現(xiàn)實(shí)與理想總會(huì)存在差距。

據(jù)華夏時(shí)報(bào)消息，與中共十八屆三中全會(huì)之前各方對(duì)房地產(chǎn)改革可能出現(xiàn)政策的熱烈猜測(cè)相比，當(dāng)三中全會(huì)公報(bào)全文(以下簡稱“公報(bào)”)刊發(fā)之后，業(yè)內(nèi)對(duì)公報(bào)在房地產(chǎn)方面的闡述基本評(píng)價(jià)為“低于預(yù)期”。

本報(bào)記者查看全文發(fā)現(xiàn)，“公報(bào)”并未提及“房產(chǎn)稅”、“調(diào)控長效機(jī)制”等有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的內(nèi)容，但公報(bào)多次提出促進(jìn)市場化，表示市場將在資源配置中起決定性作用，同時(shí)要更好地發(fā)揮政府作用。

“現(xiàn)在來看，十八屆三中全會(huì)基本給未來的房地產(chǎn)發(fā)展定下調(diào)子，市場化的改革方向這一點(diǎn)基本是可以確定的，”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，“但預(yù)計(jì)在一段時(shí)間之內(nèi)，行政手段與長效機(jī)制還將并存�！�

“近日，中央高層在會(huì)議中仍然提到了房價(jià)調(diào)控，并點(diǎn)出了6個(gè)城市在年底前要完成房價(jià)調(diào)控，這其中應(yīng)該包括北上廣深�！睒I(yè)內(nèi)一位知情人士向記者透露。

事實(shí)上，新一屆政府就任以來，在多個(gè)領(lǐng)域強(qiáng)調(diào)了市場化、規(guī)范化的思路，這與以往的調(diào)控路徑不同。但是，業(yè)內(nèi)人士分析，即使樓市調(diào)控的長效機(jī)制在三中全會(huì)后能夠出臺(tái)執(zhí)行，但仍然無法完全取代行政調(diào)控對(duì)于房價(jià)的控制作用，當(dāng)前市場環(huán)境下，房價(jià)調(diào)控仍然是樓市調(diào)控的主要模式。

市場將起決定性作用

5000多字的公報(bào)中，“市場”一詞出現(xiàn)了20多次。

“盡管公報(bào)全文沒有提到房地產(chǎn)調(diào)控，但從公報(bào)中對(duì)市場化的多次強(qiáng)調(diào)，也能看出中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的市場化思路�！敝袊�房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)表示，在未來樓市調(diào)控長效機(jī)制建立方面，逐步淡化行政手段，回歸市場化是一個(gè)大方向。

公報(bào)指出，要建立公平開放透明的市場規(guī)則，完善主要由市場決定價(jià)格的機(jī)制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，完善金融市場體系，深化科技體制改革。

“不久前，習(xí)近平總書記就提出了要千方百計(jì)增加住房供應(yīng)，加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，加快建立統(tǒng)一規(guī)范的住房供應(yīng)體系。這也將是未來樓市調(diào)控的市場化方向。”陳國強(qiáng)表示。

此前，住建部政策研究中心主任秦虹在接受記者采訪時(shí)表示，在上一輪樓市調(diào)控中，全國49個(gè)城市實(shí)施了限購政策，這些政策在抑制投機(jī)投資性需求上取得了一定效果。但目前看來，限購、限貸的城市房價(jià)仍在上漲，這只能說明市場供應(yīng)難以滿足自住性需求的增長。

“目前，多數(shù)城市房價(jià)還是比較平穩(wěn)的，出現(xiàn)房價(jià)明顯上漲的主要是一線城市和二線熱點(diǎn)城市�！备鶕�(jù)秦虹的分析，在這一輪房價(jià)上漲中，投機(jī)投資性需求不再是主要推手，更多的是源于自住性需求。

