隨著國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》的發(fā)布，“以房養(yǎng)老”再次成為熱門話題。

民政部社會(huì)福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司司長(zhǎng)詹成付介紹，“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)方案，將由保監(jiān)會(huì)牽頭，會(huì)同民政部等部門，計(jì)劃于2014年1季度出臺(tái)具體操作辦法和實(shí)施細(xì)則。

中央黨校國(guó)際戰(zhàn)略研究所副所長(zhǎng)周天勇認(rèn)為，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都已經(jīng)不長(zhǎng)，我國(guó)住宅用地70年年限將成為“以房養(yǎng)老”的障礙。

國(guó)家老齡委的一位人士介紹，“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)方案應(yīng)該不會(huì)突破70年土地使用權(quán)的框架，而更多的是對(duì)產(chǎn)權(quán)限制和房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行調(diào)整完善。

在70年產(chǎn)權(quán)年限的背景下，本報(bào)記者獲悉，北京將通過(guò)推進(jìn)“租房置換”的方式來(lái)進(jìn)行，在產(chǎn)權(quán)不變更的背景下，通過(guò)出租房屋獲取租金，最終通過(guò)租金收入來(lái)入住養(yǎng)老院的“以房養(yǎng)老”模式。

產(chǎn)權(quán)門檻難解

“以房養(yǎng)老”曾在南京、上海、北京等城市的個(gè)別金融機(jī)構(gòu)自發(fā)興起嘗試,例如上海公積金管理中心曾試推過(guò)以房自助養(yǎng)老,中信銀行也推出了倒按揭業(yè)務(wù)，南京亦下發(fā)文件，鼓勵(lì)住房反向抵押貸款,但均效果甚微。

就試行效果甚微的原因，周天勇認(rèn)為，我國(guó)住宅用地70年年限將成為“以房養(yǎng)老”最大障礙。

與此同時(shí)，北京大岳咨詢有限公司總經(jīng)理金永祥表示，目前房?jī)r(jià)屬于上升通道，“以房養(yǎng)老”模式會(huì)隨著房?jī)r(jià)下行而面臨風(fēng)險(xiǎn)，再加上老年人的退休成本，人均壽命評(píng)估亦問(wèn)題重重，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法評(píng)估。

作為“以房養(yǎng)老”重要的參與部門，銀監(jiān)會(huì)也曾就該模式進(jìn)行過(guò)調(diào)研，對(duì)此銀監(jiān)會(huì)的相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，不少國(guó)家都采取了“以房養(yǎng)老”措施，應(yīng)對(duì)人口老齡化。但由于我國(guó)現(xiàn)有的制度——房屋產(chǎn)權(quán)70年，“以房養(yǎng)老”難以推行；其次，由于房屋質(zhì)量越來(lái)越差，對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)也是風(fēng)險(xiǎn)。三是由于未來(lái)房?jī)r(jià)變化存在不確定性，有下跌風(fēng)險(xiǎn)，所以，金融保險(xiǎn)業(yè)對(duì)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)一直很謹(jǐn)慎。

中信銀行的一位人士在電話中告訴本報(bào)記者，中信自2011年就開始試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”模式，但截止到現(xiàn)在，目前該項(xiàng)總體業(yè)務(wù)量不太大。

金永祥認(rèn)為，從金融、社保、房地產(chǎn)、土地等角度來(lái)說(shuō)，要實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”，真正將住房資產(chǎn)有效地轉(zhuǎn)化為老年人的養(yǎng)老保障，尚需在資產(chǎn)評(píng)估、土地制度、運(yùn)作監(jiān)管等方面著力。

從試點(diǎn)的另一方——老人——來(lái)說(shuō)，金永祥表示，除了觀念以外，目前并無(wú)成熟的機(jī)構(gòu)和模式，不少老人對(duì)“以房養(yǎng)老”機(jī)構(gòu)不信任，不敢輕易把房產(chǎn)抵押出去，部分地方推出的以房養(yǎng)老模式也很難真正提起老人的興趣。

北京力推租房置換養(yǎng)老

在金永祥看來(lái)，在公共財(cái)政無(wú)力兜底所有養(yǎng)老問(wèn)題的情形下，‘以房養(yǎng)老’不失為解決養(yǎng)老難題的積極補(bǔ)充，也是未來(lái)一個(gè)大方向。

而解決“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)的關(guān)鍵在于找到一個(gè)符合各方利益的商業(yè)模式。

國(guó)家老齡辦的一位人士也向記者介紹，試點(diǎn)方案不會(huì)突破現(xiàn)有的法律框架，比如突破70年產(chǎn)權(quán)限制等，預(yù)計(jì)會(huì)在監(jiān)管、風(fēng)險(xiǎn)防范方面做些規(guī)定。

值得一提的是，北京市民政局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人李紅兵表示，北京“加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見”有可能在月內(nèi)出臺(tái)。

其中北京的意見也將包括“以房養(yǎng)老”模式，李紅兵表示，對(duì)于“以房養(yǎng)老”的相關(guān)政策，將通過(guò)推進(jìn)“租房置換”的方式來(lái)進(jìn)行。

所謂的“租房置換”是指不涉及產(chǎn)權(quán)變更，通過(guò)出租房屋獲取租金，最終通過(guò)租金收入來(lái)支持老人入住養(yǎng)老院。據(jù)悉，早在2007年某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與北京某養(yǎng)老服務(wù)中心就已推出“養(yǎng)老房屋銀行”業(yè)務(wù)。

北京市老齡辦的相關(guān)人士表示，2011年剛開始啟動(dòng)時(shí)，對(duì)“以房養(yǎng)老”進(jìn)行論證研究，針對(duì)企業(yè)的相關(guān)鼓勵(lì)措施也在研究中。

“但截止到現(xiàn)在，由于產(chǎn)權(quán)等問(wèn)題的限制，老人的信任度不高，所以業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大十分有限，”上述北京市老齡辦的人士介紹，參與租房置換的模式，在風(fēng)險(xiǎn)方面更難掌控。

金永祥表示，租金收入不涉及到產(chǎn)權(quán)變更，而且可以有效的規(guī)避70年產(chǎn)權(quán)和房?jī)r(jià)下行風(fēng)險(xiǎn)，提高各方參與的積極性，是操作性比較強(qiáng)的方案。