兩因素影響保障房建設(shè)

政府積極性與土地成本制約開工進(jìn)度

從全國(guó)各省市已公開的保障房項(xiàng)目建設(shè)數(shù)據(jù)看，各地保障房項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度“喜憂參半”，但總體而言，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的省份明顯更加積極，陜西、新疆、山西、寧夏、甘肅等經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的保障房建設(shè)開工率遙遙領(lǐng)先。業(yè)內(nèi)人士分析，地方政府積極性高、土地成本較低是部分二三線城市保障房建設(shè)呈現(xiàn)開工率高、經(jīng)適房建設(shè)進(jìn)度快等特點(diǎn)的重要因素。

截至7月底，陜西2011年保障房建設(shè)項(xiàng)目已全部開工，并在規(guī)定任務(wù)之外增加了項(xiàng)目，使得陜西上半年保障房開工率達(dá)到了105.4%。其中，西安保障性住房已累計(jì)開工12萬套，完成全年任務(wù)的96%。又如，重慶市政府對(duì)保障房建設(shè)非常重視，其開工率高于全國(guó)平均水平。中國(guó)證券報(bào)記者走訪重慶多處保障房項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)乇Ｕ戏坑绕涫枪�租房的建設(shè)管理機(jī)制已經(jīng)相當(dāng)完善，開工進(jìn)度等具體指標(biāo)數(shù)據(jù)都能在有關(guān)部門查詢到。

與此同時(shí)，也有部分省市的保障房開工率仍不盡如人意。截至6月底，湖南全年保障房建設(shè)任務(wù)44.72萬套，開工率為49%。其中，株洲縣、常寧市、攸縣、祁陽縣、會(huì)同縣等10個(gè)縣(市)今年的計(jì)劃項(xiàng)目沒一個(gè)開工。河南全年保障房建設(shè)開工率為47%。其中，平頂山市開工率為35.4%，新鄉(xiāng)為31.07%，開封為28.05%。

在建設(shè)項(xiàng)目方面，二三線城市往往更青睞經(jīng)適房項(xiàng)目。這類項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)低、資金回流快，是房企相對(duì)看好的優(yōu)質(zhì)保障房項(xiàng)目。而公租房項(xiàng)目是保障房建設(shè)中資金缺口形勢(shì)最嚴(yán)峻的，由于利潤(rùn)率低，資金回流慢，社會(huì)企業(yè)參與公租房建設(shè)的熱情一直不高。

住建部最新數(shù)據(jù)表明，全國(guó)1000萬套保障房開工率已達(dá)56.6%。而二三線城市保障房建設(shè)呈現(xiàn)喜憂參半的特點(diǎn)，超額完成建設(shè)任務(wù)與開工率嚴(yán)重不足并存。

中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與一線城市相比，二三線城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱，在“限購令”擴(kuò)至二三線城市的背景下，地方政府和其他參與建設(shè)主體的“利益博弈”正悄然浮出水面；部分城市土地出讓收入難以持續(xù)高增長(zhǎng)，保障房建設(shè)資金來源尚存隱憂。專家建議，各地應(yīng)加快研究和建立民間資金的投入和退出機(jī)制，創(chuàng)新社會(huì)力量參與保障房項(xiàng)目建設(shè)的方式，確保保障房建設(shè)目標(biāo)的完成。

資金持續(xù)投入存隱憂

土地收入或縮水開發(fā)商資金壓力加大

多位業(yè)內(nèi)人士和專家指出，保障房建設(shè)的障礙仍舊是資金和土地，而且在未來一段時(shí)期內(nèi)，地方政府和其他參與建設(shè)主體的“利益博弈”也將逐漸浮出水面。

中國(guó)證券報(bào)記者了解到，目前地方政府與社會(huì)企業(yè)合作共建保障房的模式可分為BT模式（即“建設(shè)–移交”模式）、代建模式和配建模式。其中以“商品房配建保障房”的模式來完成保障房建設(shè)目標(biāo)成為大多數(shù)二三線城市地方政府的第一選擇。如四川省副省長(zhǎng)黃彥蓉就表示，目前該省就要求所有商品房的項(xiàng)目在土地出讓時(shí)，必須配建5%的公租房項(xiàng)目。

目前大部分二三線城市地方政府僅依靠地方財(cái)政想要長(zhǎng)期投資保障房可謂“有心無力”。一方面，自去年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來，部分投資需求和房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，使得當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屖杖牒头績(jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。而二三線城市限購的預(yù)期，或?qū)��?dǎo)致對(duì)土地財(cái)政依賴度極高的地方政府收入大幅縮水。

而即使在保障房建設(shè)較為積極的重慶市，部分地區(qū)仍舊存在較大的資金壓力。當(dāng)中國(guó)證券報(bào)記者就保障房建設(shè)困難詢問當(dāng)?shù)啬硡^(qū)長(zhǎng)時(shí)，對(duì)方表示“做得不夠，會(huì)繼續(xù)努力”，至于面臨的困難，他表示不方便回答。海南省某縣縣長(zhǎng)也坦言，當(dāng)?shù)刎?cái)政收入幾乎都來自土地出讓。雖然今年該縣的保障房建設(shè)指標(biāo)不多，但項(xiàng)目資金也幾乎由社會(huì)自籌。至于明年及之后幾年的資金持續(xù)投入問題，甚至今年保障房項(xiàng)目后期的道路、公建等配套資金問題，都處于“仍在想辦法”階段。

