5月8日，揚州市發布《關于對個人購買成品住房進行獎勵的通知》，針對144平米以下的成品住房給予購房合同款4‰—6‰獎勵，這條新規定得到住建部認可，一時間樓市政策微調再度升溫，以保障剛需為重點的優惠政策成為地方政府突破限購影響的關鍵。在政策與市場環境微妙變化中，大型房企似乎看到樓市轉暖的希望，開始放緩降價力度，以往降價不夠明顯的區域異軍突起，前期陷入降價浪潮的城市此時卻平靜下來。

1、“紅五月”優惠活動不減，折扣力度加大

相較于4月份大幅優惠項目集中于7折，5月份，在傳統銷售旺季的影響下，整體看來，房企在優惠力度上有所加碼，入榜的30個項目里，折扣力度在6-7折的有5個，平均折扣力度在66折，最低達到64折，而在4月，進入6-7折的項目僅3個，平均折扣力度為67折，最低65折，優惠進一步加大，反映出房企對五月份市場的看重。

此次折扣力度在6折左右的項目全部居于二、三線城市，與一線城市6折項目叫賣不同，二、三線城市如此大幅降價，幾乎是在虧本銷售，將價格拉低至成本紅線。馬上要進入的6月將迎來房地產市場銷售淡季，“紅五月”已顯然成為房企沖刺上年的關鍵時機。

2、降價深度發展，環渤海區域搶奪主導權

2012年以來，降價在各種因素的相互碰撞中呈擴散趨勢，在城市布局上，降價由“發源地”一線城市向二、三線城市蔓延，在區域布局上，則體現在長三角區域降價力度逐漸收斂，其他片區借機跟進，近期以價換量項目噴涌而至，勢頭蓋過老牌降價區域。5月份，四大區域中，環渤海表現十分搶眼，此次入榜項目總計30個，位居環渤海區域的達到14個，幾乎占據一半，主導了降價向區域深度發展。

觀察降價項目可以發現，北京及其周邊城市成為此次環渤海降價的主力軍，特別是在前期一波波降價潮中反應不大的城市加入進來，其中，天津入榜項目有4個，秦皇島占據2個，推動區域房價下行。以天津為例，5月下旬，弘澤天澤、景瑞陽光尚城及寶星花園均舉行優惠活動，平均優惠力度在73折，如，弘澤天澤推出特惠房源，折后均價5500元/平米左右，與前期7500元/平米均價相比，相當于73折銷售；寶星花園則針對復式戶型進行優惠，惠后均價3580元/平米，單價直減1500元，房價回到“3”字頭。

環渤海成為降價先鋒，一方面與現下依然從緊的調控政策分不開，另一方面，存量壓力短期難解是房企放手降價的主要原因，據CRIC監測數據顯示，截止到4月底，北京的庫存量為1088.91萬方，雖與之前幾月相比有所下降，但依然處于高位，而天津市場入市項目增多及成交萎縮致使庫存不斷上升，達到1744.85萬方，降價已是必行之計。

3、本月龍頭房企頗為低調，恒大6項目入榜獨樹一幟

從本輪榜單來看，龍頭房企寥寥無幾，除了萬科與中糧借助合作項目中糧萬科長陽半島(微博)優惠之際進入榜單，僅剩下恒大地產獨樹一幟，包攬旗下不同城市的6個項目，優惠力度最大可達67折，最小為79折，搶占市場的“野心”猶在。

其他龍頭房企紛紛保持低調時，恒大卻彰顯出高調促銷姿態，可從二點來考慮，其一，“紅五月”是公認的銷售旺季，恒大順勢加大優惠力度換取市場占有率理所應當；其二，其近幾個月企業業績下滑或迫使恒大被動促銷。據悉，今年首4月，恒大累計實現銷售業績165億元，銷售面積268萬平米，與同期相比，分別下滑37%與28%。對比當初對800億元銷售目標信心滿滿，業績同比下滑讓恒大不得不考慮適時降價銷售。

4、剛需房源能量遞減，改善及豪宅項目或將突圍

自今年房地產回暖以來，剛需房源一直是市場的主力，但經歷了2個多月的銷售，其爆發力也出現逐級遞減的趨勢，在新的形式下，改善型需求或豪宅市場如何接力剛需，將是近期房企開始考慮重視的話題。

從項目定位來看，仍以剛需為主，但是改善型需求也漸漸接過接力棒，如重慶恒大城項發起前十名特享78折活動，推出套內約102-135平米闊景3房及4房，除此，青島懿品御府，拿出128-175平米房源，特價房源僅11390元/平米起，也將優惠導向了改善型客戶。

改善型項目接力，豪宅項目也在行動，像上海佘山東郡在售獨棟別墅，面積為300-418平米，目前購房有7折優惠，折后均價30000元/平米，總價1000-1800萬元。

隨著剛需房源釋放能量遞減，我們估計房企會圍繞著改善型及高端項目進行更多營銷或價格上的調整，預計未來會有越來越的改善型或高端項目出現在好孩子榜單中。