在今年的“金九銀十”來臨之前，樓市在8月已經呈現出超乎以往的熱度。據中原地產市場研究中心統計數據顯示：8月，全國54城市新建住宅合計簽約套數達25.2萬套，環比上漲6.4%。這也是最近4個月的最高點。

不管是住宅成交，還是土地成交，今年的“金九銀十”無疑是在一片“漲”聲中拉開序幕。在北京房地產市場躁動初起的同時，全國主要城市的整體房價也在持續上漲。

值得注意的是，在一片普漲的態勢之下，溫州、蕪湖等城市卻要靠政策“松綁”來救市。而同時，鄭州、南京等城市還在進一步收緊調控措施。樓市是否走到了十字路口？多地城市調控政策“一松一緊”的態勢意味著什么？

中原地產市場研究部統計數據顯示：今年前8月，北京新建住宅（剔除保障房）合計簽約59039套，總建筑面積成交701萬平方米，均為最近5年來的第二高點。

根據網易房產數據研究中心對今年8月北京百盤價格動態調查結果顯示，100個重點樓盤中，僅有4個樓盤降價，降價項目多為尾盤出清。而在北京等地樓市出現價格上漲的同時，部分城市的調控政策卻出現了“一松一緊”的態勢。

“中國樓市已經出現了事實上的冰火兩重天：一二線城市呈量價齊上漲，而三四線城市則出現了庫存積壓，賣地難。”中原地產市場研究部總監張大偉在接受《每日經濟新聞(微博)》記者采訪時表示，在預計長效機制暫不出臺的情況下，各地調控也將呈現兩級分化。

新建商品住宅持續火爆/

“現在不找關系根本排不上號。”這是今年以來，記者在北京商品房市場聽到最多的一句話。同時，多位業內人士在同記者的閑聊中提到，周圍的親戚朋友都在托關系買房。“現在的狀況應該說是前所未有，大家一致對后市看漲。”一位開發商人士稱。

需求旺盛助推了成交火爆，加之難以緩解的供需矛盾，北京的“日光盤”更是頻頻出現。

以中建國際港為例，7月推盤當日共推出了1462套房源，但共有3813組購房者參與搖號。中建國際港的熱銷僅僅只是一個開始，7月中下旬以來，陸續有6個項目出現“日光”。

根據網易房產數據研究中心對今年8月北京百盤價格動態調查結果顯示，100個重點樓盤中，僅有4個樓盤降價，降價項目多為尾盤出清。此外，34個項目出現價格上漲，最高漲幅高達25%。

“新建商品住宅市場持續火爆的原因，一方面是具備購房資格的需求依然龐大；另一方面，也與當前的政策環境相關。”鏈家地產市場研究部張旭對記者表示。

“從當前項目排號、預售的情況看，供需矛盾有加深的跡象。”如張旭所言，樓市供應在8月份已經出現了上漲，但對于需求旺盛的北京來說，依然是“僧多粥少”。

來自亞豪機構的月度數據顯示，8月份北京開盤的28個項目累計新增套數6503套，僅次于7月份7592套的供應高峰。7、8月份北京樓市累計新增供量達1.4萬套，已接近今年二季度1.7萬套的推盤量。

即便如此，從整體供需對比而言，8月份樓市供應維持在6500套，而成交卻達8708套。“供應的高位仍然不擋供需矛盾的加大，其根本原因在于房企與政府、房企與市場兩個矛盾的集中爆發。”亞豪機構副總經理高姍認為，前兩年土地供應的成色不足導致房企對土地極度渴求，土地市場的供需矛盾雖然在今年有所緩解，但短期內仍然難以收效，直接導致了地價的飆升；另一方面，高地價托高了房價的上漲空間。

地價高燒推高房價預期/

搶地潮的襲來直接導致了房價上漲的預期。

8月22日，位于北京房山長陽的理工大學9號地被萬年基業收入囊中。萬年基業以15.74億元總價加上配建4.2萬平方米限價房創房山區域新地王，溢價達49.9%。至此，房山樓面價突破2萬元，“面粉”價趕超“面包”價的情況再次出現。

