近日，浙江溫州出臺《農村產權交易管理暫行辦法》(簡稱“《暫行辦法》”），引發各界高度關注。眾多媒體以“縣域內交易”為視點進行了多角度解讀，認為此次改革將成為農村土地改革的風向標。

很快，溫州市政府緊急“糾正”媒體的解讀，表示農房僅限于本村內交易，溫州農房可以在縣域內抵押貸款，非城鎮戶口人員可以在縣域內參與農房處置。

其實，在溫州推出農房交易政策前，溫州所轄的樂清市（縣級市），早在2009年就開始了農房縣域內“農對農”交易試點。四年前，樂清市制定了《關于加快推進農村改革發展的實施意見》，規定對持有集體土地使用證和房產證的農村房產，允許在全市金融機構抵押，允許在市域范圍內農業戶籍人口間轉讓。只要具有樂清本地農業戶口，購買當地農民房，只要此房有房產證就給過戶。

王強是樂清一位房產中介人員，順帶做農房交易中介服務。“因為限定的范圍很小，所以一年也只有10多單生意。因為成交量少，不會對商品房的房價有明顯影響。”王強說，交易程序比商品房多兩個：交易前經過村里同意，加蓋公章；變更土地證時，村里再加蓋個公章。只要是樂清農業戶口，一律可以過戶。

樂清市住建部門向中國證券報記者提供的數據顯示，從2009年7月到2013年8月底，樂清全市成交農房約4396套，總面積77.93萬平方米，其中包括本村內農房交易的數量。

樂清農業局相關人士表示，本村以外、樂清市內的農房交易量“非常少”。其中一個原因是，郊區一些農民已經認識到自家農房升值的潛力，寧肯傳給后代也不賣。

樂清淡溪鎮陳坦村一村民告訴中國證券報記者，村里位置稍微好點的宅基地，每平方米大概5000多元，村民仍不肯賣。

溫州農業局相關人士認為，農房宅基地歸村集體所有，但是類似樂清這樣的探索并未將農房出讓用于非農業建設，盡管土地使用證變更成了買家名字，但宅基地依然是歸原來村子所有。

“至少從目前看起來，樂清的實驗效果還不錯。”溫州市農村產權服務中心有限公司總經理董文立對此評價。溫州市農村產權服務中心有限公司去年底掛牌成立，從今年10月1日起，將為全市農村產權交易提供場所設施、信息發布、產權鑒定、政策咨詢、組織交易等服務。

董文立表示，現在農房可以在縣域內抵押貸款，非城鎮戶口人員可以在縣域內參與農房處置，三個區之間可以自由處置。例如，永嘉某個村有一處農房被拍賣，該縣所有非城鎮戶口的人員都可以參與，這比以前就有突破了。不過農房一般的交易，還是僅限于本村。

業內人士認為，在縣域內的抵押貸款和置換交易功能依然實現了農房價值的重估，為農房交易打開了突破口。兼具國家級農村改革試驗區和金融綜合改革試驗區身份的溫州，此次釋放的信號意義非凡。

溫州其實并沒有對農房“縣域交易”關閉大門，有兩類農房可以實現有條件的“縣域交易”。

一是涉及抵押的農房。2007年4月，為解決農房抵押貸款遭遇的房產拍賣后“執行難”和土地使用權“變更難”，溫州市中院、國土部門聯合下發《協助人民法院辦理集體土地使用權變更登記暫行規定》。文件規定，抵押的農房經法院作為被執行物處置（拍賣）后，可直接辦理農民集體土地使用權的變更登記。但有限制條件，土地使用權受讓人必須是當地縣域內的農民。

二是涉及農村住房改造建設的農房。2011年，為優化村落布局、促進人口集聚和土地集約利用、實現城鄉要素資源合理配置，溫州開始推行“農房集聚改造工程”。

根據溫州市《關于加快推進農房改造集聚建設的實施意見（試行）》，溫州將完善農房產權流通制度。對搬遷集聚到中心鎮、新社區的農戶，自愿以農村宅基地和住房換購城鎮商品房和安置房的農戶，利用宅基地集資聯合依法建設住房的農戶，經申請，國土和房管部門按規定頒發集體（國有）土地使用證和房屋所有權證。

上述《實施意見》表示，對取得國有土地使用證和房屋所有權證的住房，允許上市交易。對取得集體土地使用證和房屋所有權證的住房，可對房屋設定抵押權。對實現抵押權的房屋，允許縣（市、區）范圍內農業戶口人員購買，土地部門應為其辦理土地變更登記手續。

溫州在農民房買賣上的“破冰”之舉也得到了當地法院的支持。此前，溫州市中級人民法院發布文件肯定了農民房買賣的合法性，表示依法保護合法的農村集體土地上的房屋轉讓。

國務院發展研究中心發展戰略和區域經濟研究室主任劉云中認為，“溫州模式”將農村宅基地流轉范圍擴大到縣域內，突破了集體產權的限制，是真正具有改革意義的嘗試。

那么城市里的人是否可以到農村買房？溫州當地給出否定的答案。根據《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定：農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。

“這是底線，不能碰。”董文立語氣堅決。