“金九銀十”過后，北京樓市傳出“高端項目暫不發放預售許可”、“禁止精裝修拆分”等禁令，使11月樓市供應出現下跌。然而，上周似乎傳來一陣“暖風”，北京樓市迎來集中推盤的節奏。

亞豪機構統計數據顯示，上周（11月11日～11月17日）北京共有7個項目集中入市，累計向市場釋放了3420套房源，供應面積達26.89萬平方米，環比分別大幅上漲494%、393%。值得注意的是，這一供應量創下了今年以來周供應量的最高值。

“從10月下旬開始，包括‘京7條’、自住型商品房、重申管控等政策信號密集釋放，使得市場進入了一個較集中的政策反應期，又恰逢十八屆三中全會召開在即，房企持保守態度，暫緩項目入市。”亞豪機構副總經理高姍在接受《每日經濟新聞(微博)》記者采訪時指出，三中全會結束后政策信號與未來政策走向也在改變著部分房企對市場的預判，“面對未來并不確定的市場，在房企利潤逐年下降的背景下，高周轉成為房企普遍共識。”

房企加快周轉速度/

房產稅推進預期加快以及北京自住型商品房集中入市，對未來樓市都將形成一定沖擊。面對未來并不確定的市場，在房企利潤逐年下降的背景下，“高周轉”成為房企普遍共識，大部分房企都選擇盡快回款，以便增加企業未來對抗風險的籌碼。

北京市住建委網站顯示，上周（11月11日～11月17日），北京共有7個項目集中入市，累計向市場釋放了3420套房源，供應面積達26.89萬平方米。《每日經濟新聞》記者粗略統計了上述入市的項目，其中有6個項目都位于大興區。根據亞豪機構統計數據，上周大興區成交房源969套，在整體市場的占比達到49.71%，相比前一周提高了13%。

記者上周走訪位于大興區的兩個純新盤項目了解到，在蓄客基礎較充足的情況下，個別純新盤也選擇了“大手筆”推盤，其中smart空間一期推出共計732套房源，吸引了866人參與搖號，眾美城推出的331套房源吸引了748組搖號。

“在年底價格管控再次從嚴的背景下，純新盤項目的定價優勢將更為突出，同時其資金周轉壓力也普遍高于老項目，這都使得四季度以來純新盤的推盤意愿仍然較強。”高珊向記者指出。

利潤率逐漸走低的大趨勢下，越來越多的房企開始提出“高周轉”。克而瑞研究中心統計數據顯示，盡管今年前三季度房企營業收入“漲勢喜人”，但在營業成本同比大漲43.1%的形勢下，凈利潤率12.4%同比下跌1.1個百分點，平均銷售毛利率34.94%，也創下三年來最低。

具體到項目來說，越來越多的項目縮短了拿地與開盤之前的時間，加速入市。

“今年2月份金地集團與中國水電地產共同簽署戰略合作協議，拿下了兩個優質地塊，差不多經過8個月的籌備，完成了產品定位。”北京金水房地產開發有限公司董事長遇繡峰向《每日經濟新聞》記者透露，由中國水電地產和金地集團合作開發的西山藝境項目將于年內首次開盤，而從項目拿地到開盤不到10個月時間。

無獨有偶，位于北京豐臺區王佐鎮的領秀·翡翠山項目銷售人員告訴記者，目前項目正處于蓄客階段，雖然價格還未最終確定，但已經積累了一大批購房者，應該能夠盡快入市。“目前我們主力推出的是155～255平方米的三居及四居花園洋房，首期共計19棟樓，424套房源，從今年8月正式對外開放，計劃在年內入市。”該銷售人員表示。

“目前高端產品我們還是希望以利潤為導向，但三四線城市就要打快速銷售的節奏。”東亞新華地產營銷總監賈玉鵬告訴《每日經濟新聞》記者，在一線城市拿地越來越難的形勢下，難得奪下的一塊商品房用地肯定會有一定的利潤需求，“但我們也會積極爭取自住型商品房用地，這類產品就必須通過高周轉。”

北京年內高端供應或“絕跡”/

《每日經濟新聞》記者注意到，在本月入市以及預計年內入市的項目中，售價在4萬元/平方米以上的項目幾乎“絕跡”。

“12月預計入市的項目全部位于五環以外，而預計售價全部在4萬元/平方米以內。”高姍分析認為，這主要是由于“4萬元”禁令所導致，為避免年底中高端項目集中入市造成房價數據進一步攀升，這一新“辦法”也直接阻斷了部分中高端項目年底入市路，導致12月份北京住宅市場成為中低端產品的主戰場。

4萬元/平方米以上項目年內不審批，將直接導致四季度高端新房成交量極速下滑。9月以來，僅望京金茂府一個高端項目入市。“到了明年初，一旦這一禁令解除，將會出現大量積壓中高端項目集中入市的現象。”高珊說道。

“企業盈利是根本，如果高端項目暫時不給發放預售許可證，相當于幫著開發商捂盤。包括禁止精裝修拆分這類曲線漲價的禁令，則促使開發商開始探討更多支撐價格的因素，特別是高端項目，產品附加值變得尤為重要。”北京一個高端項目的營銷總監對記者表示。

“據了解約談了大約10家開發商，其中對4萬元/平方米以上的項目暫緩發放預售許可證，約定有效期應該是到今年底。”北京一家房企負責人向記者證實，對于高端項目預售許可證的暫緩只是一個口頭約定，并且是短期的，“明年放開之后高端項目的價格也許更是水漲船高。”

受預售證限制的影響，高端項目成交狀況也不甚理想。根據麗茲行豪宅研究院獨家統計數據，11月上旬（1～17日）高端新房（2011年后新入市高端期房）成交47套，環比下降72%，同比下降53.15%。

“年內高端新房無入市局面導致成交量下滑，稀缺性將帶來尾盤銷售小高峰，但對于價格的抑制作用非常微弱。”麗茲行豪宅研究院鄭海燕對《每日經濟新聞》記者說。