據(jù)中國房地產(chǎn)報報道，12月11日，順德近年來規(guī)模最大的集體性質(zhì)商服用地拍賣以流拍告終，位于樂從鎮(zhèn)新隆村的4幅集體建設用地掛牌一個月都無人問津。

“可能是因為接近年底，開發(fā)商需要進行資金的賬面管理，這幾塊地的規(guī)模較大，總價也較高。”佛山市順德區(qū)國土城建和水利局的有關(guān)負責人認為是時間節(jié)點和短期供應量過大的問題導致土地流拍，并非集體土地性質(zhì)的影響。實際上，自2003年開始探索集體建設用地的流轉(zhuǎn)以來，順德已成功流轉(zhuǎn)1.2萬畝集體土地，流轉(zhuǎn)金額達十幾億元。

經(jīng)過十年的先試先行，目前順德的集體建設用地流轉(zhuǎn)已經(jīng)做到了同地同價，但在同權(quán)方面，依然無法突破上位法的限制。“三中全會后，集體建設用地和國有土地的同地同權(quán)，同市同價已經(jīng)是很明顯的趨勢。”城市規(guī)劃專家、中山大學教授袁奇峰表示，國內(nèi)所有的土地法規(guī)都是針對國有土地，這是集體建設用地無法得到“同權(quán)”待遇的根本原因，但實踐中可以通過制度創(chuàng)新來實現(xiàn)，這也是順德在下一步的探索中可以嘗試的方向。

掛牌一月無人問津

12月11日，佛山市順德區(qū)土地交易中心的大廳內(nèi)寒意凜人，雖然有6宗土地在當天公開出讓，但現(xiàn)場只有寥寥數(shù)人。最終成功出讓的只有1宗土地，在流拍的5宗土地中，有4宗是樂從鎮(zhèn)新隆村的集體建設用地。

掛牌資料顯示，樂從鎮(zhèn)佛山一環(huán)南側(cè)新隆留用地之一、二、三地塊均為非農(nóng)建設用地流轉(zhuǎn)為商服用地，占地面積26.86萬平方米，起拍價逾12億元。3幅地塊的使用年限均為40年，容積率不高于2.5，建筑密度不高于35%。

樂從鎮(zhèn)大羅鋼鐵A1-1-2號地塊同樣位于樂從新隆村，為批發(fā)零售用地、住宿餐飲用地兼容商務金融用地，土地面積70003.90平方米，容積率不高于3.0，起拍價3.15億元。

這4幅地的競買文件都規(guī)定，競得人須將首層可建建筑面積的30%面積物業(yè)無償提供給樂從鎮(zhèn)新隆股份合作經(jīng)濟社，合作社再將物業(yè)一次性租給競得人。此外還約定了返還商業(yè)面積的租金水平，以及合作社提前、逐年向競買人收取租金等條款。

以大羅鋼鐵A1-1-2號地塊為例，合作社將提取8400平方米的集體留用物業(yè)，出租年限為20年，租金為每月每平方米30元，第三年起每年遞增4%，其中第一年的租金為302.4萬元。租用期滿后，當國家不征用該地塊時，競得人可以根據(jù)既定的租金標準和收取條款繼續(xù)租用20年。

據(jù)了解，此前順德公開出讓的集體建設用地多為工業(yè)用途，如此大規(guī)模、高金額的商服地塊出讓，尚屬首次。在地塊流拍后，有業(yè)界人士揣測可能是集體用地的屬性及附加的出讓條件影響了土地的成交。但順德區(qū)國土城建和水利局的有關(guān)負責人并不認同這個看法。因為在2011年，順德就已有集體建設用地流轉(zhuǎn)為商務金融用地，并成功出讓。“開發(fā)商對集體建設用地的態(tài)度也還是比較積極的。”

“主要是年底效應。”該負責人表示，此次推出的商服地塊總占地面積近34萬平方米，建筑面積達88萬平方米，總價超過15億元，而地區(qū)的市場容量是相對有限的，再加上年底開發(fā)商的資金管理較為嚴謹，所以地塊未能順利出讓。

同價未同權(quán)

早在2001年，順德就被列為全國農(nóng)村集體土地管理制度改革試點城市。2003年1月1日，我國首個《集體所有建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》在順德正式實施。在參照國有建設用地市場流轉(zhuǎn)相關(guān)制度的基礎上，順德集體非農(nóng)建設用地以及地上附屬的房產(chǎn)所有權(quán)開創(chuàng)性地被允許以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的形式流轉(zhuǎn)，產(chǎn)權(quán)界定、流轉(zhuǎn)范圍、流轉(zhuǎn)年限、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)收益金的收費標準等具體辦法的出臺也在國內(nèi)產(chǎn)生了深遠影響。

根據(jù)順德國土部門早年公開的一項數(shù)據(jù)，從2003年初到2008年中，順德全區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織取得流轉(zhuǎn)收益達709億元，政府收取集體土地流轉(zhuǎn)收益金7983萬元，契稅約3000萬元，流轉(zhuǎn)土地中工業(yè)用地占98%以上。上述順德國土城建和水利局的有關(guān)負責人指出，集體建設用地的流轉(zhuǎn)對緩解順德土地市場特別是工業(yè)用地的供需矛盾起到了積極作用，同時也在很大程度上保障及提升了集體收入。“允許抵押，也為企業(yè)的發(fā)展提供了一種資金來源。”

“同地同價基本上是做到了。”該負責人透露，目前順德的集體建設用地出讓已經(jīng)完全按照國有土地的模式操作，公開招拍掛。土地的出讓價格除了以基準地價為參考外，還委托中介機構(gòu)進行市場價評估，二者取其高者。“就商服土地來說，基本就是以市場價為參考標準了。”

而“同權(quán)”卻仍是一層未能捅破的天花板。根據(jù)順德的《集體所有建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》，流轉(zhuǎn)的集體建設用地只能用作工業(yè)、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地，不得用于商品房開發(fā)建設。事實上至今為止，順德已流轉(zhuǎn)的1萬多畝集體建設用地當中，沒有一幅住宅用地。“這是由于上位法的限制，短期內(nèi)很難有突破。國家法規(guī)賦予集體土地的地位還是低于國有土地。”該負責人介紹，雖然順德的部分銀行給予集體土地的抵押貸款額度已經(jīng)接近國有土地，但在國有商業(yè)銀行的系統(tǒng)中，集體土地仍然被區(qū)別對待。不過，“法律賦予集體建設用地與國有土地同樣的權(quán)利，是大勢所趨”。

袁奇峰認為，中國的土地供給模式正從征地拆遷轉(zhuǎn)變?yōu)槌青l(xiāng)統(tǒng)籌，這對集體建設用地的管理也提出了更高要求。在他看來，三中全會后，農(nóng)地加強管治，集體建設用地實現(xiàn)同地同權(quán)、同市同價已經(jīng)是很明顯的趨勢。雖然在同權(quán)上，集體建設用地尚未得到應有的法律地位，但在實踐過程中卻可以通過制度創(chuàng)新來實現(xiàn)。他表示，土地所有制影響的不是土地用途而是用途變更后能否漲價歸公，分擔城市化的生態(tài)設施、基礎設施和公共設施成本，只要解決好成本分擔問題，同地同價同權(quán)便可以達成。例如，“在集體建設用地流轉(zhuǎn)前將生態(tài)、公共設施、農(nóng)民利益前置，通過招拍掛買斷成本后，農(nóng)民和政府再五五分成”。