回顧“十一五”，展望“十二五”，究竟該如何看待房地產業和房價問題，我們與著名經濟學家王小廣一一辨析。

記者：房地產繁榮與現代化進程是一種什么關系？

王小廣：沒有一個國家是通過把房地產作為支柱產業之一來建立國際競爭力的，歐美國家沒有，日本、韓國等亞洲國家也沒有。我認為，把房地產作為經濟增長支柱產業的觀點是錯誤的。

記者：從1998年房改算起，12年來房地產完全步入市場化道路，可謂大發展。而且，這十幾年我國經濟實力、乃至于國力整體增強，房地產業功不可沒，難道它不是支柱產業？

王小廣：這是一個短期利益和長遠利益的問題，短期好不是真的好，而要考慮宏觀經濟總效應。房地產應該是一種被動性產業，是經濟增長的一個重要結果，體現著社會福利增加，即使它在結果上對經濟起著支柱性作用，但它也是被動性。或者講，房地產的支柱性體現在消費上而不是投資上。

首先，房地產不是技術性產業，它不可能創造強大的經濟競爭力，而且人類建造房子的歷史已有幾千年，我們現在造的房子的質量，不一定比前幾十年或上百年前的好。即，房地產增長，不會帶來太多的技術進步。

第二，它會導致收入差距擴大。國際公認的標準——基尼系數基尼系數警戒線為0.4，如果從改革開放的0.2變為0.4是合理的，但現在是0.47-0.48或是0.5。那么，多出來的0.1是哪來的，我認為就是一部分人資產收益過多而又不征稅導致的。可以說，房地產是中國不合理的收入差距擴大的重要來源之一，即許多的富人通過房地產投資，賺了很多錢，這在很大程度是從別人的口袋里掏錢，是相當不合理的，也極不公平，如一個城市一套房子價格是100萬元，過了一年變成了200萬元，這種價值是如何創造的？我看很大程度上是“泡沫”形成的暴利。

第三，房地產利潤率過高，使實體投資、創新缺乏動力。10多年來房價年均增長20%-30%，房地產商年銷售利潤率多數年份都在30%以上，有的年份超過100%，其自有資金利潤率更是高達1000%，由此造成中國經濟的“房地產化”。

總而言之，把房地產作為推動經濟增長的支柱產業，在政策上為它提供過度的刺激，這是當前房地產高溫難退的一個很重要原因。

記者：就是由于房價太高了，企業利潤太大了，才導致上述問題，那么把房價控制住，問題不就解決了？

王小廣：問題是你怎么控制，能控制住嗎？

記者：難道我們不能通過讓房價平穩不漲，如限價，來實現“軟著陸”嗎？

王小廣：我不贊成用計劃的手段，這解決不了市場問題。由于中國住房市場的需求結構是投資主導而不是消費主導，因此，不大漲房價就不可能穩定住。即中國房價要么大漲，要么大跌，不存在中間型的溫和增長的基礎。

記者：通過保障房建設來平抑市場壓力，包括廉租房、經濟適用房、公租房能解決目前市場問題嗎？

王小廣：這是一個辦法，但保障性住房占比太有限。目前重慶提出的方案最高，即解決30%的居民住房需求，但這也要花很多的錢，結果還要看政府的決心和實際執行情況。

記者：根據相關部門統計，目前,全國小產權房面積達66億平方米，產權房是120億平方米。如果將小產權房合法化，是否可以對沖房地產資產泡沫？

王小廣：首先這個統計數據有待核實。再者，如此大量的小產權房“入市”，相當于供給突然增加，會使房價明顯調整。

記者：今年最嚴厲的調控政策壓住房價過快上漲，是否算是達到調控目標了？

王小廣：今年“最嚴厲的調控措施”效果還未達到預期。而且我認為，“房價不漲并不意味就達到目標”，房地產宏觀調控的目標應該是改變人們對房市的兩個預期：一是房價只漲不跌的預期；二是房價越調越漲的預期。改變這兩個預期，必然具備兩個條件，一個是要跌一定幅度，另一個是要跌較長時間，否則不可能改變預期。

記者：房價真的能跌嗎？城市化不是可以支撐房價上漲嗎？

王小廣：城市化是指農村人口不斷向城市轉化和集中，城市化率是指市鎮人口占總人口（包括農業與非農業）的比率。而我國2億的農民工的住房購買力大致是零，農民工能買得起房子嗎？城市工薪階層也不能，甚至連一般的大學教授也沒有購買的能力，所以說“城市化是推動房價大幅上漲的主要原因”，是一種神話。

可以說，把城市化說成是推動當前房地產上漲的主要原因，是顛倒了因果關系，事實上是高房價下無城市化，高房價是人口城市化的“圍墻”。房價上漲和城市化沒什么關系，是住房需求得到充分滿足的富人大量投資買房推升了房價。

記者：住房土地有限，支撐土地價格上漲，由此能支撐房價上漲嗎？

王小廣：香港、東京都沒土地問題。全世界70億人，每個人都有地方住，而且是從低密度地方，向城市聚積地集中。土地絕對稀缺同樣是神話。提高容積率可能解決一切問題，一塊土地，可以蓋10層樓、20層樓，甚至100層樓，向空間要土地潛力是極大的。

記者：隨著經濟的發展，基礎設施和環境的改善，房屋價值會自然提升，房價本身也有上漲動力呀？

王小廣：應該有提升，但不應該過快。房價的正常增值，一定不會比社會平均的收益率高很多。如果企業平均利潤率10%，房地產業利潤率略高此值才合理。


來源：上海證券報