美國聯(lián)信銀行（Comerica Bank)首席經(jīng)濟學(xué)家Bill Adams表示，美國房地產(chǎn)市場正在走向重大調(diào)整，明年房價將下降4-6個百分點。
其周二在一份報告中表示，美國房地產(chǎn)抵押貸款利率接近7%且?guī)齑嫒匀痪o張，但市場已經(jīng)處于大幅調(diào)整的早期階段，價格可能會出現(xiàn)溫和的調(diào)整。
而據(jù)荷蘭國際集團ING首席國際經(jīng)濟學(xué)家James Knightley稱，需求下降和供應(yīng)增加可能導(dǎo)致美國房價明年暴跌20%。
從標(biāo)準普爾Case Shiller的數(shù)據(jù)中觀察到，美國8月房價環(huán)比下跌1.3%，而7月也下跌了0.7%。這也是2012年以來，美國房地產(chǎn)市場第一次出現(xiàn)連續(xù)環(huán)比下跌的情況。
Knightley指出，房價的大幅下跌將有助于通脹水平的快速回落。
房價下跌的原因
據(jù)Knightley分析，推動房價下跌的因素有很多，包括抵押貸款利率的高昂、待售房屋供應(yīng)的增加以及美國整體市場需求的減弱。他指出，與過去低利率環(huán)境催生的房地產(chǎn)大繁榮相比，這將是一個明顯的轉(zhuǎn)變。
“我們正在進入一個非常不同的環(huán)境，”他補充稱，在新冠大流行時期房價漲幅最大的城市，將迎來尤為明顯的下跌。而且樓市價格的反彈可能很遙遠，因為股市也在下跌，并不會幫助人們存下更多的錢來買房。
根據(jù)Knightley的報告稱，住房供應(yīng)量大幅增加，自2月以來待售新房數(shù)量增加了50%，而自2020年10月低點開始算的話，住房供應(yīng)量已經(jīng)增加了64%。
這也意味著美國樓市正從一個供應(yīng)嚴重不足的市場轉(zhuǎn)向一個存在適度供應(yīng)過剩風(fēng)險的市場。Knightley進一步提醒，美國還承擔(dān)著經(jīng)濟衰退和失業(yè)率上升的風(fēng)險。
CPI快速下行的可能
由于住房價格指數(shù)占到美國消費者價格指數(shù)權(quán)重的三分之一，房價的快速下跌可能有助于通脹率的快速下降到2%的目標(biāo)水平。Knightley指出，這將使美聯(lián)儲放松其加息步伐。
聯(lián)信銀行的Adams指出越來越少的人更換住所或買房，加上家庭耐用品銷售的放緩，對美國經(jīng)濟構(gòu)成了更大的下行壓力。
他的想法與華爾街的共識一致，因為這也是美聯(lián)儲一致努力的方向，通過迫使房地產(chǎn)市場走向下滑來控制通脹。但同時這也會影響到GDP增長。
經(jīng)濟學(xué)博客平臺Calculated Risk的作家Bill McBride解釋道，進入衰退的最常見方式就是美聯(lián)儲通過加息對抗通脹，而衰退的主要戰(zhàn)場會在房地產(chǎn)市場。房產(chǎn)不是目標(biāo)，但本質(zhì)上卻是實現(xiàn)目標(biāo)的媒介。
隨著加息的進行，抵押貸款利率飆升，沖擊新房銷售。建筑商逐漸減產(chǎn)，對建材商品和耐用品的需求也開始下降，此外，還要加上房地產(chǎn)和建筑業(yè)的大量裁員。這些冷卻效應(yīng)隨后傳導(dǎo)到其他經(jīng)濟領(lǐng)域，理論上看，最后會削弱勞動力市場并抑制高通脹。
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