三中全會(huì)開幕在即，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)表態(tài)一向?qū)徤鞯臎Q策層，近期的一個(gè)重要會(huì)議備受矚目：10月29日，中央政治局就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)。會(huì)上，習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)，從我國(guó)國(guó)情看，總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。

這番話別具深意，意味著住房問(wèn)題上政府與市場(chǎng)的界限、責(zé)任將進(jìn)一步厘清，政府提供基本保障，市場(chǎng)滿足層次需求，而多層次需求的市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)學(xué)上從來(lái)是一個(gè)“買者自負(fù)”、“愿賭服輸”的市場(chǎng)。

三中全會(huì)前夕政治局的這一專題學(xué)習(xí)會(huì)，預(yù)示著短暫的平靜之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策上很可能會(huì)發(fā)生重大轉(zhuǎn)向，一直在吹風(fēng)的房地產(chǎn)調(diào)控的“頂層設(shè)計(jì)”構(gòu)架將日漸明朗。

今年，官方公布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格一漲再漲，許多城市主城房?jī)r(jià)動(dòng)輒出現(xiàn)20%的上漲，“百億地王”競(jìng)相破殼，與此同時(shí)市場(chǎng)的一些風(fēng)險(xiǎn)訊號(hào)也已露頭：曾幾何時(shí),因?yàn)椤皳尫俊比颂�多，溫州的“日光盤”、“夜光盤”都放在體育場(chǎng)里開盤，現(xiàn)在抵押止贖的房子掛在淘寶上，鮮有人接盤。而多家銀行開始相繼加入暫停房貸的陣營(yíng)，這都是值得警惕的風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)。

“內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)在高位出現(xiàn)的這種情況，與上世紀(jì)80年代后期的日本及此輪危機(jī)前的美國(guó)非常相近，住宅類資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)沖高到信貸無(wú)法支撐甚至枯竭的程度，‘尾部風(fēng)險(xiǎn)’值得警惕。”不久前，筆者與多位港澳經(jīng)濟(jì)界人士談及內(nèi)地房地產(chǎn)問(wèn)題，澳門金融管理局的一位資深專家如是說(shuō)。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)過(guò)熱有復(fù)雜的成因，城市化帶來(lái)數(shù)億人口向城市轉(zhuǎn)移，釋放出巨大的住房需求，土地財(cái)政和信貸洪峰支撐了以房地產(chǎn)為核心的人民幣資產(chǎn)的超級(jí)繁榮，以至樓市高燒到今天。1998年，中國(guó)銀行體系內(nèi)的廣義貨幣量M2還不到10萬(wàn)億元，而如今已逼近110萬(wàn)億元，貨幣供應(yīng)量與房?jī)r(jià)基本呈現(xiàn)10倍的正相關(guān)，這是泡沫的本質(zhì)所在。

價(jià)格是預(yù)期的反映。太多的教訓(xùn)說(shuō)明,對(duì)于靠貨幣堆積和全民投機(jī)心態(tài)膨脹起來(lái)的資產(chǎn)泡沫來(lái)說(shuō)，逆變往往就是心理上的“一轉(zhuǎn)念”。當(dāng)然，能先知先覺(jué)在股市6000點(diǎn)成功逃頂?shù)娜水吘故巧贁?shù)。經(jīng)歷過(guò)多次房地產(chǎn)崩盤的李嘉誠(chéng)先生大舉套現(xiàn)敏感市場(chǎng)的物業(yè)，轉(zhuǎn)手抄底歐洲市場(chǎng)；一向謹(jǐn)言慎行的王石也提醒業(yè)界：“這是一個(gè)信號(hào)，小心了！”

在“別人貪婪的時(shí)候我恐懼”，是少數(shù)贏家永恒的生存法寶。不久前，一位投行人士對(duì)我說(shuō)，李老先生的這次“大撤退”，用西方危機(jī)預(yù)警理論來(lái)解釋，堪稱為瓦斯泄漏前第一時(shí)間報(bào)警的一只“礦井中的金絲雀”，對(duì)內(nèi)地樓市有重要的警訊價(jià)值。