數(shù)據(jù)顯示，近幾個(gè)月以來，北京新建商品房的庫存一直徘徊在6萬套左右，其他一線城市的新建商品房庫存也進(jìn)一步降低。而二線城市的房屋庫存仍維持高位，約為15-17個(gè)月的房屋銷售量。

“盡管公報(bào)中沒有提到樓市調(diào)控的總體設(shè)計(jì)，但在市場化的改革方向之下，未來樓市調(diào)控的政策將不再是一刀切的政策，而是會(huì)根據(jù)各地情況將調(diào)控方式方法下放地方，中央進(jìn)行總體把握�！标悋鴱�(qiáng)指出。

而值得注意的是，在增加供應(yīng)方面，北京在不久前剛剛出臺(tái)的“京七條”中，就提出了要在今明兩年推出“自住型商品房”7萬套，售價(jià)比周邊商品房低30%左右。而購買對(duì)象則比保障房更加寬泛，符合購房條件的京籍、非京籍家庭都可以申請(qǐng)購買。

“若北京這個(gè)目標(biāo)達(dá)成，供應(yīng)量足以對(duì)京城樓價(jià)造成明顯影響。”陳國強(qiáng)表示，北京新出臺(tái)的“自住型商品房”，或許是房地產(chǎn)市場化改革的“先行版”。

“房價(jià)調(diào)控”仍是最急要?jiǎng)?wù)

據(jù)本報(bào)記者調(diào)查獲悉，在十八屆三中全會(huì)召開前夕，有關(guān)高層領(lǐng)導(dǎo)就曾對(duì)重點(diǎn)城市高房價(jià)問題作出過批示，指示北京等城市的房價(jià)一定要符合廣大群眾的需求。加之年底臨近，房價(jià)考核問題再度被提到空前的高度。

上述業(yè)內(nèi)知情人士進(jìn)一步透露，北京市房價(jià)考核將是一道考試題，由于年中市里主要分管領(lǐng)導(dǎo)分工調(diào)整，但是房價(jià)考核仍是要原任領(lǐng)導(dǎo)需要抓好的事情。

在十八屆三中全會(huì)公報(bào)結(jié)束之后，各地城市，尤其是上述6個(gè)主要城市的房價(jià)考核工作，將成為年底房地產(chǎn)調(diào)控的一場大戲。

這在近日各地的調(diào)控動(dòng)作中就可見一斑。

11月8日，上海公布了被稱為“滬七條”的加強(qiáng)版調(diào)控措施，涉及信貸、限購等多個(gè)途徑。在一個(gè)月之內(nèi)，上海成為繼深圳、北京之后第3個(gè)加碼樓市調(diào)控的一線城市。

此前，北京市住建委出臺(tái)了以“自住型商品房”政策為核心的“京七條”，要求限定自住型商品住房的價(jià)格低于同時(shí)段同品質(zhì)的商品住房約30%。此后，北京市住建委又約談開發(fā)商要求年底前對(duì)高價(jià)地項(xiàng)目和高價(jià)樓盤停止預(yù)售審批。此外，深圳在國慶節(jié)后也出臺(tái)了“深八條”配合貸款調(diào)控政策。

數(shù)據(jù)顯示，10月，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10685元/平方米，環(huán)比9月上漲1.24%，自2012年6月以來連續(xù)第17個(gè)月環(huán)比上漲。北京、上海等十大城市10月住宅均價(jià)為18533元/平方米，比9月環(huán)比上漲1.95%，同比上漲15.69%。

無疑，在國內(nèi)主要城市房價(jià)的環(huán)比連續(xù)上漲中，地方政府年初宣布的房價(jià)控制目標(biāo)已經(jīng)受到最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。據(jù)記者了解，今年年初，北京和上海的控漲目標(biāo)定為“保持穩(wěn)定”，其他主要城市則是表示將確保房價(jià)漲幅不超過人均可支配收入的漲幅。

