在成交量創下五年以來新低、新房銷售價格大幅下跌兩成的情況下，北京樓市在3月短暫回暖后再度迎來觸底跡象：來自北京市房地產交易管理網的數據顯示，今年4月，北京市一手房網簽量為7790套，環比下降3.6%，其中純商品住宅成交量為6223套，環比也下降3.6%。盡管成交量持續走低，但通州等部分熱點區域卻因降價幅度達到剛需者心理預期且金融部門逐步恢復剛性需求的信貸政策，迎來了自己的“小陽春”。業內人士指出，盡管房價已經松動，但調控仍需進行，且必須注意區分對首套房的保護和投資客的抑制，避免“越界”。對此，北京市相關部門明確表態，將繼續執行限購措施，堅持調控不放松、不動搖。

疏堵并舉剛性需求初步釋放

4月30日，中午12點，通州K2百合灣的銷售中心異常熱鬧，大廳內黑壓壓一片，耳邊還不時傳來銷售人員發出的某套房已被認購的聲音，一旁的房產認購板上被紅色的紙圈填得越來越滿……

“你們有沒有達到五年的完稅？沒有的話現在買不了，限購是死線。”頂著額頭上的汗珠，樓盤的銷售人員用沙啞的聲音急促地說道。“五一這幾天，我們搞優惠。普通住宅均價在14000-15000元/平方米。昨天才開始實行這個價格，開盤至今，除了去年年底做過一次同樣的優惠外，其他時候一直都是對外24000元的均價，現在是真的降了。”

從公開的信息可明顯看到，今年以來，K2百合灣的銷售走出了一條上坡線。去年12月到今年1月，報價14000元，2月小幅上漲至17333元，到3月、4月又恢復至24000元，再到如今“五一”特價。

為何價格會有如此大幅下調？現場的銷售人員坦言，持續不放松的限購政策拉長了項目的銷售進度，與其以過高的成本等待，不如在不賠本的情況下，通過降低售價的方式盡快回籠資金。

而同樣的情境在通州馬駒橋的合生世界花園、富力金禧花園等樓盤也可看到。

雖然來到這里已經是下午5點多，但合生世界花園的銷售大廳里依然有幾十個人在咨詢購房，在隔壁的樣板間區域，更有大批的準購房人在銷售人員的帶領下參觀。“最近把首套房的政策調整到8.5折，來我們這購房的人多了起來。”這里的銷售人員張國棟告訴記者。

“這家樓盤的價格比那家要貴點，但是配套要比那家好。”在京貿國際城的銷售大廳里，張穎跟其老公周浩正就購房的事交談著。

對于老家不在本地、早已結婚的他們，何時能有一套自己的房子是夫妻二人眼下最大的夢想。“我們前年就在看房子，房價太貴，一直猶豫著，后來出了調控政策，我們就琢磨著會降一些，等了一年，自己也具備了購房資格，價格也降了挺多，這不就來看看嘛！”

為周浩介紹房源情況的京貿國際城銷售顧問王庚坦言，限購一年多來，自己所在的這個項目確實有了比較明顯的下調，在這個基礎上現在自住型購房者也開始出手。記者注意到，每進入一家樓盤，銷售人員無一例外地會詢問買來的用途，是投資還是自住，幾乎得到一致的回答都是：第一套房自己住。

與剛需高漲的購房欲望相呼應的是，有利于剛需的購房政策正從各個方面匯聚而來。

首先是貸款利率微調。自3月中旬開始，北京、上海、武漢、南京等一、二線城市的部分銀行首套房貸款利率從基準利率下調到9折左右，部分銀行甚至推出8.5折優惠。

另一項與剛需緊密聯系的政策公積金貸款額度也在悄然調整。武漢、南昌、鄭州等二、三線城市紛紛上調住房公積金貸款上限，兩成首付購房政策重新回歸市場。

同時，北京、武漢、上海等城市相繼修改了“非普通住宅稅”標準，使更多普通住房享受到契稅優惠，也在一定程度上減輕了剛需購房的稅費負擔。

觸底漸顯降價項目不斷涌現

“目前市場已經逐漸出現底部特征，在貸款等政策逐步回調的情況下，降價項目銷售非常好，以大興及通州的典型項目為例，基本都獲得了非常可觀的銷售量，這些項目也逐漸收窄了跌幅，因為供應房源的變化，價格基本平穩。”北京中原地產市場研究部總監張大偉的這一判斷在剛剛過去的“五一”小長假得到了印證。

“五一”當天開盤的富力金禧花園10號樓共推出216套精裝房源，給出了2萬抵15萬優惠并贈送全套廚衛家電，折后價約15500元。售樓員稱，購房者從早上四五點鐘就自發前來排隊。

這還不是優惠最多的，同樣位于通州的東方玫瑰家園特惠均價14000元，部分房源打折并贈送面積，折后價為12800元左右，降幅與開盤時相比超過20%……

在降價項目熱銷的影響下，很多區域再次出現了跟進降價，房山、大興、通州均價依然維持在一年多來的最低水平。并且跟進降價項目繼續踴躍出現，在4月，北京的昌平、大興、房山都再次出現了跟進降價的項目。“從目前整體市場來看，市場均價依然存在繼續降價的空間，調控政策依然執行力度很大，之前未降價項目可能會迎來一次補跌過程。”張大偉分析表示。