十多年的流金歲月，幾乎所有參與者都享受到了超級(jí)紅利，市場(chǎng)參與者基于過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)和預(yù)期，認(rèn)為“狼永遠(yuǎn)不會(huì)來(lái)”。市場(chǎng)日益呈現(xiàn)出當(dāng)年股市“近看6000點(diǎn)遠(yuǎn)眺萬(wàn)點(diǎn)”的非理性亢奮。一個(gè)市場(chǎng)如果只有貪婪而沒(méi)有恐懼，只有僥幸而沒(méi)有理性，只有亢奮而無(wú)倫理規(guī)范，那是一個(gè)低安全邊際的“檸檬市場(chǎng)”。

從當(dāng)年的日本到此輪危機(jī)前的美國(guó)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家被房地產(chǎn)徹底挾裹和綁架時(shí)是最危險(xiǎn)的。市場(chǎng)狂飆讓多數(shù)人都像注射了荷爾蒙，不滅的財(cái)富神話讓他們?nèi)珲忯~嗜血般地追逐下一場(chǎng)“輪盤賭”。當(dāng)汗流浹背誠(chéng)實(shí)勞動(dòng)一輩子所得不及炒一套房的收益，當(dāng)繼承先人的物產(chǎn)就可以不用勞作，誰(shuí)還有心思去做實(shí)業(yè)？房地產(chǎn)過(guò)熱扭曲經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生態(tài)，造成“一業(yè)興旺百業(yè)衰”的困境，對(duì)經(jīng)濟(jì)金融安全的威脅、對(duì)社會(huì)主流價(jià)值觀的破壞，日益顯現(xiàn)。

美國(guó)和當(dāng)年日本的教訓(xùn)都說(shuō)明，在市場(chǎng)處于“臨爆狀態(tài)”時(shí)，一個(gè)清醒的決策層非常重要。如果決策者也像格林斯潘那樣，信奉市場(chǎng)原教旨主義的“不管就是最好的管”，放縱市場(chǎng)失靈，或者像當(dāng)年的日本，投鼠忌器、首鼠兩端，在市場(chǎng)失控時(shí)一再遲疑搖擺不愿出手，那么將鑄成歷史性大錯(cuò)。

當(dāng)下的中國(guó)，樓市泡沫正在堆積。日本東京大學(xué)教授川島博之最近警告說(shuō)“中國(guó)土地價(jià)格處于嚴(yán)重的泡沫狀態(tài)”，中國(guó)要吸取當(dāng)年日本的教訓(xùn)，不能把土地當(dāng)成要什么就來(lái)什么的“萬(wàn)寶槌”。美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了多次起落,他們明白經(jīng)濟(jì)衰退、金融坍塌和房地產(chǎn)崩盤之間必然的邏輯淵源，不久前訪華的美國(guó)前財(cái)長(zhǎng)保爾森直言不諱地表示，中國(guó)應(yīng)該及時(shí)處理房地產(chǎn)泡沫。世界銀行行長(zhǎng)金墉近日也委婉地建議，中國(guó)地方政府需要擴(kuò)大財(cái)政收入來(lái)源，而不要過(guò)于依靠土地。而與此同時(shí)，多家國(guó)際評(píng)估機(jī)構(gòu)也頻繁地對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警。太多的“礦井深處的金絲雀”在發(fā)出杜鵑啼血般的警告。

這是瀕臨危機(jī)的時(shí)刻，也是理性的決策者抉擇的時(shí)候，面對(duì)堅(jiān)硬的泡沫，需要堅(jiān)定的決心。如果處置得當(dāng)，那是中國(guó)經(jīng)濟(jì)一個(gè)美好清晨的開始；如果處置失當(dāng)，那是一個(gè)痛苦的漫漫長(zhǎng)夜的開始。歷史留給我們的機(jī)會(huì)已經(jīng)不多。