另一方面，保障房項(xiàng)目建設(shè)投資所帶來的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效應(yīng)是顯而易見的。中信證券最新的研究報(bào)告指出，保障房建設(shè)預(yù)計(jì)將拉動(dòng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)約10%左右。二三線城市的政府決策者面臨兩難選擇。

就開發(fā)商而言，保障房建設(shè)利潤(rùn)較低，參與二三線城市保障房項(xiàng)目，多數(shù)企業(yè)更會(huì)再三思量。住建部政策研究中心副主任王玨林認(rèn)為，地方政府和其他參與主體，必須共同探索出適合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的保障房建設(shè)模式。

其一，風(fēng)險(xiǎn)問題。某大型央企建筑企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者，他們參與保障房建設(shè)多采用BT模式，所以優(yōu)先考慮一線或準(zhǔn)一線城市。即使是二三線城市，也必須選擇那些經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、區(qū)域政策優(yōu)越的市縣為合作對(duì)象。他表示，BT模式最大的缺點(diǎn)是需要建筑單位墊資開發(fā)，后期存在政府違約和市場(chǎng)波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。此前他們就遭遇過被地方政府“打白條”的情況。“主要是考慮到后續(xù)項(xiàng)目回購、資金回收等方面，碰到那些財(cái)政收入困難的地方政府，我們較吃虧。”

其二，資金壓力。房地產(chǎn)企業(yè)除了承擔(dān)項(xiàng)目相關(guān)各種城建配套設(shè)施外，如今又加上保障住房配建。雖然二三線城市拿地成本低于一線城市，但銷售價(jià)格也遠(yuǎn)不及一線城市。而部分地方政府若想僅依靠土地出讓收益來解決保障房建設(shè)資金問題，無疑很可能會(huì)將資金包袱完全甩給房地產(chǎn)企業(yè)。業(yè)內(nèi)人士提出，經(jīng)適房、限價(jià)房還可以通過直接銷售回收成本，而公租房“只租不售”，需要更多的資金沉淀，這對(duì)于資金鏈“為王”的房企而言更是壓力巨大。

亟須撬動(dòng)民間資本參與

應(yīng)努力創(chuàng)新進(jìn)入與退出機(jī)制

就現(xiàn)實(shí)情況而言，二三線城市是“十二五”期間保障房建設(shè)的主力軍，大量保障房建設(shè)任務(wù)都需要由數(shù)量眾多的二三線城市完成，而對(duì)這些城市而言，僅靠地方財(cái)政投入顯然“杯水車薪”，調(diào)動(dòng)民間資本參與保障房建設(shè)的積極性迫在眉睫。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，要吸引民間資本進(jìn)入，就必須讓民間資本看到可預(yù)期的收益。

金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克表示：“保障房的建設(shè)資金、開發(fā)模式、政策配套、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)等方面，都需要政策進(jìn)一步明晰。”凌克認(rèn)為，要使得企業(yè)有積極性，需要靈活、創(chuàng)新的公共政策安排。

溫州民間資本投資服務(wù)中心主任沈普芳道出部分民資的聲音，希望二三線城市地方政府盡快建立和完善民資進(jìn)入、合作、退出的機(jī)制。“比如參與公租房建設(shè)，是否可以考慮我們和地方政府共同持有房屋的產(chǎn)權(quán)？或者在退出機(jī)制上給予更多政策？”

專家建議，對(duì)于那些需要民間資本長(zhǎng)期投入的二三線城市地方政府而言，應(yīng)該對(duì)那些積極進(jìn)入保障房領(lǐng)域的企業(yè)提供便利和相關(guān)優(yōu)惠，讓企業(yè)有順利退出的機(jī)制。

國(guó)土資源部土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認(rèn)為，既然需要借助民間資本的力量，就必須充分尊重市場(chǎng)化的運(yùn)行規(guī)律。“不應(yīng)該強(qiáng)迫企業(yè)去建設(shè)小戶型的經(jīng)適房、兩限房，二三線城市地方政府應(yīng)該盡快調(diào)研數(shù)據(jù)，建設(shè)公眾和市場(chǎng)真正需要的保障房。”

令人欣慰的是，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控持續(xù)的情況下，一些大型房企正在積極參與二三線城市保障房建設(shè)。大型房企來更注重與地方政府保持密切關(guān)系，為今后拿地和占領(lǐng)市場(chǎng)做準(zhǔn)備。以北京萬科為例，其正大舉參與河北省保障房建設(shè)。今年年初，北京萬科與河北省住建廳簽訂了大規(guī)模的保障性住房建設(shè)戰(zhàn)略合作協(xié)議，北京萬科將與廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口6個(gè)城市合作開發(fā)保障性住房項(xiàng)目，規(guī)模預(yù)計(jì)為6000至8000套。

來源：中國(guó)證券報(bào)