今日的中國，房地產已經成了老百姓的最愛與最恨。用兩句時髦的歌詞來表達，就是“想說愛你不容易”，“為何對你難舍又難續？”。面對中國顛簸的房地產市場，是愛，還是恨，不管是政府，還是百姓，心中都是五味雜陳。

前幾天，有人問我：“在現在形勢下，有什么辦法既能維持當前的房地產調控政策，又能盤活房地產市場，讓房地產這個發動機再次成為中國經濟復蘇的引擎？”。我的答復是我還沒有發現有這樣的好辦法，因為中國房地產已經正式進入下半場。

上半場：冒險家的樂園

從1998年中國住房制度改革到今天，房地產商和房地產投資者是中國最幸運和掙錢最多的一群人。地產商囤地就掙錢、投資者買房就獲利、政府賣地就暴利，什么投資分析，什么宏觀行情，想都不用想，扛著整麻袋錢放下就買，買完就走，走完就掙錢，真是一個搏傻的時代。與其他行業相比，過去的十幾年，房地產踢了個漂亮的上半場，至少5:0。

但是，真不要以為上半場的漂亮成績是源于我們高超的球技。其根本原因是得益于中國房地產調控的兩個錯誤邏輯，一個是錯誤的調控目的邏輯，一個是錯誤的調控方式邏輯。

談到房地產調控的目的邏輯，我們需要回顧一下中國房地產市場調控的基本歷史。2005年的兩會上，溫家寶總理第一次公開表達了政府對不斷攀升的房地產價格和經濟可能過熱的深切憂慮，房地產市場宏觀調控便由此開始。隨后，國家出臺了一系列調控措施以抑制房地產投資過快。“國六條”、“國八條”、“新國十條”相繼推出，限購、限價和限貸政策緊急出爐。而奇怪的是，房價走勢卻是越調越高，馬不停蹄，一路飆漲。

從理論上講，房地產調控的目的一要保增長二要保民生，畢竟我們一再強調住房不是投資品，而是民生消費品。但是，我們看到從2005年到現在，政府的房地產調控政策一直左右搖擺，經濟過熱就嚴厲調控，經濟趨緩就把調控變成了救市。一個不爭的事實是，房地產調控政策更多的是在為經濟增長保駕護航，控房價保民生頂多就是保增長下的附屬品。簡單的規律就是，CPI走高，房地產調控就嚴，房價上漲勢頭得到遏制，而經濟一旦下行，房地產調控就放松，房價隨之報復性反彈。經濟過熱時，我們擔心樓市泡沫破裂，而一旦經濟下滑，泡沫和民生就很快被拋到了腦后。到底是保民生，還是保增長？這就是錯誤的調控目的邏輯。

另一個是錯誤的調控方式邏輯。不管是促進房價的合理回歸，還是防止房地產泡沫破裂，其實調控的根本對象就是一個，即“抑制投資投機性住房需求，保障消費性住房需求的有效供給”。要達到這個目的，手段有三個：一是嚴格控制投資投機性住房需求；二是多建保障性住房；三是多供應土地，鼓勵房地產商多建房，增加有效供給。可是，我們是怎么做的呢？把老百姓的住房需求直接推向市場，從98年改革一開始，這一做法就有問題。保障性住房欠帳太多，不惡補些年肯定不行。

再看我們的調控方式。房價一上漲，我們就調銀根、調地根，收緊信貸、提高房貸利率、抬高首付比例、控制土地供應。這些措施對投資性住房需求的抑制或者去房地產投資杠桿化，應該有短期的作用。但這也帶來了兩個嚴重的負面影響：一是居住和改善性住房需求消費者成了捎帶的受害者；二是本來要抑制需求，可這樣的調控結果最后卻極大地傷害了供給。控制了土地供應，沒有了資金，開發商拿什么蓋房呢？這樣的結果就是經過一段時間以后，供給會嚴重不足。一旦市場出現缺口，壓抑的需求集中釋放，房地產市場的供求關系就會逆轉，新一輪房價暴漲就在所難免。

