美國兩大房地產抵押貸款巨頭之一的房地美(FreddieMac)在其最新發布的12月期《美國經濟與房地產市場展望》報告預計，2013年上半年美國長期抵押貸款利率將維持歷史低位，下半年開始逐漸上升但仍低于4%，并預計美國房價可能會在2013年上漲2%~3%。

此外，房地美預計美國今年GDP增速為1.8%。不過比起10月的預測，該機構略微下調了對明后兩年美國經濟的預測，預計明年GDP為2.8%，2014年增至3.5%。

過去數月，美國房地產市場迎來了不少好消息：建筑量上升、銷售增加、房價增速轉正。這與一年前形成了鮮明對比，當時一些分析師曾擔憂“影子庫存”會讓房地產市場在經濟衰退中深陷泥沼。

事實上，截至今年9月底，美國還有超過300萬的單一家庭貸款拖欠90天以上或已進入法院拍賣過程。但嚴重拖欠貸款的存量在過去一年減少了約60萬筆，房地產需求改善也讓市場能夠更好地吸收查封房產(distressedproperty)，對房價構成更小負面影響。因此，盡管這類房產仍然占市場很大部分，但近年來的比重正不斷減小。

房地美副主席兼首席經濟學家諾沙夫特(FrankNothaft)表示：“房地產市場正在痊愈，對GDP作出積極貢獻，并正恢復其支持經濟復蘇的傳統角色。”

那么，2013年的美國房地產市場將會呈現怎樣的趨勢？

首先，房地美認為，抵押貸款利率將會維持在低位。繼美聯儲在今年9月推出了第三輪量化寬松(QE3)后，美國的房地產抵押貸款利率已經跌至65年來最低水平。房地美預計，2013年上半年，固定抵押貸款利率將維持在歷史低位，但利率可能會在明年下半年接近尾聲時有所上升，長期固定抵押貸款利率預計將維持在4%以下。這意味著，對于那些擁有良好信用歷史、穩定收入和充足儲蓄的潛在購房者而言，明年的購房負擔仍然很高。

第二，房地美預計2013年美國房價將上升。近期的數據顯示，美國所有主要房屋價格指數全年都出現上漲。例如，截至今年9月底的12個月內，美國聯邦住房金融局(FHFA)房價指數上漲了4.5%，而房地美的房價指數上漲了4.3%(未經季調)。類似的，公寓建造價格也上升了，美國不動產投資信托協會(NCREIF)房價指數上漲了6.3%。房地美預計，明年美國房價將繼續上漲，多數美國房價指數可能會在2013年上漲2%~3%。

第三，家庭增加。盡管失業率仍然較高，房地美預計明年美國失業率將降至7.5%，就業和收入增加將刺激家庭形成，2013年預計家庭凈增長120萬~125萬戶。這一增長將有助于增加房屋建造，進一步降低空置率。

第四，預計空置率將下降。過去三年內，美國公寓租賃市場和銷售市場的空置率都呈現出下降趨勢。一個很重要的原因是家庭增量超過了新增建設量。房地美預計，2013年這一趨勢將繼續下去，可能會讓總空置率下降到十年前的低水平。

第五，再按揭減少，公寓融資增加。再按揭占了當前美國住房抵押貸款市場的很大一部分，這將持續到2013年。但與2012年的“再按揭潮”相比，明年的再按揭數量可能會有所減少。這主要有兩大原因：一是，很多購房者已經在近幾個月鎖定了低利率，不再有經濟動機重新再按揭；二是，明年的利率可能會有所升高，進一步弱化經濟增加的動能。