根據“招保萬金”公布的2022年三季度報告，前三季度，萬科、金地已在“縮表”，而招商蛇口、保利發展仍在尋求規模擴張。

對于“招保萬金”各自不同的戰略定位，同策研究院首席分析師肖云祥表示，當前市況下，房企加大投資、擴規模，關鍵要看公司自身的資源是否能夠支撐，包括資金能力、去化能力、資源協同能力等。

萬科總負債降1658億、招商總負債增長超保利

數據顯示，2022年前三季度，萬科、金地的凈利潤同比有所增長，保利發展、招商蛇口的凈利潤有所下降。其中，招商蛇口的凈利潤同比下降53.44%，而其凈利潤大降與去年同期基數較高有關。

上年同期，招商蛇口以萬融大廈、萬海大廈兩處產業園物業作為底層資產的蛇口產園REIT(基金代碼“SZ.180101”)上市，產生稅后收益 14.58億元，由此該公司去年前三季度歸母凈利潤63.51億元，同比增長189.76%。

毛利率方面，除金地外，今年前三季度，其余三家房企的銷售毛利率均不同程度下降。萬科、保利發展、招商蛇口的毛利率分別為19.63%、24.48%、18.74%。

截至今年三季末，萬科的總資產合計18326.24億元，而去年同期總資產規模為19674.03億元；總負債合計為14266.56億元，較去年同期15924.73億元，降1658億元。

相對于萬科，保利發展前三季度發展更為積極，由此其資產規模及總負債實現了雙增。

保利前三季度實現營業總收入1564.37億元，同比增長12.97%；歸母凈利潤130.94億元，同比下降3.61%，今年上半年該指標同比增長5.11%。

據克而瑞顯示，前三季度，保利發展以1899.6億元新增土地貨值位列第二。

伴隨新增貨值的增長，截至今年三季末，保利發展的總資產規模為14480.6億元，而去年同期為13998億元；總負債合計11282億元，而去年同期為10909.57億元。

相較萬科、保利，今年前三季度拿下佳兆業及恒大多個項目的招商蛇口，規模及負債也有所增長。

截至今年三季末，招商蛇口總資產為9234.98億元，而去年同期為8618.46億元；總負債為6511.63億元，而去年同期為5841.94億元。前三季度，招商蛇口總負債增長超過保利發展。

相比上述三家企業，截至今年三季末，金地資產規模同比未有較大變化，但總負債規模較去年同期減少約100億元。今年前三季度，金地有過多次主動償債動作。

“縮表”求穩，還是彎道超車？

對于“招保萬金”前三季度整體表現，分析人士認為，四大房企前三季度表現仍優于同行，但未來是選擇求穩，還是彎道超車，需要根據自身發展戰略而定。

“萬科資本金不支持其繼續擴張。”對于萬科“縮表”，一位地產資深研究員稱。

該研究員進一步稱，“三條紅線下，資本金厚度決定融資額度。目前如果要拿地就要有資本金，資本金越多，就可以拿更多的地，當前最多要保持3倍杠桿。”

數據顯示，截至今年9月末，萬科有息負債金額為2943.2億元，其中 78.7%為長期負債，占比較中期提升1.1個百分點。 銀行借款占比為 58.6%，債券占比為26.6%，其他借款占比為14.8%。

萬科于去年三季度開始，就提出要“縮表”。去年10月份的萬科媒體交流會上，董事會主席郁亮表示，“從開發商角度來說，縮表更直接表現為你要降債務。”

“萬科在前幾年也存在快速擴張提升規模的階段，當時負債水平也存在快速提升的情況，目前萬科的縮表，一定程度上是對前期快速擴展的一個回歸。此外，萬科屬于風險意識較強的企業，此時降速也是規避風險的做法。”肖云祥稱。

上述研究員認為，股東權益占比更高，及凈資產更優質，都是保利發展擴張的底氣所在，在“進三爭一”目標下其銷售動力也更足。

雖然保利發展前三季度負債率有所上升，但上述研究員表示，保利發展目前的資產負債表仍較為健康。

“保利發展擴張節奏未來仍需視市場銷售情況而定，如果銷售好轉，去化率提升，不排除其繼續擴規模的可能，否則預計公司會在負債率達到一定水平后，放緩擴張步伐。”國泰君安一位前分析師稱。

數據顯示，2022年前三季度，保利發展以3201億元的銷售額位列第二；萬科則以3146億元的銷售額位列第三。

對于“招保萬金”未來發展，有分析人士認為，從安全邊際來看，萬科在有息負債低于保利發展情況下，其“縮表”舉措更顯謹慎，而這能保證其長遠發展，但從項目可銷售周期來看，保利發展后勁更足。

相關研報數據顯示，今年前3季度，萬科共獲取開發項目27個，拿地總建面485.9萬方，權益建面303.2萬方，拿地面積權益比為62.4%。截至今年三季末，萬科規劃中項目總計容建面3685.5萬方，疊加在建未售和舊改項目，基本能夠滿足2年以上的銷售需求。

目前保利發展未簽約面積約8000萬方，估算綜合貨值約在1.6萬億元左右，預計可滿足約3年的開發需求。