據理財周報消息，房地產信托前三季度新增4751億元，創2010年以來的歷史最高水平。

房地產信托前三季度新增4751億元，單季新增1675億元，創2010年以來的歷史最高水平。盡管整個信托資產新增項目規模出現下降，但是房地產信托卻逆勢上揚。

目前房地產信托余額仍然處于歷史高位，且不斷增長，兌付壓力有增無減。據理財周報記者不完全統計，2013年11月、12月即將到期的房地產集合信托至少有62款，涉及資金逾123.99億元，信托公司25家。

雖然房地產信托系統性風險出現的可能性較低，但不能避免個別項目出現兌付危機，市場上時常出現。房地產信托業務轉型已迫在眉睫，房地產基金化成為新方向。

房地產信托新增上升

2013年3季度末信托公司主要業務數據日前出爐。數據顯示，截至2013年三季末信托資產達到了10.13萬億，其中資金信托為9.58萬億，三季度單季增長6738億元。但是受到券商、基金、銀行等泛資管的影響，信托公司信托資金三季度單季增長量較二季度單季下滑6.1%。

從信托資金的投向來看，工商企業和基礎產業仍然占據著主要的位置。其中，工商企業占29.49%、基礎產業占25.97%。而深受市場所關注的房地產余額為8942億元，占比9.33%，較二季度末上升0.21個百分點。

2012年之前，房地產一直是資金信托僅次于基礎產業和工商企業的第三大配置領域，占比一直維持在10%以上。由于國家對房地產行業的宏觀調控以及房地產市場風險的加大，從2012年開始房地產信托占比才開始下降至10%以下。

房地產信托前三季度新增4751億元，其中集合信托2054億元，單一信托2697億元。三季度單季房地產信托新增1675億元，創2010年以來的歷史最高水平。相比去年三季度的849億元，同比增加97.29%；相比今年二季度的1544億元，環比上漲8.48%。盡管信托業信托資產新增規模出現下降，但是房地產信托卻逆勢上揚。

“隨著房地產銷售市場開始回暖，下半年后房地產投資加大導致的融資需求增加；另一方面，房地產企業特別是中小型民營房地產企業通過銀行途徑獲取資金仍然較為困難，導致房地產信托重新抬頭。”中信建投分析師魏濤解釋說。

早在2013年年初，中金公司就發布研究報告指出，預計2013年到期房地產信托規模為2816億元，總還款額約為3100億元。因此，用益信托研究員帥國讓在接受理財周報記者采訪時表示：“不排除信托公司可能會發行新的產品來延遲房地產信托兌付，從而推高房地產信托的發行量。”

警惕即將到期產品

盡管政策有所放寬，樓市回暖以及對住房的剛性需求，使得違約風險有所降低。但是房地產信托余額仍然處于歷史高位，因此對于房地產信托而言，仍然要保持高度警惕。

據理財周報記者不完全統計，2013年11月、12月即將到期的房地產信托至少有62款，涉及資金逾123.99億元，信托公司25家。

新華信托和中鐵信托是做房地產信托較多的公司，兩者各有8款產品將在2013年到期。其中，新華信托8款產品兌付總額11.86億元，而中鐵信托兌付總額為14.26億元。

新華信托的產品主要是貸款類信托和股權投資信托。其中信貸類的產品都是以抵押貸款為主，股權類產品則以股權投資方式為主。而中鐵信托信托產品運用較為多樣，除了股權投資、貸款類信托外，還有權益投資和債券投資信托。

其他像杭工商、愛建、陸家嘴、中航等信托公司也均有1款信托產品將到期。其中中航信托“天啟147號億利金威集寧保障房建設信托”項目涉及資金最大，兌付金額達到10億元。該款產品到期時間為11月18日，信托資金用于向鄂爾多斯市金威房地產開發公司增資擴股,獲得占其增資后注冊資本20%的公司股權，增資資金專項用于烏蘭察布市集寧區“百旺家苑”保障房項目建設。

按合同約定，集寧區政府到期回購保障性住房，金威建設集團回購上述標的股權。同時，金威地產和億利金威城市建設投資開發公司以土地為抵押，抵押率不超過50%，億利資源集團連帶擔保。信托計劃預期收益率為9.5%。

從即將到期的信托產品運用方式來看，24款產品以貸款類的方式運作，16款產品以權益投資運作，10款產品是以股權投資運作，上述三種是最多的運作方式。

由于即將到期的房地產信托多數成立于2年前，約定的預期收益率普遍較高。剔除沒有標注的信托產品，16款產品預期收益率超過10%，26款產品保持在8%~9.8%之間。

“預計2013年四季度房地產信托的兌付情況與2012年類似，風險事件依然時有發生，不過本金和利息應該最終都能拿到。”帥國讓分析師如是說。

房地產基金化成趨勢

2013年是房地產信托集中兌付期，相關風險時有顯露。開發商不能按期償還融資資金，從而選擇延期支付、信托公司提前清盤，甚至還有一些房地產信托計劃引入資產管理公司進行接盤。

“剛性”兌付是信托業內的潛規則。如果遇到無法按期兌付的信托項目，信托公司通常會選擇以自有資金先行墊付，保證兌付。然后再將問題資產轉售給四大資產管理公司，或者自行處置、拍賣。甚至發新的信托計劃為舊的、出現問題的信托項目“輸血”。

通過上述方式，房地產信托系統性風險基本不會出現，但不能避免個別項目出現兌付危機。今年以來曝光的多起兌付問題案例大多為房地產項目，包括中信信托-舒斯貝爾項目、四川信托-洋城錦都置業項目、五礦信托-榮騰商業地產投資基金信托計劃等多個項目。

維穩是今年政策的主要基調，因此當前房地產調控短期內不會退出；另外，銀監會對房地產信托的監管力度也日趨嚴格，房地產信托業務轉型已迫在眉睫，提高主動管理水平成為信托公司未來發展房地產業務的一致選擇。所以發行“基金化”的房地產信托產品將成為今后房地產信托業務的主要發展方向之一。

中國房地產投資基金聯盟秘書長閆宗成表示，“以私募基金、資產管理為代表的房地產投融資產品，正在蓬勃興起。目前，REITS還沒有開閘，當前以它為代表的資產證券化正通過各種形式快速發展，中國版的REITS預計明年會落地。”

目前，平安信托、中信信托和外貿信托等多家信托公司均已開始試水房地產基金領域。房地產基金化已成為不少有實力的信托公司的一大選擇。