“房山都要賣到3萬元了，其他區域怎么可能不漲。”北京一位開發商告訴《每日經濟新聞》記者，該公司即將在9月入市的項目此前預計的銷售價格一直保持在3.5萬元/平方米，但房山拍地之后，也在醞釀漲價。

地價高燒的不僅是北京。8月26~28日，廣州、廈門、上海多宗地塊成交，溢價均超過了100%，最高達到185%。

易居房地產研究院統計數據顯示，2013年8月，10個典型城市土地出讓金收入為811.6億元，與2012年同期相比增長近1.5倍，較2011年同期增長31.3%。

購地金額居高不下反映的是今年以來房企資金面的寬裕。7月份10家標桿房企權益購地金額412億元，為2009年以來的第三高位，僅次于2009年9月的434億元和12月的473億元。

“如果下半年房地產政策面依然維持現狀，標桿房企量價齊升的勢頭將繼續保持。土地市場方面，一二線城市的優質地塊仍將是標桿房企爭奪的焦點。”張大偉表示，房企對后市集體看多，對土地的渴求空前。從整體市場走勢來看，土地作為房地產市場的唯一原料，高地價明顯刺激房價上漲。“爭搶激烈的土地市場會很快將價格信息傳遞到住宅交易市場，樓市房價在‘金九銀十’依然將維持上漲的趨勢。”

樓市爆發周期或近尾聲/

在北京房地產市場“高燒不退”的同時，全國主要城市的整體房價也是持續上漲。

中國指數研究院數據顯示，2013年8月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10442元/平方米，環比7月上漲0.92%，是自2012年6月以來連續第15個月環比上漲，其中71個城市環比上漲，29個城市環比下跌。

而在多地樓市出現價格上漲的同時，部分城市的調控政策卻出現了“一松一緊”的態勢。其中，溫州、蕪湖通過調整了限購標準、增加住房補貼來緩解政策調控，而鄭州、南京則進一步收緊了調控政策。

“中國樓市已經出現了事實上的冰火兩重天：一二線城市量價齊上漲，而三四線城市則出現了庫存積壓，賣地難。”張大偉分析認為。

對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉指出，8月以來，為落實“進一步降低自住型改善型商品住房價格”的房價控制目標，緩解供求矛盾，北京已部署安排相關部門抓緊研究推進自住型商品住房供地和相關政策。

“從中央政府而言，調控方向有所轉變，形成了符合以下市場特征的長效機制：低端有保障、中端有支撐、高端有市場。”胡景暉表示，去年以來，北京通過預售證發放來控制房價，效果并不明顯。然而，2010年在房山中鐵建國際城項目也曾經有過“限價”的試點，控制房價效果明顯。因此，將限價的步驟延展至土地出讓階段，也是控制房價的有力途徑。

“不論是從城市協調發展的角度、城鎮化推進的角度，還是經濟轉型的目的，都需要抑制現在瘋漲的一二線城市價格。”張大偉指出，經濟逐漸平穩，調控的長效機制已經基本醞釀完成，樓市的爆發周期已經接近尾聲。

剛需族“出走”河北環北京區域樓盤現千人搶房

每經記者尚希王杰河北涿州、燕郊攝影報道

8月31日，早上不到8點，張越（化名）坐了近一個小時的公交來到位于北京西三環紫竹橋附近的香格里拉大酒店。他接到銷售人員的通知，他關注的樓盤將在此舉行客戶升級活動。“其實是要搖號了。”張越對《每日經濟新聞》記者說道。

抵達現場后，人山人海的盛況不禁讓張越心頭一緊。而與其同時抵達現場的記者看到，可容納上千人的宴會廳座無虛席，不少晚到的人只能站在會場兩側。

記者從現場獲悉，該樓盤是位于河北涿州的鴻坤理想灣，一期將推出600套房源。活動當天，抵達現場的購房者已經超過了1500人。“其中95%是來自北京的客戶。”該項目總經理李紅松對記者表示。