成交回暖房價下行趨勢難改

然而在樓市調控未見松動的情況下，大量剛需入市會不會直接促成樓市價格反彈？

北京市房協秘書長陳志表示，房地產市場近期表現出來的成交回暖，是因為“降價換量”項目增多、降價力度加大，吸引了部分剛性需求購房。但從整體看，在限購等調控政策維持不變的前提下，今年商品房庫存量大、開發商資金壓力大還客觀存在。

“判斷樓市到底有沒有回暖需要關注許多指標，比如價格是否回升了，今年以來的開工、上市量有多少，各種投資需求進場有多少，而不應該僅僅看交易量的回暖。現在價格低，一部分觀望的人入市了，說明調控的效果確實在釋放。但是否真的回暖了，目前很難判斷，因為很難去摸清剛需到底有多少。”陳志指出，開發商如果想緩解庫存壓力和資金壓力，只能降價來換取成交量，因此近期出現的成交回暖難改今年房價下行態勢。

來自北京市房地產交易管理網的數據顯示，今年4月，北京市一手房網簽量為7790套，環比上月下降3.6%，其中純商品住宅成交量為6223套，環比上月也下降3.6%。

從價格方面看，數據尚在統計當中，但來自北京市房協提供的數據顯示，今年一季度北京新建普通住房成交均價12326元/平方米，比去年同期下降20.7%，4月走低的趨勢依然難改，而在今年簽約10套以上的59個樓盤中，有41個加大折扣力度，促進了銷售。從各區縣房價走勢看，前幾年供地較大的區縣房價持續回落，主要集中在五六環附近。全市有11個區縣新建商品住房成交均價同比下降，其中，豐臺、順義、石景山、通州、昌平、大興下調幅度均超15%。

再傳放松專家建言無需刺激

“當前，樓市調控效果正在逐漸顯現，多地推出一系列減輕剛需買房困難的政策，是對過去個別在執行過程中矯枉過正政策的一個疏導，這也是近兩個月樓市成交量回暖的一個核心因素。”全國房地產經理人聯盟秘書長陳寶存在出席2012年一季度北京高端地產成交報告發布會上表示，商品房的根本屬性在于解決居住需求，所以樓市的政策方向應該是抑制投資投機，鼓勵自住消費。從這一點上來說，通過利率優惠等政策解決剛需購房困難是符合市場實際的，也正是房地產調控朝著精細化科學化方向發展的表現，因此未來房地產調控仍將堅持控制投資性需求，控制房價上漲不動搖，同時加大保障性住房供給，滿足市場剛性需求。“不過，樓市微調并非調控放松。而把握開發節奏，提升開發品質，積極轉型調整則是房地產企業應對市場變化的關鍵。”

事實上，在首套房貸款利率恢復8.5折后，市場關于樓市調控即將放松的傳言不絕于耳，更有媒體直指：住建部已經儲備剛性需求的刺激政策，然而在調控重壓、開發商開始以價換量、房價剛剛開始松動的情況下，刺激政策再度被提及。

在陳志看來，針對剛需的刺激政策必須要有，而且需要全面的、系統的政策。“房地產調控是為了抑制過熱和炒房行為。所謂樓市調控的動態平衡，就是要建立長效機制，讓更多人能買得起房才是目的。”

然而住建部政策研究中心主任秦虹則表示，從短期效果看，房地產調控政策在去年四季度才初顯成效，而這主要是政策影響、干預的結果，并非市場自主調節行為。但必須看到的是，盡管一線城市房價開始松動，但部分城市房價依然處于高位，同時一些未實施住房限購措施的二、三線城市購買需求仍然比較旺盛。房價上漲的壓力依然存在，房地產市場調控仍處于關鍵階段。為保障調控效果的持續性，今后仍需要繼續堅持房地產宏觀調控政策不放松、不動搖，只有這樣，房地產市場健康發展才可能實現。如果調控放松，政策出現反復，一些投機類資金勢必會通過各種渠道再次涌入房地產市場，不利于整個經濟結構調整。加之預期對房地產市場的影響極大，一旦政策稍有松動，人們對未來房地產市場的預期發生改變，房價也將面臨反彈，調控將半途而廢。

秦虹同時強調，房地產既有資產屬性又有使用屬性，其自然的資產屬性決定了“即使購買一套住房也屬于投資”。長期來講，以后的調控手段可能從限購、限價等行政手段轉變為市場經濟手段，但抑制投資性需求的目標不會變。這也是新一輪樓市調控與以往調控政策的區別。“在堅持調控措施不動搖的同時，還應該加大普通商品住房的供給，充分滿足剛性需求。供需矛盾是當前我國住房問題中的核心問題，剛性需求呼喚更多中低價位、中小套型的普通住房。政策應引導市場進一步加大中低價位、中小套型的普通商品住房供給。同時，要堅決抑制投資投機性需求，嚴格落實限購、差別化信貸稅收等政策。”

