近日，北京土地市場以“突破想象力”的方式拍出7.3萬元/平方米的樓面地價后，《證券日報》記者經(jīng)過數(shù)日采訪調(diào)查后獲悉，該地塊區(qū)域內(nèi)的多數(shù)開發(fā)商都在醞釀重新定價，力爭上調(diào)項目售價，即使是期房預售，定價也直逼項目擬售最高價格。

    “北京現(xiàn)在就有個別樓盤的特殊房源報價在20萬元/平方米左右，只不過實際成交價格尚未達到這一單價。”一位熟悉北京豪宅市場的分析人士向《證券日報》記者表示，尤其北京四環(huán)以內(nèi)核心區(qū)域內(nèi)的高端物業(yè)供應持續(xù)不足，預計未來三年內(nèi)，多個項目銷售單價將突破20萬元/平方米，總價也將超過億元。

    每平方米漲逾萬元

    值得一提的是，記者在調(diào)查北京四環(huán)內(nèi)的多個高端項目后獲悉，高端豪宅項目銷售人員的一致推銷口徑已變?yōu)椋�“農(nóng)展館地塊項目將來售價起價就會超過15萬元/平方米，個別房源將達到20萬元/平方米”。

    “我們項目現(xiàn)在僅剩下9套房左右，占整個項目15%，房源非常稀缺，現(xiàn)在銷售均價在11萬元-12萬元/平方米之間。”位于國貿(mào)中心區(qū)域的50年產(chǎn)權的萬科大都會項目的一位銷售人員向記者坦言，“項目確實漲價了，以前銷售均價為8.8萬元/平方米”。

    無獨有偶，據(jù)搜房網(wǎng)的樓盤信息顯示，位于北京東三環(huán)朝陽區(qū)呼家樓中學北側(cè)首創(chuàng)禧瑞都.天禧今年6月份在售均價為8.3萬元/平方米，而該盤預計9月上旬推出的新一期房源銷價則預計上升至均價12萬元/平方米。

    僅僅隔了3個月時間，該樓盤雖然在戶型、面積以及精裝修方面有所提升，但銷售均價卻上漲了3.7萬元/平方米，可見漲幅之高。

    “農(nóng)展館地王出來之后，同一區(qū)域的萬科大都會提價比較迅速。”上述市場分析人士向記者表示，除了一些尾盤項目，多數(shù)房企都欲上調(diào)售價。此外，進入現(xiàn)房銷售階段的豪宅和商業(yè)高端公寓提價比較迅速，但即使已經(jīng)拿到預售證的住宅，也在醞釀提升銷售均價，力爭接近預售證上所批的擬售最高價格。

    對此，亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫向記者表示，高價地的成交、“地王”現(xiàn)象的產(chǎn)生，對當下樓市釋放了房價上漲的信號，而高地價與合理利潤率疊加之后，未來“地王”區(qū)域住宅售價和成交量必然水漲船高。

    實際上，目前高端樓市已經(jīng)出現(xiàn)了這樣的苗頭。據(jù)亞豪機構數(shù)據(jù)顯示，今年8月份，北京四環(huán)內(nèi)高端住宅成交335套，成交套數(shù)環(huán)比上漲了15%。

    而北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉也表示，今年以來，北京售價5萬元/平方米以上的高端物業(yè)成交了1635套，成交量創(chuàng)歷史最高。

    四環(huán)內(nèi)豪宅僅夠賣兩年

    值得注意的是，任啟鑫表示，目前來看，在有限的土地與住宅存量下，未來北京四環(huán)以內(nèi)的豪宅供應將會縮減，而且豪宅地理位置的外移仍然難以彌補核心城區(qū)的供應不足。

    據(jù)亞豪機構提供的數(shù)據(jù)顯示，2013年8月份，北京僅有遠洋萬和公館一個豪宅項目入市，雖位于五環(huán)周邊，但該項目定價依然高達7萬元-7.5萬元/平方米。此外，今年以來，核心城區(qū)僅有當代MOMA.歷峰、太陽公元、鴻坤.花語墅等屈數(shù)可數(shù)的幾個項目推盤放量，北京四環(huán)以內(nèi)的豪宅已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)5個月的供應斷檔。

    在此背景下，任啟鑫為記者算了一筆賬，如果按照當前市場現(xiàn)狀，以每月300套的去化速度計算，目前四環(huán)以內(nèi)僅存的7000余套住宅存量僅夠支撐兩年。如果再扣除部分項目自持與開發(fā)商惜售的部分，這一周期或?qū)⒏�短�?br />
    “預計未來3年內(nèi)，北京核心城區(qū)多個項目售價將突破20萬元/平方米，單套總價也將超過億元。”任啟鑫向記者如是表示。

    無獨有偶，曾參與萬柳地王、夏家胡同地王和農(nóng)展館地王三個地塊競拍的一位開發(fā)商曾向《證券日報》記者坦言，農(nóng)展館地塊拍出這樣的價格是在開發(fā)商合理的預算范圍之內(nèi)的，而且將來售價極有可能突破20萬元/平方米。

    “目前北京個別豪宅成交價格已經(jīng)超過17萬元/平方米”，上述分析人士向記者表示，預計未來三年內(nèi)，北京城區(qū)核心位置的豪宅售價突破20萬元/平方米會成為事實。該人士認為，從當前市場現(xiàn)狀來看，土地成本高，豪宅資源稀缺的同時，需求旺盛，開發(fā)商預期也很高，這些都將導致未來北京房價邁入“20萬元時代”。