房地產(chǎn)行業(yè)高毛利率的日子已經(jīng)遠(yuǎn)去。從招拍掛取代協(xié)議轉(zhuǎn)讓那天開(kāi)始，這就是一個(gè)必然的結(jié)局。房地產(chǎn)與任何來(lái)料加工的制造業(yè)企業(yè)，或許并無(wú)本質(zhì)的不同。只不過(guò)與制造業(yè)不同的是，房地產(chǎn)的“料”更值錢。

2004年之前，萬(wàn)科還沒(méi)有成為行業(yè)老大，王石曾這樣評(píng)價(jià)當(dāng)時(shí)善于協(xié)議拿地的合生創(chuàng)展，“合生創(chuàng)展才是中國(guó)房地產(chǎn)界真正的航空母艦”。王石的稱贊是有理由的，早在1998、1999年兩年，合生創(chuàng)展在廣州一地的利潤(rùn)就超過(guò)萬(wàn)科在全國(guó)5個(gè)城市的利潤(rùn)總和。彼時(shí)，憑借與政府的良好關(guān)系及超前的眼光，合生創(chuàng)展90年代就在天河區(qū)低價(jià)獲得了大塊土地。隨后在廣州城市中心的擴(kuò)展過(guò)程中，合生創(chuàng)展獲利頗豐。

2004年，合生創(chuàng)展成為首家銷售額破百億元的房地產(chǎn)企業(yè)，當(dāng)時(shí)另外一家銷售破百億的房企就是萬(wàn)科。如今9年過(guò)去了，合生創(chuàng)展銷售額仍舊徘徊在百億元的門檻。2012年，合生創(chuàng)展銷售額仍僅為116億元，近乎原地踏步。

業(yè)內(nèi)人士分析，合生創(chuàng)展的銷售業(yè)績(jī)裹足不前的原因，在于其老板不希望因?yàn)殇N售過(guò)快而犧牲利潤(rùn)率，相反，該公司希望在土地升值中獲得高額回報(bào)。然而，由于過(guò)去數(shù)年里，土地價(jià)格及資金成本水漲船高，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇的政策調(diào)控也層出不窮，合生創(chuàng)展舊有的拿地模式及盈利模式，早已不適應(yīng)多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

與之相反，一直以快速周轉(zhuǎn)為盈利模式的萬(wàn)科及恒大地產(chǎn)，在這些年里卻拉開(kāi)了與合生創(chuàng)展的差距。萬(wàn)科今年前十月銷售金額高達(dá)1458.5億元，超過(guò)去年全年的1412億元，創(chuàng)下歷史新高。而恒大地產(chǎn)今年1~10月，累計(jì)銷售金額已達(dá)912.7億元，年內(nèi)破千億幾成定局。

如今，房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式，已頗似一個(gè)資金密集型的制造業(yè)。房企依靠資金杠桿在土地市場(chǎng)高價(jià)競(jìng)拍土地，然后盡早開(kāi)工，快速建設(shè)。生產(chǎn)完“成品”后，又力爭(zhēng)在短時(shí)間內(nèi)完成較高的去化率以便回籠資金。

萬(wàn)科“住宅工業(yè)化”模式的成熟，為房地產(chǎn)工業(yè)化生產(chǎn)提供了一個(gè)可借鑒的方向。萬(wàn)科一個(gè)項(xiàng)目在采用工業(yè)化建造后，從開(kāi)工建設(shè)到完全封頂，并做好外立面，用時(shí)僅僅5個(gè)多月。而采用傳統(tǒng)工藝的同類型項(xiàng)目，工期則可能要一年半左右。這種超高的周轉(zhuǎn)率可以讓萬(wàn)科贏得更多時(shí)間和更多的總利潤(rùn)，在別的開(kāi)發(fā)商在以“年”為單位安排建設(shè)周期時(shí)，萬(wàn)科可以用“月”為單位。

另外，住宅工業(yè)化有一個(gè)最大的好處是可降低人工成本，大量減少用工數(shù)量。此外，工業(yè)化生產(chǎn)還可節(jié)約大量用水。這些成本在原來(lái)暴利的地產(chǎn)行業(yè)或許微不足道，但在未來(lái)，成本控制將成為房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的重要砝碼。

恒大地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作模式也具有代表性，恒大集團(tuán)通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，使用標(biāo)準(zhǔn)化材料，加快了項(xiàng)目建設(shè)速度，縮短了建設(shè)周期，簡(jiǎn)化了項(xiàng)目流程。這使得其從一個(gè)地方性房企，迅速低成本擴(kuò)展到全國(guó)市場(chǎng)。

由于一線城市地價(jià)日益高昂，房企的高財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)營(yíng)已成為必需。地段決定一切，產(chǎn)品同質(zhì)化愈發(fā)明顯的情況下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)中的精細(xì)化程度的要求也會(huì)越來(lái)越高。這也就是為什么萬(wàn)科總裁郁亮?xí)�提出，萬(wàn)科要全面向制造業(yè)學(xué)習(xí)。如果說(shuō)地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，那么下半場(chǎng)比拼的殺手锏就是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化。向制造業(yè)學(xué)習(xí)，在地產(chǎn)業(yè)早已不再是口號(hào)。