則應(yīng)聲出臺(tái)。業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，地方性細(xì)則將在兩會(huì)后陸續(xù)出臺(tái)。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)王韶認(rèn)為，市場(chǎng)不斷回暖，政府出臺(tái)調(diào)控政策，“在情理之中。”

“國(guó)五條”細(xì)則再次強(qiáng)調(diào)了限購(gòu)措施，個(gè)稅征稅方式也從嚴(yán)。細(xì)則中要求二手房交易的個(gè)稅征收，由交易總額的1%，調(diào)整為按差額的20%征收。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為此舉從限制供應(yīng)層面體現(xiàn)政府調(diào)控決心。

南都記者在“國(guó)五條”及其細(xì)則出臺(tái)后，采訪了華南多家開(kāi)發(fā)商，多數(shù)表示短期內(nèi)政策影響不能顯現(xiàn)，會(huì)待效果凸顯再“隨行就市”。

萬(wàn)科表示堅(jiān)持主流市場(chǎng)定位，做對(duì)產(chǎn)品，2012年賣出所有房子里，144平米以下普通住房占比是90%，從客戶類型看首次置業(yè)和改善型客戶占比達(dá)到87%。萬(wàn)科很典型地多賣比較小的房子，基本面向自住型客戶。

保利地產(chǎn)也向南都記者表示購(gòu)買保利房子的客戶中，約80%的比例是剛需購(gòu)房。恒大更是一貫表示，走民生地產(chǎn)路線，“為老百姓蓋住得起的房子”。

以剛需應(yīng)對(duì)調(diào)控，已經(jīng)成了廣東這一批領(lǐng)先開(kāi)發(fā)商的共識(shí)。在市場(chǎng)持續(xù)回暖的背景下，開(kāi)發(fā)商借力中小戶型的發(fā)展，試探著政府調(diào)控的臨界點(diǎn)。

國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部副主任陳炳才指出，住房轉(zhuǎn)讓20%所得稅2006年就有了，但沒(méi)執(zhí)行下去。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)陳貴對(duì)細(xì)則的調(diào)控效果報(bào)以質(zhì)疑。“對(duì)老百姓，無(wú)論買房的還是賣房的，好像都沒(méi)有好處，副作用強(qiáng)烈，卻救開(kāi)發(fā)商，救地方政府，救土地財(cái)政”。在他看來(lái)，房?jī)r(jià)不會(huì)因?yàn)榧?xì)則的出臺(tái)而下降。

中指研究院展望房產(chǎn)未來(lái)10年，剛需仍會(huì)占市場(chǎng)主流，城鎮(zhèn)化進(jìn)程將強(qiáng)力推動(dòng)首次置業(yè)等剛性需求。王韶認(rèn)為抑制投資投機(jī)需求仍是主調(diào)，限購(gòu)和差別化信貸短期內(nèi)不會(huì)退出，他呼吁房企調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加大中小戶型等普通產(chǎn)品建設(shè)，快速去庫(kù)存，回籠資金。

多元化探索

按照2012年各企業(yè)平均每個(gè)項(xiàng)目的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度計(jì)算，在保持現(xiàn)有在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)的基礎(chǔ)上，萬(wàn)科、中海、恒大等企業(yè)每年需新增10-35個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目數(shù)量的增加勢(shì)必給企業(yè)管理帶來(lái)更大挑戰(zhàn)，區(qū)域布局更廣、城市更多也需要牽扯到更多精力，需投入更多人力、物力、資金進(jìn)行管理。

對(duì)此，萬(wàn)科從去年以來(lái)動(dòng)作不斷，蓄勢(shì)進(jìn)軍海外，向外國(guó)學(xué)習(xí)。萬(wàn)科總裁郁亮告訴南都記者，萬(wàn)科要在第三個(gè)十年成為中國(guó)大陸優(yōu)秀的企業(yè)，第四個(gè)十年，萬(wàn)科目標(biāo)是成為全球標(biāo)準(zhǔn)下的優(yōu)秀企業(yè)。“因此要向外國(guó)學(xué)習(xí)，和優(yōu)秀的合作伙伴合作，完善管理水平。”

今年以來(lái)，萬(wàn)科已先后聯(lián)合香港新世界、美國(guó)鐵獅門合作進(jìn)軍香港、美國(guó)市場(chǎng)。郁亮表示，未來(lái)萬(wàn)科仍將通過(guò)與當(dāng)?shù)刂�名開(kāi)發(fā)商合作穩(wěn)步推進(jìn)國(guó)際化戰(zhàn)略。

碧桂園從馬來(lái)西亞起步加碼海外市場(chǎng)。碧桂園馬來(lái)西亞市場(chǎng)有關(guān)負(fù)責(zé)人向南都記者表示，一年以來(lái)碧桂園在馬來(lái)西亞的投資總額已經(jīng)高達(dá)百億人民幣，并推出馬來(lái)西亞“第二家園”計(jì)劃幫助購(gòu)房辦綠卡，重點(diǎn)吸引中國(guó)客戶。目前在馬來(lái)的投資項(xiàng)目已有5個(gè)，后續(xù)投資金額將不斷加大。

除了向海外進(jìn)軍，商業(yè)地產(chǎn)也是近年來(lái)華南房企的關(guān)注焦點(diǎn)。記者了解到，富力、保利、中海、雅居樂(lè)、萬(wàn)科、恒大、金地等地產(chǎn)大集團(tuán)，均宣稱將加大商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)比例。

“大房企發(fā)展多元化的戰(zhàn)略前景很好，但是真正成功的并不多。”謝逸楓告訴南都記者。“萬(wàn)科的多元化嘗試面臨多種壓力。一方面是如何找到市場(chǎng)需求與做好產(chǎn)品定位；另外一方面，作為非美國(guó)本土房企，是否存在水土不服的情況，怎么去克服？”

中指研究院指出，大型房企項(xiàng)目大幅增加將提高企業(yè)管理難度，地價(jià)上漲提高城市準(zhǔn)入門檻，企業(yè)向更大規(guī)模發(fā)展路途艱難。

但正如行業(yè)老大萬(wàn)科所言，調(diào)控的目的是讓行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)更為健康，讓這個(gè)賽場(chǎng)更專業(yè)更良性地競(jìng)爭(zhēng)，“蠻荒時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在更要靠技術(shù)和管理水平。挑戰(zhàn)當(dāng)然有，但機(jī)遇還是要大過(guò)挑戰(zhàn)”。