而這個缺口往往就是地方政府自己偷偷挖的。我們看到，每次新一輪調控政策出臺時，購房消費者和開發商剛開始都是邊觀望邊博弈。隨著心理預期的改變，住房成交量開始下降，房地產開發商要么以促銷去庫存化，以盡快回籠資金，要么捂盤悄悄潛伏準備過冬。而消費者則是捂著錢包，傻傻等待房價回落。地方政府則是馬上放慢土地供應的節奏，抱著好女不愁嫁的心態在一旁偷偷觀望。隨著博弈進入膠著狀態，有些前期過于冒進或小規模的開發商就會出現資金鏈緊張，經濟增速也會由于缺乏房地產的有效支撐而出現緩慢回落。在這個博弈白熱化的緊要關頭，我們看到了什么呢？往往是各地方政府想方設法給調控悄悄開口子。缺口一打開，消費者的心理預期瞬間逆轉，出于害怕再次踏空的心理，壓抑許久的購房剛性需求在短時間內集中釋放。開發商趁機提價，房價報復性發彈在所難免，調控成果也就瞬間土崩瓦解。2006年、2007年、2009年、2010年，2012年，雖然每次博弈的時間長短不同，但無一能逃脫上面的規律。

試想一下，如果在博弈的白熱化時期，政府加大土地供應會出現什么情況呢？如果在加大土地供應的基礎上，再改“招拍掛”為“限房價競地價”呢？如果限完房價，再要求配建一定量的保障性住房呢？只可惜這只是想象，這種情況在實際中從來沒有出現過。實際情況往往是，博弈平衡打破后，房地產市場價量齊升，開發商又有了巨額資金，地方政府也樂于在高點加大土地供應。于是，地王又誕生了，經濟又回升了，政府也高興了。可誰又想過，新的地王誕生為下一輪博弈會埋下什么樣的糟糕伏筆呢？

調控目的和調控方式都錯了，調控效果自然差強人意，顛簸的中國房地產市場就成了冒險家的樂園。

下半場：回歸理性的時代

毋庸質疑，過去的十幾年，出口和投資的“雙劍合璧”為我們創造了世界上少有的經濟高增長。尤其是建立在工業化和城市化基礎之上的房地產迅猛發展為中國的經濟騰飛做出了不可磨滅的巨大貢獻。但是，中國經濟對房地產的過度依賴同樣導致了今天我們所看到的經濟困局。

首先，房價的飆升直接造成了企業人力成本和土地成本的快速上升，蠶食了我國出口企業的國際競爭比較優勢。試想一下，房價都3萬一平方米了，你再給人家1000多塊錢一個月，人家還能給你干活嗎？其次，房價的飆升抽空了實體經濟的資金，導致我們很多中小企業錯失了產業升級的良機。前幾年，房價上漲過快，炒房比做實業掙錢又快又輕松，很多中小企業干脆關門拿錢專職去炒房�，F在炒房不行了，轉身想再做實業卻發現已失去了產業升級的機會。最后，高漲的房價是導致我們一直消費不振的罪魁禍首。“買一套房子就當一輩子房奴”，“一套房子摧毀一個中產家庭”，說得一點都不過分。

房地產經濟是支柱產業勿庸置疑，但是這根柱子過于粗了，就會擠壓其他實業，特別是消費業的生存空間。欣喜的是，我們已經開始認識到自己所犯的錯誤。今年以來，溫總理已經八次特別強調“調控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松”。從7月底開始，國務院專項督查組趕赴16個省市調研樓市調控落實情況，這是近兩個月來中央第十次釋放調控不動搖信號。國務院的“從嚴調控”定調和督查組的切實行動既讓我們看到了中央政府這次調控的決心，也讓我們看到了突破房地產調控奇怪邏輯的趨勢和必然。

對于當下地方政府與房地產市場的關系，有人用“臭魚效應”進行了形象論述：房地產市場就是“臭魚”，地方政府就是“貓”，除非把臭魚從貓的身邊拿走或者給貓罩上籠子，否則，讓一大群貓看著眼前的臭魚不去吃，顯然很是困難。而現在的境況就是，中央政府已經開始著手打造這個籠子。這個籠子就是我們需要建立的房地產調控的長效性制度框架。這個框架包含四部分內容：一是重新梳理中央和地方的事權與財權關系；二是建立完善的房產稅征收體系；三是改善收入分配結構，減少貧富差距；四是重建土地制度。

