華潤置地（01109，HK）近來繼續(xù)向二、三線城市擴(kuò)張，在繼20.15億元拿下廈門湖濱南路地塊后，1月13日又以總價38.34億元摘得福州鼓樓區(qū)工業(yè)路沿線兩地塊，為公司旗下萬象城商業(yè)布局再添新棋子，至此，公司近兩個月在福建拿地的花費(fèi)接近60億元，超過2013年全年拿地金額的四分之一。

華潤置地商業(yè)擴(kuò)張初見規(guī)模，不只是在福建,目前萬象城已進(jìn)入杭州、沈陽、南寧等二、三線城市，公司在2013年期中報告中表示，2014年和2015年將是公司新建持有物業(yè)投入運(yùn)營的高峰期。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，今后兩年是商業(yè)地產(chǎn)上市的爆發(fā)期，尤其是在二線城市，雖然華潤置地在運(yùn)營上有一定優(yōu)勢，但面臨的競爭將加大，公司現(xiàn)金流情況或?qū)⑹艿接绊憽?/p>

萬象城下沉至二線城市

2013年上半年，華潤置地綜合營收達(dá)157.75億元港元，比2012年同期大幅增加99.2%，其中，物業(yè)投資管理及酒店經(jīng)營收益約25.13億港元，雖僅占總體營收的15.9%，但相應(yīng)盈利貢獻(xiàn)則為9.21億港元，占總體盈利接近三成。

從華潤置地旗下旗艦商業(yè)萬象城的擴(kuò)張來看，“深入二三線”成為主要路徑。截至2013年8月18日，公司共有5個萬象城投入運(yùn)營，除深圳以外，杭州、沈陽、成都、南寧的萬象城均處于二、三線城市。公司計劃未來兩年內(nèi)，鄭州、青島、無錫、合肥、西安、溫州6個城市的萬象城將會相繼開業(yè)，屆時，萬象城數(shù)量將翻倍。

盛富資本CEO黃立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，因為華潤置地運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗豐富，華潤早期給出的租金折讓高，對實力強(qiáng)的品牌有較大吸引力，但隨著萬象城加速擴(kuò)張，投入也在加大，預(yù)計未來會對公司資金運(yùn)作帶來壓力。

毛利率下滑

公司的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，華潤置地2011年的毛利率為39.5%，2012年為36.9%。由此來看，在過去的兩年，華潤置地的毛利率在下降。

對此，華潤置地華南區(qū)總裁唐勇在2013年中期業(yè)績會上表示，毛利率下降是房產(chǎn)行業(yè)的趨勢，估計2013年全年公司的毛利潤率會有所好轉(zhuǎn)。

徐楓表示，對于住宅業(yè)務(wù)占利潤大頭的華潤置地來說，毛利潤下跌主要原因是住宅市場毛利下跌，萬象城帶動的綜合體雖包含住宅，還是以商業(yè)客戶為主，并不代表其下沉二、三線城市會使毛利率下跌。

據(jù)了解，華潤置地已開始再度對公司的布局戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整。公司曾在2013年的公告中表示，公司未來的發(fā)展將向一線和主要二線城市相對傾斜，謹(jǐn)慎進(jìn)入新區(qū)域。公司資料顯示，截至2013年8月18日，公司土地儲備達(dá)3088.49萬平方米，其中，北京大區(qū)、深圳大區(qū)以及上海大區(qū)共719.8.萬平方米。

徐楓補(bǔ)充道，回歸一二線是房企的主流趨勢，在供給不斷增加的情況下，二、三線城市的需求不足。除了回歸一線，加快周轉(zhuǎn)以外，華潤置地未來可能還會通過豪宅項目恢復(fù)毛利率。