央視有關(guān)土地增值稅的報(bào)道引發(fā)市場(chǎng)普遍關(guān)注，被央視報(bào)道點(diǎn)名的多家房企周一普遍向大智慧通訊社表示，不認(rèn)同“欠繳”的指責(zé)，由于公司應(yīng)繳納的全部土地增值稅里面是包含多個(gè)項(xiàng)目，根據(jù)法律規(guī)定，繳稅是跟項(xiàng)目開發(fā)竣工結(jié)算的進(jìn)度進(jìn)行清算征繳。

此外，這些房企也強(qiáng)調(diào)，因公司并非需要一次性繳納所有應(yīng)繳稅款，因此不會(huì)給公司的經(jīng)營(yíng)造成影響。

業(yè)內(nèi)自辯：不違稅法

中國(guó)銀河證券分析師候麗科舉例分析，現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)階段多實(shí)施分期開發(fā)，比如說一個(gè)項(xiàng)目分5期開發(fā)，那么只有這5期項(xiàng)目都完成竣工結(jié)算，才開始土地增值稅清繳工作。但是假設(shè)當(dāng)年只完成一期開發(fā)，當(dāng)然不用向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)匯算清繳。只有分期建設(shè)的項(xiàng)目全部實(shí)現(xiàn)竣工結(jié)算，才會(huì)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)部分申請(qǐng)匯算清繳。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743.SH）董事長(zhǎng)任志強(qiáng)（微博）也在其微博中指出，企業(yè)在項(xiàng)目預(yù)繳土增稅時(shí)就必須預(yù)提應(yīng)交未交的土增稅成本并列入公布的科目中說明這些應(yīng)交而未交的稅項(xiàng)，但在未達(dá)到稅法規(guī)定的結(jié)算條件時(shí)，可以不交，并不違背稅法，也非拖欠。達(dá)到結(jié)算條件時(shí)，項(xiàng)目會(huì)重新進(jìn)行結(jié)算，并根據(jù)實(shí)際結(jié)算調(diào)整預(yù)算情況。有的項(xiàng)目在結(jié)算時(shí)會(huì)提高實(shí)際上交的數(shù)額，有的則會(huì)因預(yù)算成本的增加而減少土增稅的交納數(shù)額，甚至有可能實(shí)際上應(yīng)交數(shù)小于已經(jīng)預(yù)繳的土增稅，因此在稅法中有明確的規(guī)定為“多退少補(bǔ)”。

據(jù)央視的報(bào)道，45家上市房企存在巨額應(yīng)交而未交的土地增值稅，其中應(yīng)繳未繳土地增值稅金額排名前十的企業(yè)分別是：雅居樂（83億元）、SOHO中國(guó)（64億元；股票代碼00410.HK）、富力地產(chǎn)（58億元；股票代碼00410.HK）、萬科（58億元；股票代碼000002.SZ/200002.SZ）、華僑城（49億元；股票代碼000069.SZ/03366.HK）、招商局地產(chǎn)（44億元；股票代碼000024.SZ/200024.SZ）、合生創(chuàng)展（42億港元；股票代碼00754.HK）、融創(chuàng)中國(guó)（27億元；股票代碼01918.HK）、金地集團(tuán)（26億元；股票代碼600383.SH）、新世界中國(guó)地產(chǎn)（24億港元；股票代碼00917.HK）。

房企“漏稅”因清算征繳難度大

此外，較多分析人士認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，土地增值稅的清算征繳環(huán)節(jié)操作較難。

按照相關(guān)規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要等到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷售的85%以上才能對(duì)之進(jìn)行清算。因房地產(chǎn)開發(fā)的特殊屬性，項(xiàng)目多是滾動(dòng)開發(fā)的，從拿地、開發(fā)到竣工一般都要2-3年的周期，財(cái)務(wù)成本核算又較復(fù)雜，清算工作難度較大。如果遇上銷售不利，也要等到項(xiàng)目取得銷售許可證滿三年后才能對(duì)之進(jìn)行清算，因此土地增值稅的清算周期短者2-3年，長(zhǎng)者5-6年。

北京致通振業(yè)稅務(wù)師事務(wù)所專業(yè)稅務(wù)師張開順認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，而土地增值稅恰恰是要在整體項(xiàng)目結(jié)束之后才能征收，在這期間，房?jī)r(jià)在不斷變化，企業(yè)的成本也在不斷變化，要征收土地增值稅，就要算清楚增值了多少。”張開順坦言，這樣的工作需要專業(yè)的團(tuán)隊(duì)才有可能完成，普通的稅務(wù)工作人員也不一定能算清楚。

某上市房企在接受大智慧通訊社采訪時(shí)表示，應(yīng)繳的土地增值稅是在項(xiàng)目達(dá)到土地增值稅征收條件后，由稅務(wù)部門進(jìn)行核算，并發(fā)繳納清單給公司，公司再去繳納這部分稅款。言下之意是，倘若稅務(wù)部門并未對(duì)公司項(xiàng)目應(yīng)繳土地增值稅進(jìn)行核算，或者未發(fā)繳納清單，那公司就暫時(shí)無法繳納這部分稅款。

按照現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售超過85%，或獲得商品房預(yù)售許可證滿3年等條件下，政府部分就應(yīng)該按規(guī)定對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算征繳。