這也是大家所常說的房地產調控市場機制。但在這種市場機制還尚未建立之前，可以預見的是，目前執行的限購、限貸，以及差別化的信貸政策、稅收政策短期內不可能取消。畢竟，時至今日，房地產市場如何發展已經不再是簡單的經濟問題，而更是政治、社會和民生問題。如果此次的房地產調控再次失敗，必將嚴重吞噬政府公信力，沒有人能夠再輸得起了！

于是，在前不久召開的2012博鰲房地產論壇上，任志強開始抱怨房地產被“拋棄”。這其實是一種“怨婦”心態。房價上漲的時候，開發商都是自由派，主張政府不要干預，都拼命批評政府。房地產下跌的時候，都變成凱恩斯派，都喊要救市�，F在的現實是，房地產市場既不會被“拋棄”，更不會被“捧著”。

那要問，房地產下半場還有的踢嗎？答案是肯定的。再踢個5:0肯定是不行了，但踢個2:0或者2:1還是很有希望的。其一，我國的城市化和工業化進程還遠未完成，我們還處在城市固定資產大規模形成時期。沒有大規模和高質量的固定資產作為產業支撐，產業升級、再工業化就無從談起，我們也就無法在21世紀躋身世界經濟強國，而這一切都離不開房地產的持續發展。其二，隨著城市化和工業化的繼續推進，未來10年，我國至少還有2億農民進程，加上目前處于“漂浮”狀態的2億流動人口，只要解決好了城鄉二元戶籍問題，未來房地產市場的潛力還非常大�？梢钥隙ǖ氖�，中國的房地產已正式進入下半場，且再也不會有下一個黃金十年了。不是沒的踢，是我們房地產投資需要調整心態，回歸理性，這才是根本。

今后的房地產投資策略

在談今后的房地產投資策略之前，我們必須先明確今后房價的基本走勢：

第一，從中長期來看，中國房價的絕對值肯定還要上漲，而相對價格會下降�？紤]到CPI和人均收入的持續上漲因素，以及土地的稀缺性，不管是大城市還是中小城市，每平米的房價絕對值肯定還會持續上漲。也就是說，現在1萬一平的房子，3年后或5年后，肯定要高于這個價格。而相對價格，指的是房價與收入的比值，中國目前的這一比值畸高，未來會下降。比方說，目前你一個月掙5000元，1萬一平的房價，兩個月收入才能購買一平米，你會覺得很貴。而未來你一個月掙3萬元，1.5萬一平的房價，一個月收入可以買2平米的房子，雖然房價絕對值漲了，但你可能反而不覺得貴。中央一再要求促進房價合理回歸，其實并不是要房價下調，而是要促進房價的相對價格合理下調。

第二，今后的房價走勢應該會比較溫和，大跌大漲的行情應該不會再出現了。這跟未來中國房地產調控的基本政策有關。從趨勢看，我國市場經濟制度肯定是越來越成熟，制度性和市場性的調控措施會逐步取代行政性調控手段，開發商和購房者的心態也會逐漸趨于理性。

在以上兩個基本認識的基礎上，我們就可以確定我們的投資策略了：

第一，如果是基于自住性需求，該出手時就出手，任何時候都是購房的合適時候，因為從長遠來看，房價肯定是上漲的，而短期的最低點誰也無法準確知道在哪里。

第二，如果是投資，住宅性房產短期的投資盈利空間可能有限，投資期限最好能超過5年。因為按照現在的二手房政策，5年內交易的房產，要交營業稅、個人所得稅、契稅，綜合稅率超過總房價的10%。而從國外經驗和未來趨勢來看，這一稅率只會上升，不會下降。從這個意義上來說，目前投資商業地產，如商鋪、寫字樓，可能是更好的選擇。

第三，見房就買，買了就賺的時代已經結束，房產投資決策之前一定要慎重，只有資金流而沒有人流支撐的房地產市場，崩盤是遲早的事。我們要充分認識到，房價只漲不跌的神話只是神話而已。目前的溫州、鄂爾多斯房地產市場就是血淋淋的教訓。

第四，從地區選擇來看，一二線城市的投資空間已經非常有限，最好投資三四線，甚至五線城市。中國未來城市化加速趨勢是不可逆轉的，但這種城市化絕對不是人口繼續涌入“北上廣”這類一線城市，中小城市，特別是中西部地區的中小城市才是中國未來城市化的重點。而且，這類地區的房價目前還沒有真正啟動，也沒有相應的限購措施，是中長期房產投資區域的最佳選擇。