據法治周末消息，3月1日，位于杭州市拱墅區的天鴻香榭里售樓處內聚集了上百人，十多名保安警惕地看著每位進出者，幾輛警車也在不遠處嚴陣以待。

“砸盤”事件已過去一周，但老業主們仍聚集在售樓處討要說法，事件并沒有因警方的介入而停息。

2月19日，天鴻香榭里宣布，樓盤均價直降6000元，起價11800元/平方米，而此前該樓盤的售價超過18000元/平方米。

這個消息引發了老業主們的不滿。2月21日，天鴻香榭里售樓處被圍得水泄不通，老業主們拉橫幅抗議，售樓處沙盤也被損毀。

杭州降價的樓盤不止天鴻香榭里一家。與其相隔一條馬路的德信北海公園項目在2月18日就宣布，均價直降3000元。

一時間外界將目光集中在了杭州樓市，關于杭州樓市“即將崩盤”的揣測四起，價格戰是否會蔓延整個杭州樓市，也成了業界關心的焦點。

購房者搶購降價房

樓盤降價被指造勢炒作

天鴻香榭里位于杭州城北新城板塊，這里是拱墅區與余杭區的交界處，被當地人視為名副其實的郊區。

附近的村民告訴記者，做夢也沒想到，幾年前沒人要的房子，現在的均價能賣到15000元/平方米。

城北新城距離杭州主城區約十幾公里，在前往天鴻香榭里采訪的高架橋上記者發現，沿途的廣告牌幾乎被各大樓盤的廣告占據。

記者在采訪時了解到，杭州市政府5年前在拱墅區北部成立了北部軟件園管委會，此規劃引來大量開發商聚集，其中不乏萬科、萬達、濱江、越秀等知名開發商。如今這里已經成為一個純粹的大型新興住宅區。

記者走訪發現，在該板塊兩公里范圍內就有6個在售樓盤，近10個樓盤即將上馬，因此競爭異常激烈，而天鴻香榭里的降價也吸引了很多購房者的眼球。

天鴻香榭里售樓處附近一家房產中介的職業顧問葛楓(化名)告訴法治周末記者：“德信北海公園降價后已經銷售一空，天鴻香榭里的房源據我所知也已經不多了。這兩天很多周邊城市的購房者來看房，都是沖著這兩個樓盤來的。”

在天鴻香榭里的售樓處，維權的老業主們正勸說新來購房者不要買房，可一轉身購房者就把合同簽了，來咨詢的人更是一波接一波，銷售人員已經忙不過來。

天鴻香榭里的工作人員告訴記者：“實際上這次降價是一次很好的廣告，降價的房源一共推出了150多套，現在只剩幾套了，幾乎一開盤就被搶購一空。”

降價往往是開發商在樓市不景氣時使出的“殺手锏”，不過記者發現這次天鴻香榭里的降價似乎有些不同。

天鴻香榭里在2012年12月底首期開盤，當時的均價在14000元/平方米左右，去年價格漲到18000元/平方米。這個價格相比周邊樓盤的價格高出不少，在中介眼里也是出了名的不好賣。

葛楓認為天鴻香榭里的降價在情理之中，這個區域的新房價格普遍在15000元至16000元/平方米，旁邊預售的尚悅項目起價為13800元/平方米。

記者從天鴻香榭里方面獲悉，該樓盤拿地時的樓面價格在7000元/平方米，建筑成本為4000元至5000元/平方米，降價后平均售價也在14000元至16000元/平方米。

杭州東宇潤成開發公司總裁汪克告訴法治周末記者：“最近同行都在議論這件事，我們都覺得降價只是一次成功的炒作而已。”

汪克指出，天鴻香榭里調整價格后與周邊的樓盤價格相差不大，這說明此前均價高出周邊樓盤3000元/平方米存在水分，所謂大幅降價銷售，其中有造勢炒作的嫌疑。

房價下跌為個案

價格戰尚未蔓延

多家媒體推測天鴻香榭里和德信北海公園的降價或將引發“蝴蝶效應”，網上更是流傳著杭州多個樓盤降價的消息。

但在采訪過程中記者并未發現有其他樓盤出現大幅降價的情況。

北宸之光、陽光郡等數個項目與天鴻香榭里和德信北海公園項目處在同一區域，記者走訪后發現，這些樓盤并未出現降價的情形。而杭州的下沙、濱江、蕭山等板塊的樓市價格也依然平穩；與此同時杭州主城區內新開樓盤每平方米的價格至少在3萬元以上，并沒有出現下跌跡象。

汪克表示：“從目前來看，個別樓盤的降價說明不了任何問題。在杭州開發商水平參差不齊，很多只能稱為‘項目公司’，我認識的開發商都沒有降價的打算。”

汪克認為杭州的樓市并不會出現大的起伏：“杭州是全國GDP的明星城市，自身的市場購買力充足，而紹興、溫州、湖州等周邊城市居民的購買力同樣不容忽視。”

令汪克沒有想到的是周邊個別樓盤降價竟會引發一場風波：“杭州周邊樓盤降價時有發生，但主城區才是杭州樓市的晴雨表，杭州核心地帶的土地儲備少得可憐，因此主城區的房價一直很穩定。”

不僅在杭州，各地關于樓市降價傳聞愈演愈烈，有媒體報道，香港、廣州等地均出現房價下跌，這下不少行業“大佬們”也坐不住了，萬達集團董事長王健林、華遠地產董事長任志強(微博)、保利廣東公司董事長余英等均公開表示樓市不會降價成風。

