2014年開年之際，北京樓市開始呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。《證券日?qǐng)?bào)》記者從多位房企高層處獲悉，開發(fā)商調(diào)整了北京等一線城市新盤的入市節(jié)奏，多個(gè)原定于2013年年底開盤的項(xiàng)目都推遲了入市時(shí)間。

“我們房山的一個(gè)項(xiàng)目原計(jì)劃2013年年底入市，后來打算緩一緩再賣。”某大型房企高層向《證券日?qǐng)?bào)》記者坦言，“惜售很正常，如果現(xiàn)在開盤，以目前的銷售價(jià)格可能會(huì)被一搶而空，還不如緩一緩，把定價(jià)提一提”。

事實(shí)上，2013年北京和上海賣地總額接近3800億元。多家房企管理層向本報(bào)記者坦言，預(yù)計(jì)2014年土地供應(yīng)量可能要減少，一線城市土地將變得更加寶貴。鑒于此，一些房企已經(jīng)將部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏調(diào)慢，惜售以待提價(jià)，進(jìn)而提升利潤空間。

開年成交量滑坡

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（2013年12月30日——2014年1月5日）北京商品住宅共成交1693套，成交面積20.43萬平方米，環(huán)比之前一周（2013年12月23日——12月29日）分別減少了30%、16%，也創(chuàng)造了近五周以來的新低。

除此之外，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，54個(gè)重點(diǎn)城市新房成交量回落，環(huán)比前周下跌5.8%。其中一、二線城市表現(xiàn)堅(jiān)挺，分別上升5.1%和0.6%，三、四線城市則快速下滑13.5%。二手住宅情況相仿，上周成交面積環(huán)比回落14%。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，雖然2013年最后一個(gè)月北京住宅市場供需均出現(xiàn)一個(gè)小高潮，但是進(jìn)入2014年1月份后，大量項(xiàng)目封盤，供應(yīng)情況出現(xiàn)急劇下滑，使得2014年1月份首周出現(xiàn)平淡開局，后繼成交也將乏力。

同時(shí)，中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，部分城市用限價(jià)、限高價(jià)等短期政策手段抑制了房價(jià)上漲，2013年年底會(huì)有降溫現(xiàn)象顯現(xiàn)，但這很可能致使今年后市醞釀更大的漲幅。

不過，他認(rèn)為，1月份進(jìn)入供應(yīng)的季節(jié)性淡季后，預(yù)計(jì)接下去成交情況將持續(xù)下滑，全月成交或?qū)⒊霈F(xiàn)季節(jié)性低點(diǎn)。

對(duì)此，克爾瑞分析師郝燕向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，春節(jié)期間是北京樓市的傳統(tǒng)成交淡季，成交量較低比較正常。

推盤量現(xiàn)低潮

事實(shí)上，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（2013年12月30日——2014年1月5日）北京商品住宅市場僅有兩個(gè)項(xiàng)目入市，相比之前一周（2013年12月23日——12月29日）減少了6個(gè)。兩個(gè)項(xiàng)目分別為房山區(qū)的首開熙悅睿府·書香，通州區(qū)的紅杉公館，共提供住宅產(chǎn)品672套，預(yù)售許可面積4.6萬平方米，環(huán)比之前一周分別減少了75%、74%。

高姍認(rèn)為，一般房地產(chǎn)市場供需雙方均會(huì)提前一周甚至半個(gè)月進(jìn)入“春節(jié)模式”，因此預(yù)計(jì)全月均會(huì)出現(xiàn)入市項(xiàng)目稀少的現(xiàn)象，而1月份也將進(jìn)入季節(jié)性供應(yīng)低潮期。

不過，從2014年整體供應(yīng)情況來看，純新盤項(xiàng)目將占據(jù)供應(yīng)市場的半壁江山，甚至成為主導(dǎo)。

值得一提的是，高珊認(rèn)為，受到高昂的土地成本、限價(jià)政策的制約，以及價(jià)格低出30%的自住型商品房的沖擊，這類項(xiàng)目也將面臨“定價(jià)難”的困局。

對(duì)此，鏈家地產(chǎn)張旭向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，2013年以來，由于預(yù)售價(jià)格監(jiān)管升級(jí)，多個(gè)定價(jià)過高的項(xiàng)目被暫緩入市。在房企財(cái)務(wù)狀況好轉(zhuǎn)，資金壓力降低的背景下，這些“待售”項(xiàng)目降價(jià)入市的動(dòng)機(jī)進(jìn)一步下降。與二手房業(yè)主易受短期市場影響不同的是，房企的定價(jià)考慮更為長遠(yuǎn)，在新房庫存屢創(chuàng)新低，項(xiàng)目稀缺性增加的情況下，雖然整體市場處于偏冷狀態(tài)，但是房企的預(yù)期依然比較樂觀，未來預(yù)售價(jià)格管控的力度以及高價(jià)項(xiàng)目的入市難易程度將會(huì)成為決定新房市場走勢(shì)的主要因素。

值得注意的是，記者獲悉，一線城市土地儲(chǔ)備相對(duì)不是非常充足的房企都在調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，在無法有效搶得大量地塊之后，資金實(shí)力雄厚的企業(yè)不約而同地開始執(zhí)行惜售舉措，減緩開發(fā)速度，提高漲價(jià)空間，以此提升利潤空間。

“反正我現(xiàn)在開盤就會(huì)被一搶而空，不但利潤得不到提升，一旦無法搶得更多地塊，后續(xù)開盤量無法持續(xù)供應(yīng)將成為我們的短板，反倒不如慢慢賣。”某知名房企高層向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是坦言。