6月24日，被大雨漫過的京城恢復了炎熱。

這一天，河北省相關領導驅車3個小時來參加“2011首屆環北京都市圈城市發展峰會”。盡管這是在北京，但他們是會議的主角。“環首都綠色經濟圈”新規劃的討論與交流是會議的主題，場下座無虛席，大部分是來自北京、河北等地的開發商。

這一天，河北人小柯掛掉燕郊三個售樓處電話后，一臉沮喪。他再次發現，燕郊的房價仍然漲勢未已。聲音甜美的售樓員告訴小柯，燕郊目前已經是國際級開發區，現在不買以后后悔。

國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌說，天氣炎熱，他決定潑一些冷水。他認為，當前經濟環境下，城市規劃圈應保持四不要。第一，各城市不要找概念，不要找房地產；第二，不要通過打擦邊球的方式搞重復建設的項目；第三，不要不計地方財政的成本，放大金融的杠桿率拼命獲取資金，套取銀行資金；第四，不要簡單地以前幾年貨幣寬松條件下財政收入的成績實力，來規劃接下來的工作。

規劃與現實

上上城，這個一直以燕郊區域最低價為賣點的樓盤，目前部分尾房均價為8200元/平方米，4月22日，該樓盤的價格只有6700元/平方米。盡管如此，上上城仍保持著區域低價的優勢，因為燕郊絕大部分在售樓盤價格盤踞在一萬元/平方米左右。

這是一個從不放棄任何炒作機會的區域。2010年4月前，該區域曾借助通州新城概念，一路漲至1萬元/平方米左右，但隨之而來的房地產調控，令其跌至7000-8000元/平方米，并保持了長達一年之久的“滯漲”。不過，這一僵持局面被河北省“環首都綠色經濟圈”的新規劃升級打破。

1月12日，“河北省加快環首都綠色經濟圈產業發展協調工作辦公室”在燕郊掛牌。沒有儀式，沒有講話，沒有官方報道，只在網絡有零散消息。但這消息在燕郊開發商看來是“鼓舞人心”的，這成為目前燕郊所有銷售員必說的一句銷售托辭。

4月10日，燕郊國家高新技術產業開發區正式揭牌。據說，這是繼廊坊開發區之后，廊坊市獲批的第二個國家級開發區，也是繼江蘇昆山高新區之后，我國第二個縣域管轄的高新區。

意華東貿國際，是小柯致電的第三個樓盤，該樓盤目前的價格是10500元/平方米。小柯清楚地記得，2009年11月，該樓盤價格還是6900元/平方米，2010年11月，是9000元/平方米。“燕郊大部分樓盤價位都是這樣。按照目前燕郊的區域規劃利好，日后還可能提價，不能與往日的價格作比較。”意華東貿國際一位銷售員如此勸說小柯。

“環首都綠色經濟圈”規劃，就這樣“以房價先行”的方式沖進了當地人的生活。按照河北省加快環首都綠色經濟圈產業發展協調工作辦公室主任王紀平的解釋，這確實是有著城市發展規劃理論依據。

“之所以提出環首都綠色經濟圈，原因有三點。第一，這總結了河北省的發展特點和優勢，也就是說在中國北京只有一個，而環首都不可復制，河北環繞北京，有著其它任何區域所不可比擬的獨特優勢。第二，借鑒了世界一些發達國家的先進經驗，縱觀世界所有的發達國家，無一例外都有首都經濟圈這個戰略。第三，北京建設世界城市離不開環首都地區的支持。”王紀平解釋道。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉接受采訪時表示，從長遠看來，環首都經濟圈是一個方向，這對于分流北京市居住需求，緩解北京當地房價很有好處。但這也是一把雙刃劍，服務北京的同時，當地房價不可避免要上升。“風險就在于不要因此產生房價泡沫以及由于房地產先行，從而引發各種因為被強拆土地和房價上漲帶來的矛盾。”胡景暉擔心。

城市發展框架下的另一種風險

洲聯集團五合智庫總經理鄒毅則有著另外一種擔憂。他透露，據他們調研，目前不少三四線城市正急于拉開城市發展框架，導致近兩年房地產施工面積巨大，甚至超千萬平米。但因教育、就業和資源約束，三四線城市購買力會被一二線消化掉。同時，高能級產業往三四線轉移速度緩慢，導致這些地區收入增幅有限，而本應慢牛發展的房地產市場，卻被限購措施催化，泡沫風險正在加大。因此，有必要對想進入三四線的開發商進行風險提示。

李光（化名）是去年進入固安的一名開發商，他親眼見證了“環首都經濟圈”的魅力。“固安當地的房價從4000元/平方米一路漲至年末的6000元/平方米，這是固安第一次出現如此大的漲幅。”

李光說，當年北京上海拿東京與紐約的價格比，現在是三四線城市拿北京上海比，在慢慢向這些城市靠近。在他的印象中，環首都經濟圈給固安帶來的最大變化是，“以前啥都沒有，現在是高樓林立，北京車滿地跑。說明外來的資金推動了固安的經濟發展，城市規劃趨于合理也趨于前瞻，承接的外來人口將給這個城市帶來新的活力。”

但這反而增加了李光內心的憂慮。“今年房價"滯漲"了，現在固安的開發商都很危險，很可能面臨熬不過去的風險。”

李光所在的公司對當地的供應量進行了一項調研。據其調研顯示，目前固安有接近40個項目，今年的供應量達25000套以上。“這是一個巨大的供應量。現在燕郊、香河、大廠、涿州都面臨同樣的情況。”李光說，不限購的固安并沒有如他們想象的那樣，可以持續承接來自北京被限購的擠出效應。

香河的情況可能更為嚴重。一家開發企業內部數據統計顯示，截至5月底，包括綠地、萬科、富力、萬通共計22家外來企業，在香河拿地222.33平方公里。這些項目形成的供應量，將是一個可怕的數字。

當地一位進駐的品牌開發商老總明確向記者表示，香河項目本身就為北京購房者打造，99.9%的客戶群均在北京。

“這就是風險，短期來看，環首都經濟圈的房價漲幅，并不是建立在規劃變遷方面，而是在限購背景下的投資性需求所驅動。這種驅動力因為城市規劃框架的提前拉開，導致房價被提前透支。但是，由投資性需求所驅動的市場，如果遭遇泡沫褪去的那天，價格就會發生滯漲，這些城市可能會飽受相當長的一段消化周期。”鄒毅說，不僅環首都經濟圈一帶，他所接觸的很多三四線城市。都遭遇了供應短期的集中增長，而這源于政府不加以控制的順應市場潮流賣地。

“我們的房地產市場還處于調控過程中，不要對炒房抱有幻想。各級政府對于房地產市場同樣要保留非常冷靜的態度。而如何把握，就是按照國務院所講的，加快保障房的建設步伐，堅決打擊投機炒房的行為。”夏斌稱，中國的經濟應主要依靠實體經濟發展，而完全沒有必要在股票市場上再建一個資產價格市場。

臨近北京的河北三河市某樓盤，今年上半年開盤期間，因開盤當天排號人過多，開發商決定當天上調開盤價800元/平方米，從而引發購房者集體抗議。小柯的小學老師也是其中參與抗議的一員。這位年長的老師曾倍感不解地問她這位在北京工作的學生，“人們都瘋了嗎？”

來源：21世紀經濟報道