“目前有多個(gè)城市的房價(jià)漲幅已經(jīng)超過了年度限額，這其中包括所有的一線城市外，也包含了二線城市中的廈門、南京、鄭州和沈陽。預(yù)計(jì)到今年年底，有相當(dāng)一部分城市的年度房價(jià)控制目標(biāo)較難實(shí)現(xiàn)。”陳國強(qiáng)表示。

“現(xiàn)在中央擔(dān)心的不是熱點(diǎn)城市價(jià)格上漲、土地高溢價(jià)成交，而是這種市場表現(xiàn)帶來的樓市失控預(yù)期�！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，“接下來，在影響市場的各方面，比如信貸、融資、地方審批，預(yù)計(jì)都能看到調(diào)控收緊的跡象�！�

“我們得到部里的消息，讓我們密切關(guān)注市場情況和房價(jià)漲幅，控漲不力仍然要問責(zé)，”東部某省住建廳官員對(duì)記者表示，“今年是新一屆政府上任的第一年，各地方都不愿自己報(bào)出的數(shù)據(jù)太難看。”

另據(jù)本報(bào)記者獲悉，有房地產(chǎn)開發(fā)商透露，北京市審計(jì)局等部門開始進(jìn)駐重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)，核查土地成本和開發(fā)利潤等指標(biāo)。

一位接近首開集團(tuán)的人士向本報(bào)記者證實(shí)了此消息。

政策釋放空間

公報(bào)中盡管提到市場在資源配置中的決定作用，同時(shí)也提出了要更好地發(fā)揮政府的作用。

“在目前的市場形勢(shì)下，行政化限購手段的退出，仍然需要兩個(gè)前提，一個(gè)是替代政策，另一個(gè)是合理的分步分地區(qū)退出，”上述國務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人表示，“在市場較熱的一線城市和二線熱點(diǎn)城市，行政化手段仍然有效，但對(duì)于其他庫存較高的二三線城市，限購等手段反而會(huì)加劇供需矛盾�！�

與此同時(shí)，記者了解到，“房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制”的草稿中，仍然保留了通過政府調(diào)控手段確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的“運(yùn)用空間”。

“對(duì)于通過市場解決的方面，財(cái)稅改革和土地改革在公報(bào)中都透露出政策空間，盡管沒有明確提出，但很有可能作為切入點(diǎn)�！鄙鲜鰢鴦�(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

十八屆三中全會(huì)的公報(bào)中提出，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，這與十七屆三中全會(huì)提出的“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”有所區(qū)別。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭分析指出本屆全會(huì)將“逐步”二字去掉，對(duì)于城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場的進(jìn)一步推進(jìn)值得期待。

楊紅旭指出，按照這樣的改革思路，土地改革將從當(dāng)前正在進(jìn)行的土地確權(quán)、宅基地發(fā)證，到作為財(cái)產(chǎn)的可轉(zhuǎn)售、抵押，最終實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同權(quán)同價(jià)。

此外，公報(bào)指出，要加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對(duì)此表示，這可能意味著農(nóng)村宅基地可以自由流轉(zhuǎn)，但具體操作很難保證，而城鄉(xiāng)要素平等交換等信息，可能意味著城鄉(xiāng)二元機(jī)構(gòu)即將被打破。

此外，公報(bào)中以往被認(rèn)為是“解決房地產(chǎn)市場問題的利劍”的房產(chǎn)稅擴(kuò)圍，卻沒有被提到。

“房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的工作在十八屆三中全會(huì)之后肯定是要繼續(xù)進(jìn)行的，但這項(xiàng)工作仍處于試點(diǎn)階段，全面放開仍需時(shí)日�！弊〗ú恳晃还賳T對(duì)記者表示。

“房產(chǎn)稅的開征，在樓市調(diào)控的政策設(shè)計(jì)中應(yīng)該是一個(gè)起效慢但效果持久的長期政策，”上述國務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人表示，“征收房產(chǎn)稅的最終目的是合理化的稅制改革，調(diào)控樓市應(yīng)該是副作用�！