地產業內知名策劃人士陳真誠告訴法治周末記者：“杭州個別樓盤降價的現象的確被人為地放大了，不過從某些方面也說明房地產市場是眾矢之的，已經非常脆弱。這對于購房者的心態造成了一定影響。”

中原地產研究總監劉淵認為開發商主動降價是件好事：“此前杭州經歷過兩輪降價，2008年是政策調整引起的，2012年的降價是由于經濟低迷引起房企遭遇資金緊張，而這次降價是主動的，這告訴我們房地產市場不是只漲不跌的，也打消了一部分人投機的念頭。”

杭州樓市供過于求

庫存量高或成隱患

雖然目前看來杭州的房地產市場并未出現大的波動，但外界對杭州樓市的種種猜測也并非空穴來風。

2013這一年，杭州樓市有很多關鍵詞，如“國五條”、“杭六條”、“限高令”，但最吸引眼球的字眼是“高庫存”。

根據透明售房網數據，截至2014年2月12日，杭州商品房庫存量（符合銷售條件但還沒有賣出去的房子）約為12萬套。而去年同期，這一數字為8萬套，僅一年的時間，商品房存量就增加了近4萬套。

12萬套存量房像是懸在杭州房地產市場頭上的一把利劍。

2013年，杭州市區(包含蕭山、余杭)新建商品房成交85854套，按照這一成交量計算，即使未來沒有新的樓盤推出，12萬套存量房意味著可以滿足一年半左右的需求，但不推出新房源顯然是不現實的。

杭州土地出讓的相關數據也能反映出一定問題：公開資料顯示，去年杭州土地出讓860多萬平方米，可開發面積2100多萬平方米，而成交面積卻不到900萬平方米。

中原地產研究總監劉淵告訴法治周末記者：“從我們掌握的數據來看，去年杭州一手房市場的成交量和均價均小幅上漲，但新增房源的供應量過大，導致存量房激增。”

陳真誠認為：“杭州房地產市場的供應量過大是不爭的事實，杭州個別樓盤降價，實際上是開發商的一種促銷手段，目的在于回籠資金。為了減少存量房，開發商只能以價換量。”

有分析人士認為，一旦如此龐大的存量房無法被合理消化，杭州樓市未來可能面臨著下跌趨勢。

對全國房地產市場而言，杭州起著舉足輕重的作用。2010年，杭州新房價格一舉超越北京，以25840元/平方米的均價位居中國城市房價排行榜的首位。不過近三年來杭州的房價一直不溫不火，如今杭州的房價已經跌落至全國第七位。

“杭州房價實際上是前幾年被炒起來的。以溫州為代表的炒房團的第一站就是杭州，因此在2008年杭州的房價已經被炒得很高。”陳真誠認為，杭州核心地帶的土地已經基本用盡，房價也已經“透支”，未來漲價空間并不大。

樓盤開發周期縮短

開發商拿地熱情下降

雖然在采訪時記者并未發現杭州樓市有整體大幅下跌的趨勢，但是開發商在土地市場上的布局已經有了一些調整。

2013年，杭州的土地市場異常火爆，杭州市國土局發布的《2014年杭州城區經營性用地推介手冊》顯示，2013年杭州出讓土地225宗，出讓總收入為1326.9億元，較2012年翻倍，同時也創杭州土地出讓收入新紀錄。

土地市場過熱導致存量房激增，開發商已經感覺到了市場的變化。記者了解到，杭州開發商的拿地熱情已有所下降。

2月18日，杭州市出讓5宗地塊，總計出讓面積28.73萬平方米，總起價達76.57億元。其中一宗地塊“因規劃調整，暫緩出讓”；兩地塊由于無人競價而底價成交；還有兩宗地塊，競拍中也未出現高溢價。另一次競拍中，融創中國競得的地塊溢價14.79%，位居杭州樓市炙手可熱的西溪板塊，但讓人意外的是，該地塊的起拍樓面價不僅低開，最終的成交樓面價也比去年成交的、該地塊旁邊的一塊土地樓面價每平方米還低2000元。

2月25日，杭州土地出讓市場上也變得冷清。當天杭州市原計劃出讓3宗宅地，其中2宗暫緩出讓，僅剩的1宗土地由杭州當地企業中南建設以總價13.41億元競得。

汪克坦言，進入2014年尤其是春節后，杭州的土地市場變得冷清，開發商們的心態發生了變化，拿地的積極性有所下降，一連串的信號之后大家都在觀望。

此外，中原地產針對杭州房地產市場所統計的分析數據顯示，杭州當地的樓盤開發周期明顯縮短：2013年首次開盤項目開發速度位居前十的樓盤中，從拿地到開盤的周期均在10個月以下，平均用時約7.5個月；而2012年首次開盤的住宅項目中，開盤周期均在15個月以上，平均用時約18個月。

劉淵告訴記者：“杭州房地產市場2013年新增的首次開盤項目，從拿地到開盤的周期與2012年相比縮短了近11個月，開發商在地價上漲、需求有限的情況下，要保持自身利潤只能加快流轉，加快資金回籠。”

“進入2014年，不排除杭州的壓力板塊項目會‘貼地飛行’，板塊價格戰或一觸即發。”劉淵認為2014年杭州樓市伴隨保本銷售，成交量在短期內可能會有較大增長。

陳真誠則表示：“如果不出意外，房地產市場將出現調整，個別開發商可能會降價，但整體價格不會有大的波動。”