環北京區域成交火爆/

鴻坤理想灣的火爆只是目前環北京區域樓市成交的一個縮影。在限購令持續的影響下，越來越多的剛需外溢，接盤的則是環北京周邊的一些城市，涿州，是其中之一。

從北京六里橋出發，50分鐘的車程便可以抵達河北涿州。城市交通的無縫對接成為涿州樓市火爆的一個主要因素，然而伴隨著“環首都經濟圈”概念的升級以及高鐵貫通，讓這座小城火熱了起來。

記者在走訪中看到，在涿州市中心文化廣場南面的東興南街，1000米的距離內就有七、八家房地產項目接待中心。

據記者了解，目前涿州區域新開樓盤的均價大約在6000元/平方米。“之前一期開盤的時候一共是500套房，當天就已經售罄。”位于涿州華陽路附近在售項目的銷售人員告訴記者，目前該項目的銷售均價為8200元/平方米，算是涿州在售項目價格中較高的一個。

“之前涿州區域成交火爆的還僅局限在市中心區域，現在更多地轉移到了高鐵新城區域。”涿州當地一位開發商對記者說道。

記者隨后乘車來到位于涿州東站附近的高鐵新城，據悉，該區域整體規劃為5平方公里，建筑面積1000萬平方米，未來居住人口將達到12萬。記者在現場看到，目前已有多個項目處于施工建設階段，其中包括上述的鴻坤理想灣項目。

“涿州當地常住人口只有30多萬，這個高鐵新區的建設主要就是為了解決北京剛需的外溢，未來12分鐘的高鐵路程吸引了很多來自北京的購房者。”李紅松告訴記者，據其介紹，以鴻坤理想灣為例，95%的意向客戶都來自北京。

同樣靠北京剛需支撐樓市的還包括河北其他環北京區域，其中以燕郊、香河最為明顯。

9月1日，記者在燕郊燕潮銘酒廠816車站下車，立刻被十幾個發售房屋小廣告的人圍住，爭相向記者介紹各式樓盤。受訪的多個售樓處的銷售人員向記者表示，燕郊多個樓盤房價已經飆漲到10000元/平方米以上。

房企的新戰場新商機/

大量剛需外溢也讓開發商嗅到了商機。

記者在走訪香河市場時發現，進駐香河的知名開發商包括萬通地產、鴻坤地產、富力地產等。“目前香河新建住宅均價要比燕郊低近3000元／平方米，這是香河樓市承接北京購房需求的主要原因。”當地一位開發商人士對記者表示。

“接下來涿州高鐵新城整個5平方公里的土地會陸續入市，據了解，有超過10家的品牌房企將參與拿地。”涿州當地的一位開發商人士向記者透露。

“品牌房企會成為區域房價的領漲者，目前鴻坤、K2是率先進入這一市場的，接下來會有越來越多的開發商也進入這個價值洼地，涿州的房價很有可能在品牌房企的帶領下步入萬元時代。”上述開發商人士表示。

統計數據顯示，今年8月，燕郊區域的成交均價為9730元/平方米；涿州新盤均價為6409元/平方米；香河的新盤均價為6811元/平方米。

值得注意的是，在環北京區域樓市預期大好的大背景下，部分開發商進而在這些地方掀起拿地大潮。華夏幸福基業目前在涿州擁有的項目總占地達到475平方公里，而世茂地產甚至進軍大廠回族自治縣，后者位于燕郊以東，離北京的距離相比燕郊更遠。

隨著區域房價的不但攀升，環北京區域的庫存也有所上升。根據克而瑞統計數據顯示，以香河為例，商品住宅庫存量由今年3月末的165萬平方米，上升到8月末的170萬平方米；其次，固安縣也從3月份的81萬平方米上升到8月末的93萬平方米。

