一季度求低調(diào)，用業(yè)績(jī)說(shuō)話。這是一家南方上市房企最新的部署。

《第一財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》記者從接近企業(yè)人士處了解到，昨天，這家房企臨時(shí)召開緊急會(huì)議，聚集了大量公司管理層。這家公司很焦慮，一來(lái)，興業(yè)銀行（601166.SH）近日表態(tài)收緊部分房地產(chǎn)類貸款，這家房企擔(dān)憂市場(chǎng)過(guò)度解讀；二來(lái)，和眾多地產(chǎn)股一樣，上周末樓市“負(fù)面新聞”持續(xù)發(fā)酵后，本周的兩個(gè)交易日，公司股價(jià)暴跌13%。

連日來(lái)，從個(gè)別樓盤降價(jià)以及銀行收緊“水龍頭”衍生出的“樓市恐慌”牽動(dòng)市場(chǎng)神經(jīng)，多家房企猶如“熱鍋上的螞蟻”。本報(bào)記者采訪多名房企負(fù)責(zé)人發(fā)現(xiàn)，馬年樓市整體走勢(shì)觀點(diǎn)分化，不少房企已經(jīng)從三四線城市重返一二線。他們亦做好了“囤子彈”的準(zhǔn)備。

安撫市場(chǎng)

本周的A股市場(chǎng)，地產(chǎn)股集體進(jìn)入“蹦極”狀態(tài)，2月21日~2月25日三個(gè)交易日，保利地產(chǎn)（600048.SH）累計(jì)下跌11.52%，萬(wàn)科A（000002.SZ）和招商地產(chǎn)（000024.SZ）的跌幅分別達(dá)到10.25%和11.65%，尤其是黑色星期一，整個(gè)房地產(chǎn)板塊跌幅超過(guò)5%，多只地產(chǎn)股遭遇跌停。

更多開發(fā)商不得不重新審視剛剛制訂的全年規(guī)劃，同時(shí)消除市場(chǎng)的負(fù)面情緒。昨天，一家香港上市的華南大型房企人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，公司調(diào)集各類資源“四處救火”——消除關(guān)于公司的負(fù)面新聞。

在這個(gè)樓市再度被卷入輿論場(chǎng)中心的時(shí)點(diǎn)，開發(fā)商正在通過(guò)各種方式“買人氣”。本報(bào)記者從多家房企獲悉，一家大型房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)最近要出臺(tái)一份房企榜單，這份榜單往年并沒(méi)有那么重要，不過(guò)今年一些開發(fā)商更希望通過(guò)上榜來(lái)給予消費(fèi)者信心，能不能進(jìn)前五十，或者能不能進(jìn)前二十，都來(lái)得特別重要。許多開發(fā)商十分焦慮，他們?cè)噲D通過(guò)各種方式讓名次顯得好看些。

就像賭徒進(jìn)場(chǎng)輸了錢，總是想一把大的再賭回來(lái)。

“如果我手里有20個(gè)億，我就拿出其中的10個(gè)億買地。”來(lái)自江蘇的開發(fā)商、朗詩(shī)集團(tuán)董事長(zhǎng)兼朗詩(shī)綠色地產(chǎn)（00106.HK）董事局主席田明近日說(shuō)，很多人不這樣，他們有10億元，就去買20億元的地。

不是每個(gè)開發(fā)商都如此謹(jǐn)慎。一些激進(jìn)的正在為戰(zhàn)略偏差而埋單。導(dǎo)火索正是杭州近日一個(gè)樓盤的大幅“促銷”。

上周，德信公司旗下的位于萬(wàn)達(dá)商圈的北海公園，推出“準(zhǔn)現(xiàn)房清盤特惠價(jià)”活動(dòng)，均價(jià)僅為15800元/平方米，被稱為有將近4000元/平方米的降幅。風(fēng)向變得如此迅猛，就在2014年1月份，杭州土地成交金額高達(dá)339.56億元的月度高位（占2013年的約1/4）。

回歸一線

“北海公園是一個(gè)典型的樓市縮影。”杭州一家房地產(chǎn)上市公司的高管說(shuō)，房地產(chǎn)有一個(gè)規(guī)律，2012年的行情不好，很多開發(fā)商進(jìn)入下行趨勢(shì)，紛紛從一二線撤退到三四線，想走“碧桂園”模式，這些小城市開盤周期很長(zhǎng)，資金短時(shí)間內(nèi)難以回籠，開發(fā)商對(duì)過(guò)長(zhǎng)的時(shí)間戰(zhàn)線失望后，在2013年又開始重新回歸到一二線城市。

“市場(chǎng)從粗放型逐步朝精細(xì)化發(fā)展。”杭州世邦魏理仕總經(jīng)理馬英樞說(shuō)，現(xiàn)在正在形成一種有序的競(jìng)爭(zhēng)方式，首先開發(fā)商要選擇城市，其次選擇產(chǎn)品，一窩蜂式地跟風(fēng)很難再賺到錢。

這個(gè)市場(chǎng)中，有人炒房沒(méi)有賺到錢，當(dāng)然，也有開發(fā)商虧本離場(chǎng)。

“細(xì)分市場(chǎng)、細(xì)分客戶，選擇合適的路徑才有可能成功。”馬英樞說(shuō)，從現(xiàn)階段看，一二線城市的風(fēng)險(xiǎn)要小于三四線城市。

有人恐懼有人擴(kuò)張，在一線城市，開發(fā)商確實(shí)還在拿地，2月20日，泰禾集團(tuán)（000732.SZ）在競(jìng)爭(zhēng)激烈的北京土地市場(chǎng)，以49.5億元大手筆奪得北京西三環(huán)一幅地塊，這個(gè)價(jià)格比剛剛龍湖在同等區(qū)域的一塊地便宜了將近5000元/平方米。

“資金鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)必須考慮的最重要的大事，事實(shí)上，我們的開發(fā)貸量并不大。”泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森表示，要有子彈，才能生存，一二線城市的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)更小一些，這也是他們從去年就逐步布局北上廣的重要原因。

“你可以看綠城的例子，2013年去了土地拍賣市場(chǎng)，舉了很多次手，最終都放下了。”綠城集團(tuán)的一名內(nèi)部人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)，他們的風(fēng)控意識(shí)在2013年加強(qiáng)了，和“地王”漸行漸遠(yuǎn)。

爬起來(lái)，才知道站著的滋味。朗詩(shī)也透露，2013年他們計(jì)劃拿15塊地，結(jié)果土地市場(chǎng)過(guò)熱，最終，他們只拿了8塊。

開發(fā)商試圖通過(guò)高周轉(zhuǎn)來(lái)化解一部分的財(cái)務(wù)問(wèn)題，“我們拿地到開盤就是七個(gè)月，最快地解決現(xiàn)金流問(wèn)題。”濱江集團(tuán)（002244.SZ）的董事長(zhǎng)戚金興說(shuō)。