央企華潤置地8月16日以109億元奪得深圳前海新總價地王。央企地產商資產整合再進一步。

這是華潤置地高層變動之后的又一大動作。此前的6月17日，華潤置地發布公告稱，王印辭任華潤置地董事會主席，原華潤置地董事總經理吳向東將接任董事會主席一職。其后，中國海外、招商地產、華僑城等央企地產商紛紛發布人事調整和重組、注資計劃。

其中，中國建筑旗下中海外將可能吸納中建地產資產而變身為超大型地產航母，直逼萬科；華潤置地將進一步整合華潤旗下的零售、醫療及商業資產；華僑城則伴隨人事變動進入第三輪擴張期，招商地產的提速行動也將因招商局集團的支持而更加激進。

此外，海航資本最近也收購了上市公司億城股份，市場傳言海航將把億城股份變為其房地產資產的上市平臺；8月初，廣宇發展停牌，傳魯能集團將注入資產。

本報記者發現，上述公司無一例外，均為國資委規定的十數家主業可以經營房地產的央企。分析人士向本報記者表示，近期央企們頻繁的拿地、融資和高管變動背后，折射出其在新一輪房地產周期中的整合和做大沖動。

前海“第三拍”三分鐘決勝

深圳土地交易中心的競拍席上，落座者寥寥無幾。8月16日下午3時，前海“第三拍”在此進行。

跟“第一拍”一樣，此次競標的時間也只有10分鐘，華潤、世茂相繼投入競價單之后，在剩下的7分鐘的時間內，現場氣氛異常冷清，無人再競標。

最終，謎底揭曉，世茂報價90.99億元，華潤以109億元競得，刷新深圳總價地王。

“我們覺得非常值”，拍賣結束后，華潤置地副總裁孔小凱稱，華潤集團總部會在后海華潤總部大廈(春筍)，前海具體安排目前不便公布。

對于該地塊的最終成交價，測算所得，樓面價21670元/平方米，溢價率達62.2%，而前兩宗地塊的樓面價為每平方米1.9萬元左右，土地溢價率分別為48.25%和52.76%。

業內人士分析認為，此次競拍受房企“冷落”，是因為相對于前兩塊地，該地塊為純商業地塊，出讓門檻較高，對買家的主體資格要求更嚴。根據出讓文件要求，買家須是市值不低于400億港元的香港上市公司，2012年會計年度的營業收入須不低于200億人民幣或等值外幣等，并須獲不少于3家境外世界500強金融機構簽署入駐的合作意向。

“華潤作為央企拿地，不僅是因為其有資金、人力和政府資源優勢，更多的是其出于大背景下的經營策略考慮。”北京蘭德咨詢總裁宋延慶分析認為，華潤目前在調整產業結構，策略上長短線相結合，拿前海這塊地是長線上的一個布局。

華潤有著龐雜的產業體系。過去6年，華潤置地一直在接手母公司華潤集團的孵化資產。業內人士估算，其注入的資產總金額約為400億港元。而在過去幾年內，該公司一直強調多元化經營，管理層調整與此步調匹配。

商業地產是華潤置地結構調整的著力點之一。早在2010年,華潤置地高層已公開表示,商業地產的資產比例和盈利貢獻在2015年要達到40%。

據華潤置地發布的2012年年報顯示，目前華潤置地旗下商業地產的資產比例和盈利占比仍然較小,公司投資物業資產賬面總值達443.57億港元,占集團總資產的19.4%,而去年酒店經營等投資物業營業額達到38.36億港元,僅占總營業額的8.6%,但該部分卻以37.4%的增速遠遠超過房產業務23.1%的增速。

商業布局不斷鋪開的同時，華潤置地對資金的渴求也更加明顯。近日，香港市場消息指，華潤置地一筆原本30億港元的貸款目前已獲得超過70億港元(9.03億美元)的貸款承諾。并且,華潤置地正考慮增加貸款規模至76億港元。

截至目前，算上該筆貸款，華潤置地2013年以來融資額度達135.6億港元，超過去年全年的100.2億港元。

“現在整個房地產行業的利潤率在下降，但是華潤有資金優勢就有比較強的競爭力。”中原地產市場總監張大偉表示。

央企地產商重組配合“保增長”

繼華潤置地之后，招商地產、中國海外、華僑城A等央企地產公司高層近期也發生變動，8月13日，華僑城A股東大會傳出消息，董事長任克雷將卸任；招商地產董事長林少斌在升任集團總工程師之后，也在地產業務中淡出；中海外孔慶平12日宣布卸任主席，央企地產商元老級人物紛紛淡出。

央企地產商的舉動與國資委息息相關。國家國資委7月末召集中央企業、地方國資委負責人研究安排下半年國有企業工作。在國資委主任蔣潔敏布置的幾項重點工作中，全力以赴實現保增長目標排在首位。

知情人士透露，與保增長相配合，下半年央企重組升級的“減法”也將加快。蔣潔敏在會上要求，大力推動調整轉型，加大調整重組力度，突出主業整合資源。

在國資委部署下，央企地產整合提速。

高層人事調整后，華潤置地將進一步整合華潤內部零售產業與商業地產。華潤集團董事長宋林透露，目前華潤置地已在養老地產、旅游地產以及醫療地產方面做更多的嘗試，比如與華潤醫藥合作拿地建醫院。這就是多元化集團的特點，能相互融合。

作為主業可以經營地產的央企之一，過去3年，華僑城收入、利潤翻番，總資產3年內增長1.3倍。對于公司今后的拓展計劃，華僑城股份公司總裁劉平春在今年的股東大會上稱，地產業務是華僑城的支柱業務，它和文化旅游業務發展的關系非常密切，兩大業務缺一不可。

平安證券分析師認為，華僑城正在進入第三輪擴張，公司目前總土地儲備超過800萬平方米，可保障未來6-7年的開發需求。在此基礎上，公司已與順德、寧波、重慶、福州、深圳大鵬等城市區域簽訂合作框架協議，年內完成土地實質獲取的概率較大。

中海外則稱，將致力解決集團旗下三大部門的地產業務同業競爭問題，相關資產將統一注入到中海外，目前正在研究詳細方案。

8月7日，招商地產停牌，涉資產注入。接近招商地產的人士透露，隨著公司再融資的重啟，目前可以基本確定的是，招商地產即將向大股東招商局集團定向增發，以換取招商局集團旗下的土地資源的注入。

招商地產總經理賀建亞曾對本報記者表示，公司以未來5年實現“千億收入、百億利潤”為增長目標。這隱含營業收入和凈利潤將分別達到32%和25%的年復合增長率。而此次招商局集團通過定向增發向招商地產注入土地，將擴充公司的土地儲備。

張大偉表示，這一輪房地產周期中優勝劣汰、強者恒強的趨勢越發明顯，大型央企繼續做大將挑戰萬科、恒大等民營房企的龍頭地位，同時市場占有率份額將大幅提升，行業集中度加強。

至于央企地產商重組整合之后房地產行業的格局如何變化，宋延慶認為，央企高層的變動，是一種自上而下的推動，其業務調整的廣度也不限于短短四五年，而將是個長期的過程，目前還不能說是央企、國資大大勝過民企，但央企具有資金、人才和資源、政府關系的優勢，其市場競爭力將逐年提升。