“目前河北臨近北京區域的三四線城市，庫存總體上呈現上升的態勢。這種庫存上升的背后動力，與其余三四線城市的庫存上升有著本質區別。”易居研究院研究員嚴躍進指出，在北京房價持續上漲的情況下，諸多開發商將目光盯向了臨近北京的地區，因此在房屋新開工量等方面力度較大。

高端盤“端著賣”剛需房借勢“跑量”

每經記者王杰發自北京

與去年“金九銀十”頻頻推出優惠活動刺激銷售相比，今年的開發商們顯然有了更多的底氣。

北京作為地方細則最為嚴厲的城市之一，預售證的發放正以適度的增幅緩慢回升。

同策咨詢研究中心總監張宏偉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前，北京等一線城市的售樓處，仍在宣傳“買漲不買跌”的行情。其次，標桿房企會關注市場的成交行情，以試探性的手法適當推貨，慢慢提價，把樓市的熱度炒起來，使整個市場一直處于活躍的狀態。不過，不同業態的產品出現了分化。部分豪宅放緩銷售醞釀提價，而剛需盤則選擇“借機跑量”加快去化步伐。

與存在的需求相比較，區域高端住宅面臨“斷炊”的局面。以望京金茂府為例，自去年首期入市以來持續暢銷。截至目前，一、二期產品已經全部售罄，正在積極籌備三期新品入市。

亞豪機構統計顯示，前7個月，北京四環內成交價突破8萬元/平方米的高端住宅共售出92套，與2012年同期的75套、2011年同期的87套基本持平。

值得注意的是，在四環沿線擁有房地產住宅開發項目的地產商，多數通過現房銷售提高價格的方式來控制銷售速度。北京房價的上漲壓力繼續增大。

位于東四環的華僑城，記者在今年3月份走訪時開盤均價為37000元/平方米，而目前的價格已提高至約48500元/平方米。北京市住建委官網顯示，該項目最后一期期房預售證是在2012年9月份獲得，目前入市的房源均為現房。據銷售人員透露，預計下期開盤，價格可能還會漲。

從9月預計入市的26個項目定價來看，只有8個項目公布預售價，其余18個項目售價均處于待定狀態。在上述已公布預售價的8個項目中，“漲價”仍是主旋律，同比漲幅超50%。

北京樓市的供不應求是“豪宅惜售”的關鍵。相比之下，對剛需盤開發商更注重“借勢走量”。

8月31日，一房企銷售總監在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，即便市場好于往年，如果捂盤惜售的話，很有可能錯過“金九銀十”的銷售旺季。對于資金鏈緊張的房企而言，在調控政策還不明朗的狀態下，“惜售”策略顯然行不通。

一大型國企的的項目營銷總監也透露，目前要講究量價平衡，如果不具有特殊的優質資源，提價銷售肯定有壓力。

中原地產市場研究部統計數據顯示：8月全月北京新建住宅簽約套數為8708套，環比上漲34.2%。五環外成交已經占全北京成交的88.24%，創歷史新高。這一比例在2013年1月份為85%，成交價格則繼續上漲。

易居研究院研究員嚴躍進表示，北京下半年的樓市政策走向存有諸多不確定性因素，這加重了市場看漲的預期。由于擔心未來將出臺更苛刻及繁雜的政策，以及購房的稅費及行政成本將增加，因此符合條件的購房者都將可能“先下手為強”。“集體的狂熱，也在無形中助推了房價的上漲。”

中原地產市場研究部統計數據顯示：今年前8個月，北京新建住宅（剔除保障房）合計簽約59039套，總建筑面積成交701萬平方米，這一成交量是最近5年來的第二高點，僅次于2009年。但因為價格的上漲，總成交額已經達到了1620億元，突破了創造歷史最高的2009年記錄。相比2009年同期銷售額上漲了9.4%。在2009年，北京商品房住宅（剔除保障房）成交額達到2507.8億元的歷史最高點，預計今年的全年成交額有望突破這一紀錄，達到2700億元。