方向不變加大供應滿足剛需

“無論是限購措施還是房貸，從地方角度講調控政策都不會進行調整。”北京市住建委相關負責人表示，樓市調控一年多以來確實出現了量價齊跌，政府正在密切關注房價，但今年房價穩中有降的總目標還將繼續堅持，北京將通過調控使房價回歸到一個理性的合理價格區間。

“主動下大力氣調控房地產業，勢必會給經濟發展帶來一定的影響，這一點從今年一季度的數據我們已經看出來。”北京市發改委副主任趙磊坦言：“樓市調控的影響不僅僅包括直接市場交易層面的，如果考慮對土地、稅收、關聯產業等方面的作用，顯然樓市限購對北京經濟影響更大，據估算僅樓市限購對GDP的影響在1個點左右。”趙磊認為，房地產業某種程度上是一次性的資源消耗型經濟，而且消耗量大，過度發展房地產業無疑會造成資源、環境的緊張。北京出臺嚴格的樓市限購措施，就是要在調結構、轉方式中自我加壓，通過各種手段發展實體經濟，倒逼經濟升級。趙磊形象地比喻：“車到山前必有彎，有彎要轉必減速，如同開車走山路時先要減速才能轉彎，只有先把北京的經濟速度放慢，才能順利實現經濟轉型和結構調整，否則距離目標只會越來越遠。”

值得一提的是，為了鞏固樓市調控已經取得的成效，北京市一方面在加大住房保障工作力度，抓竣工、多配售的同時，保持適度合理的商品房建設規模，力促項目開工入市，加大銷售力度，增加普通商品住房供應；另一方面堅持限購和差別化的稅收、信貸政策，抑制投資投機性需求，著力滿足居民自住型和改善型住房需求，促進二、三級市場與一級市場協調聯動，共同發展；同時盤活存量市場，全面推行存量房交易服務平臺，穩定和規范租賃市場，加強住房租賃市場制度建設，穩定住房租金，鼓勵各種符合條件的閑置房源進入房屋租賃市場。

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商報訊昨日來自北京市土地整理儲備中心的數據顯示，今年前4月，北京合計出讓54塊土地，總土地出讓金為134.897億元，同比2011年同期的224.2295億元下調幅度達到了39.8%。

土地出讓金減少的同時，樓面價也逐漸出現了下滑。數據顯示，今年前4月平均樓面價為2951元/平方米，同比去年同期的3654元/平方米下調了19.2%。

北京中原地產市場研究部總監張大偉認為，一方面，房地產調控已經出現效果，房價不漲反跌的情況下，房企由于庫存積壓，購地策略依然謹慎；另一方面，北京等一線城市熱門土地依然不缺乏市場。一季度以來，整體市場資金面有所緩解，預計在已經公布的今年北京土地供應計劃中，可能出現兩個極端，部分熱點區域的地塊可能受到市場熱捧，而其他一些地塊可能因為調控的深入繼續降溫。

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進入5月后，隨著新盤集中入市，年初“去庫存”為主的市場格局即將發生改觀，一方面開發企業通過長時間客戶積累，計劃有針對性推出與需求特征匹配的房源；另一方面，隨著稅收、利率政策的優惠，購房成本明顯下降，使得觀望已久的購房者近期入市意愿較強。5月新房市場將出現短暫供需兩旺態勢。

基于以上兩方面考慮，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉預計，隨著各項針對首套購房優惠的政策逐步落地，5月北京純商品住宅成交量有望突破7000套，將創15個月內成交量的新高；整體房價下降趨勢依然存在，但由于部分項目新一期產品出現升級，價格出現小幅回漲，全市5月均價將穩定在2萬元左右。

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根據北京市住建委網站公布的網簽數據統計顯示，4月北京市二手住宅網簽總量為9964套，與3月相比下跌了10%，比去年同期上漲了7%。

價格方面，根據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，4月北京二手住宅業主掛牌均價為2.35萬元/平方米，比3月的掛牌價上漲了2.1%，但是，掛牌價的上調并未引發成交均價的上漲。據統計，4月北京二手住宅成交均價為21353元/平方米，環比3月的成交均價下跌了1.3%，比去年同期的成交均價則大幅下跌了15%。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，房價的明顯回落，首套房貸利率的下調，以及稅費優惠政策向首次購買90平方米以下中小戶型購房人的傾斜，促使了首次置業人群購房意愿的整體回升，成交量也隨之回暖。預計隨著房價的繼續回落，優惠利率的進一步普及，因樓市調控而積蓄已久的首次購房需求在五六月的釋放進程有望進一步加速，但目前首次置業的剛性購房需求是市場的主力軍，這部分購房人群資金實力相對有限，對房價異常敏感，在目前買方占據市場主導地位的情況下，買房人不會輕易接受較高的房價，經過買賣雙方價格的博弈，二手房業主最終還要調低報價。

胡景暉進一步表示，預計5月大量的新盤入市，必定會分流部分二手房市場客群，一些著急出售房產的二手房業主還將進一步調低報價，最終的成交均價還有望進一步回落。