“隨著市場化改革帶來的要素重組和重估以及全球化過程中金融工具的更加便捷化、市場化及工具化，中國的房地產金融形態與以前簡單的項目融資類型的形態相比，一定會出現很多非常新穎的模式。”11月1日，第一財經傳媒有限公司總經理、《第一財經日報》總編輯秦朔在“2013全球房地產金融中國峰會”上如此表示。

這次峰會由第一財經《中國房地產金融》雜志主辦，與會的房地產業界人士在會上探討了房地產金融在多元化道路上應如何破局、大資管時代到來對房地產金融所帶來的影響等話題。

房地產金融過于倚賴銀行

住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹在峰會上表示，一個成熟的房地產開發企業融資來源應該是三足鼎立的，但中國目前主要以銀行貸款作為地產融資主渠道，模式比較單一。

2012年,全國房地產開發到位資金96537.7億元。業內人士對此表示，保守來看間接來自銀行貸款比例為50%～60%，來自債券市場或其他非銀行貸款的比例很小。

這種結構的形成，既與我國以銀行為主體的金融環境有關，也因為住宅開發的快速銷售、滾動開發的機制，使得房地產企業不需要長期資金，短期銀行貸款就可以解決它的資金需求；與此同時，在房價上漲的背景下，過去十幾年，房地產貸款成為銀行的優質貸款。銀行本身有很強的積極性給開發企業發放貸款。

但另一方面，由于目前銀行貸款對房地產企業實施的是名單式管理，中小房企在名單式管理這種金融框架下，很難取得銀行貸款的支持，必須要考慮如何在銀行貸款體系之外尋求生存發展的資金。

在這樣的背景下，秦虹認為，下一步房地產企業的創新最可能出現的是直接融資的占比進一步提升。

一方面，受宏觀調控對房地產企業再融資的影響，目前房企境內發債以支持保障房建設為主；但新的變化是，近幾年一些房企積極探索在境外房地產市場融資，以今年為例，境外房地產融資已經超過千億，較去年有大幅度的增長；與此同時，房地產還通過信托公司以及全牌照的券商和基金子公司從事的類信托業務來進行融資。

地產私募從藍海變紅海

房地產基金是舶來品，到中國短短三年多的時間，但發展非常迅猛，目前這個領域已經從藍海變成紅海。

2013年更是房地產基金發展的“野蠻增長”年，目前中國房地產私募基金的整個管理規模已經達到了3000億元，在房地產投資的占比有3%。

同時，秦虹認為，房地產私募基金近年也出現了一些變化，例如投資領域從相對偏向后端到面向全產業鏈：一些私募基金從拿地開始便已介入，“開發”、“銷售”，甚至到商業地產的“持有”，全產業鏈的投資已經出現。

不過，長富匯銀基金總裁張保國認為，國內房地產基金目前存在融資渠道和退出渠道比較單一的問題：投資人目前主要以高凈值的個人為主，也有些大的機構投資人包括保險資金的進入，但總體上合格投資人的培育比較緩慢；退出方面，房地產私募基金的退出主要靠項目營銷方式，不良資產的處置或并購退出還需要進一步努力。

復星集團旗下房地產私募股權基金智盈投資董事總經理董偉海認為，目前部分中國的房地產基金開始被迫轉型，向著專業化和品牌建設的道路發展。