據中國經營報報道，房價上漲的強烈預期，讓北京樓市的房地產開發企業再度“惜售”。相比于2009年那次“剛需惜售”的風潮，4年之后，四環沿線高價房地產項目的“日漸惜售”成為了這一輪惜售風潮的最大特點。

目前，多家在四環沿線擁有房地產住宅開發項目的地產商，都已經通過提高銷售價格的方式來控制銷售速度。由于這些項目中相當比例為現房銷售，政府不實施限價干預，直接導致了北京7月四環沿線住宅合同成交價格同比上漲24%，遠遠高出北京總體平均房價同比上升18.6%的水平。而隨著越來越多的高價樓盤采用現房銷售的方式繞過政府部門的價格干預，北京房價繼續上漲的壓力較大。

提價控制銷售速度

北京四環內商品住宅尖銳的供需矛盾，一方面源自供應幾近斷頓的現狀；一方面受到國內經濟背景影響，豪宅成交持續升溫所引發。

“老板已經布置了，把價格再調高一些，控制一下銷售速度。因為其他賣我們這個價格的項目也基本上是類似的策略。”8月26日中午，北京東四環沿線某高檔住宅項目的銷售總監告訴《中國經營報》記者，在此之前，他們的平均成交價格在68000元/平方米左右，現在，他們準備將銷售價格提高到70000元/平方米。

該項目進行這一價格決策的依據是從2010年開始的北京市土地交易分布。據北京土地整理儲備中心網站顯示，2010年至今的4年時間里，北京四環以內僅出讓了10宗住宅用地，累計規劃建筑面積120萬平方米。

據亞豪機構統計顯示，2013年前7個月，北京四環以內僅新增供應395套商品住宅，但同期銷量卻高達3641套，四環內以1：9.2的供需比創近8年新高。嚴重的供需矛盾導致2013年前7個月，北京四環內商品住宅的成交均價為42259元/平方米，與去年同期相比大幅上漲24%。

亞豪機構副總經理任啟鑫認為，北京四環內商品住宅尖銳的供需矛盾，一方面源自核心城區新盤供應幾近斷頓的現狀；另一方面也是受到國內大的經濟背景影響下，豪宅成交持續升溫所引發。

近幾年來，實體經濟不振致使產業投資前景低迷。此外，股市大跌、黃金重挫，財富階層可選的投資渠道越來越少，城區住宅在一定程度上已經成為一種資產配置的手段。

記者了解到，位于北京北四環的盤古大觀項目，一度以10萬元/平方米的價格創下北京樓市銷售價格紀錄。其主要購買的人群之一即從事能源、基礎設施建設的企業主。

庫存減少強化“惜售預期”

在四環內商品住宅庫存大幅減少的背景下，可售住宅的稀缺性本身就成為助力價值提升的強大推手。

據亞豪機構統計顯示，2011年8月，北京四環以內的商品住宅庫存量曾高達16342套，2012年8月則降至11851套，同比減少4491套，2013年8月，則進一步減量4348套。截至目前，北京四環以內僅剩7503套可售商品住宅。

四環以內7503套可售商品住宅分布于42個在售項目中，這些項目的定價大致介于60000-130000元/平方米之間，單價80000元以上的頂級豪宅走勢強勁。2013年前7個月，地處北京四環內、成交價突破80000元/平方米的頂級豪宅共售出92套，與2012年同期的75套、2011年同期的87套基本持平。

任啟鑫認為，在四環內商品住宅庫存大幅減少的背景下，可售住宅的稀缺性本身就成為助力價值提升的強大推手。而其中高品質的頂級豪宅往往地處北京繁華都市的中央地帶，或者扼守北京城區最珍貴的自然資源，兩者得其一，與開發商營造的產品優勢結合，就已經具備了頂級豪宅的先天條件。

他表示，財富階層購買行為的目的，除了看重樓盤的升值空間外，還將豪宅視作一個可以轉化、再生價值的資本平臺，因此在豪宅的使用功能要求上更為多元。

2010年，北京萬科從中信地產手中完成對贏嘉中心的收購，并將其改建為大都會項目，目前已經基本售罄，平均成交價格超過7萬元/平方米。而盤古大觀項目的購置者，在完成資產配置方面需求的同時，也多將其用于個人社交等方面的用途。

近兩年北京四環內只有5宗住宅用地出讓，意味著今明兩年，北京在地段條件、配套資源上可稱頂級的住宅項目只有5個。隨著四環內42個在售住宅項目逐步進入銷售尾聲，增量供給匱乏，豪宅庫存將進一步減少，稀缺性將推動房價繼續高漲。目前北京的頂級豪宅售價在10-15萬元/平方米左右，這已經構成了開發商惜售的基本邏輯。

供應短缺現象仍將持續

預計下半年仍然處于供應緊缺的狀態，直到明年年初這一現象才會得到緩解。

記者了解到，2013年下半年，北京住宅市場預計僅40個純新盤入市，雖然相比今年上半年僅22個純新盤入市量有所增加，但相比去年同期推出的48個純新盤，仍然減少了8個項目。

中原地產華北區分析師張大偉分析認為，自五六月份以來市場已經進入傳統意義上的主力銷售季，再加上近期金融市場“錢荒”現象的出現以及其對于下半年信貸市場的導向，因此部分房企開始逐漸加大推盤力度，快速回款，北京住宅市場供應情況開始有所回升。但這主要是由于2011~2012年度土地供應不足導致。

從下半年新盤入市情況來看，40個項目當中有8個為2012年出讓土地，兩個為2013年出讓土地，而其他30個均為2011年及以前年份出讓土地。由此可以看出，目前北京市場當中土地轉化為可上市房源的時間多在一年以上，雖然2013年上半年的宅地成交面積已超過2012年全年，但是并不能解決下半年供應緊缺的問題。“預計下半年仍然處于供應緊缺的狀態，直到明年年初這一現象才會得到緩解。”張大偉如此表示。