連續三年超千億元的規模增長慣性，讓萬科（000002.SZ，200002.SZ）這家地產巨無霸依然快速前行，營收及凈資產收益率等指標續寫新紀錄。

在去年高達1412億元銷售額基礎上，萬科2013年上半年實現營業收入413.9億元和凈利潤45.6億元，同比分別增長34.7%和22.3%。

由于銷售增長快于結算節奏，截至6月底萬科尚有約1766億元的已售未結資源，有機構預測，萬科全年銷售規模有望沖至1700億元。

不過，由于結算均價和行業趨勢影響，萬科營業收入、凈利潤增幅以及毛利率均有所下滑，市場占有率也有所下降。

利潤率繼續下滑

昨日晚間，萬科發布半年報顯示，2013年1~6月，公司實現結算面積388.4萬平方米，實現結算收入406.3億元，同比分別增長47.2%和34.4%。

由于房地產行業存在著結算周期滯后性的特殊情況，房企結算和利潤指標往往反映的是大概半年前或者一年前的經營狀況。上半年，萬科房地產業務的結算均價同比下降8.7%，為每平方米10461元，而房地產業務的結算凈利率也較去年同期下降0.1個百分點至14.1%。

此外，萬科營業收入增幅和凈利潤增速較去年同期均有所下滑，而從銷售金額角度推算，萬科在全國的市場占有率較去年同期的2.68%下降至2.5%。

萬科董秘譚華杰解釋稱，主要原因是城市結構變化，房價水平較低的城市在結算構成中的占比上升，上半年萬科結算的資源中部分來自2011至2012年市場低谷時的銷售。

譚華杰還表示，萬科結算中裝修房占比仍有小幅度上升，而裝修業務的利潤率低于毛坯房業務。此外，行業存在利潤率適度下降的大趨勢。

盡管如此，上半年萬科的凈資產收益率同比仍然保持了增長態勢。全面攤薄的凈資產收益率為6.84%，相比去年同期上升0.08個百分點。

萬科公告援引萬科集團總裁郁亮的表態稱，長期來看，行業進入下半場之后，利潤率下降的趨勢是存在的，但對股東來說，最重要的指標是凈資產收益率而非利潤率。通過提升經營效率，可以克服利潤率下降的影響。

1~7月，萬科的銷售面積已達到834.6萬平方米，銷售金額達到976.5億元，同比分別上升19.5%和33.9%。

截至6月底，萬科已完成開工面積919萬平方米，相當于年初計劃的55.6%，相比去年同期大幅增長96.3%。

而開工面積的大幅飆升，意味著萬科全年銷售規模有望繼續高速增長，多家券商預測，萬科全年銷售規模有望達到1700億元。

截至中期時，萬科合并報表范圍內尚有合同金額約1766億元的已售資源未竣工結算，較2012年年底增加330億元。

成交火爆局面或結束

在開發加快的同時，萬科也在加速補充土地資源，甚至在7月前后拿下三塊“地王”。根據公告，前6個月萬科累計增加42個開發項目，按萬科權益計算的規劃建筑面積為925萬平方米，平均樓面地價約每平方米2735元。

實際上自年初以來，由于企業普遍加大了在住宅成交表現相對較好的一二線城市的投資力度，導致部分城市土地市場一度出現過熱的跡象。

對于這一現象，譚華杰表示，目前住宅市場的供需關系、庫存去化周期都處在比較合理的水平，并不支持過于樂觀的地價預期。

作為行業“風向標”，萬科對后市預期變得更加謹慎。萬科半年報稱，北京、上海、深圳、蘇州等全國14個主要城市，一季度商品住宅成交面積同比大幅增長65.5%，但進入二季度后，無論是全國還是主要城市的成交面積增速均有所放緩。

譚華杰表示，主要城市今年一季度成交面積大幅增長，一個重要原因是去年一季度市場還在低谷期，比較基數低。

二季度同比增速下滑，一方面因為去年同期成交面積已經恢復增長，比較基數上升，另一方面也反映了隨著成交火爆的局面逐漸結束，近期市場銷售開始趨于溫和。

譚華杰稱，二季度新房入市的加快，已經結束了年初供不應求的狀況。上述14個城市商品住宅銷售面積對批準預售面積的比例，已經由一季度末的1.43倍下降到二季度末的0.90倍。從可售庫存去化需要的月數來看，這些城市目前的庫存去化周期在10個月左右，處在比較合理的水平。隨著供求關系趨于平衡，市場已具備平穩運行的基礎。